不動産投資で損切り判断！最適なタイミングを見極める7つのチェックポイント

不動産投資で損失が出ている、または今後損失が出る可能性があり、損切りすべきか悩んでいませんか？

この記事では、不動産投資における損切りの基礎知識から、最適なタイミングを見極めるための7つのチェックポイントを解説します。
空室率の上昇や家賃の下落、修繕費の増加、金利上昇といった経済的な要因はもちろん、物件管理の負担や個人的な事情の変化といった、見落としがちな損切りのサインについても詳しく説明。
それぞれのチェックポイントにおいて、具体的な損切りの判断基準を提示することで、損失を最小限に抑え、より良い投資戦略へと繋げるための道筋を明確にします。

この記事を読めば、損切りにまつわる不安や疑問を解消し、自信を持って次のステップへ進むことができるでしょう。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 損切りとは？不動産投資における損切りの基礎知識

不動産投資における「損切り」とは、保有している不動産を売却することで、将来発生するであろう更なる損失を最小限に抑える行為です。含み損が生じている状態、あるいは今後損失が拡大すると予想される場合に、早期に売却することで損失額を確定させ、投資全体の健全性を保つ戦略です。損切りは、短期的には損失を認識することになりますが、長期的視点で考えると、将来の大きな損失を防ぎ、他の投資機会を活かすための重要な判断となります。

損切りは、株式投資など他の投資と同様に、不動産投資においても重要なリスク管理手法です。一度購入した不動産は、売却しない限り損益が確定しません。価格が下落した場合でも、将来的に回復する可能性に期待して保有し続けることは可能ですが、市況によっては下落が続き、損失が拡大するリスクも存在します。損切りは、このリスクをコントロールするための手段となります。

1.1 損切りのメリット・デメリット

損切りにはメリットとデメリットが存在し、状況に応じて適切に判断する必要があります。

1.2 損切りと出口戦略の違い

損切りと混同されやすい概念に「出口戦略」があります。出口戦略とは、不動産投資の最終的な目標を達成するために、あらかじめ売却や賃貸継続などの計画を立てておくことです。損切りは、想定外の事態や市況悪化などにより、当初の計画を変更せざるを得ない場合に、損失を最小限に抑えるための緊急的な対応策と言えます。一方、出口戦略は、投資開始時から計画的に策定されるものであり、利益最大化や資産の承継などを目的としています。

出口戦略については、不動産投資の出口戦略とは？売却タイミングや成功のポイントを解説｜投資のトーシンで詳しく解説されています。

1.3 含み損と確定損失

不動産の評価額が取得価格を下回っている状態を「含み損」と言います。この状態では、まだ損失は確定していません。実際に不動産を売却することで、初めて「確定損失」となります。損切りとは、この含み損を確定損失にすることで、更なる損失拡大のリスクを回避する行動です。

2. 空室率の上昇

不動産投資において、空室率の上昇は収益に直結する重要な問題です。空室率が高い状態が続くと、想定していたキャッシュフローが得られず、資金繰りが悪化する可能性があります。空室率の上昇には、様々な要因が考えられますが、適切な対策を講じなければ、損失が拡大するリスクがあります。空室率の上昇が顕著な場合は、損切りの判断基準の一つとして慎重に検討する必要があります。

2.1 空室率の上昇が止まらない場合

空室率の上昇が止まらない場合、まずはその原因を特定することが重要です。原因としては、周辺地域における競合物件の増加や、物件自体の魅力の低下、入居者ニーズの変化などが考えられます。原因を特定した上で、効果的な対策を講じても改善が見られない場合は、損切りを検討する必要があるかもしれません。

例えば、築年数が経過し、設備の老朽化が進んでいる物件の場合、大規模な修繕が必要となるケースがあります。多額の修繕費用を投資しても、空室率の改善が見込めない場合は、損切りも視野に入れるべきです。

2.2 空室対策を実施しても改善が見られない場合

様々な空室対策を実施しても改善が見られない場合は、市場における需要と供給のバランスに問題がある可能性があります。例えば、周辺地域の人口減少や、地域経済の低迷などが原因で、賃貸需要が低下しているケースが考えられます。このような状況下では、空室対策の効果が限定的となるため、損切りも選択肢の一つとなります。

上記のような対策を講じても空室が埋まらない場合は、建築着工統計調査報告（令和6年計分）｜国土交通省などを参考に、今後の市場動向を予測し、損切りを含めた対応を検討する必要があるでしょう。

空室対策について詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

もう悩まない！不動産投資の空き部屋を埋める効果的な方法と事例紹介

この記事では、その空き部屋問題を効果的に解決する方法を網羅的に解説します。よくある失敗例を理解することで、リスクを回避し、効率的な投資戦略を立てることが可能になります。

fudousanpress.jp

2025.02.04

3. 家賃の下落

家賃の下落は、不動産投資における収益性を直接的に悪化させる要因です。空室率の上昇と同様に、家賃の下落が続く場合は、損切りを検討する必要があるかもしれません。家賃の下落には、市場環境の変化や物件自体の問題など、様々な原因が考えられます。

3.1 周辺の家賃相場が下落している

周辺地域で新規物件の供給が増えたり、人口減少や地域経済の低迷などが原因で、周辺の家賃相場が下落している場合は、自身の物件の家賃も下げざるを得ない状況になる可能性があります。需要と供給のバランスが崩れ、供給過剰になると、家賃は下落傾向になります。一度下落した家賃を元の水準に戻すことは容易ではないため、長期的視点で収益性を評価する必要があります。国土交通省の土地総合情報システムでは、地価公示や地価調査の結果を確認できます。また、民間の不動産情報サイトなども参考に、相場を常に把握しておきましょう。

周辺の家賃相場を調査する際には、類似物件の築年数、間取り、設備などを比較することが重要です。自分の物件と条件が近い物件の家賃を参考に、適切な家賃設定を行う必要があります。

3.2 設備の老朽化により家賃を下げざるを得ない

設備の老朽化は、入居者の満足度を低下させ、空室リスクを高める要因となります。競争力を維持するためには、適切な時期に設備の更新やリフォームを行う必要がありますが、多額の費用が発生する可能性があります。修繕費用と家賃収入のバランスを考慮し、投資効率を悪化させないよう計画的に修繕を行うことが重要です。老朽化した設備を放置すると、入居者からクレームが発生したり、退去につながる可能性があります。例えば、エアコン、給湯器、キッチン、浴室などの設備は、定期的なメンテナンスや交換が必要になります。

築年数が経過した物件では、大規模修繕が必要になるケースもあります。外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新などは、数百万円単位の費用がかかる場合もあります。これらの修繕費用を捻出できない場合は、家賃を下げざるを得ない状況になる可能性があります。計画的な修繕積立が重要です。

家賃下落リスクとは？その影響と5つの対策について徹底解説｜vertex

※上記はあくまで目安であり、実際の耐用年数や交換費用は状況によって異なります。

4. 修繕費の増加

修繕費の増加は、不動産投資における大きなリスク要因です。建物の老朽化や予期せぬトラブルにより、想定以上の修繕費用が発生する可能性があります。修繕費の増加は、収益性を圧迫し、最悪の場合、損切りを検討する必要性が出てきます。修繕費の増加に関するチェックポイントは主に以下の2点です。

4.1 想定外の修繕費用が発生した場合

築年数の経過した物件では、配管の破損や屋根の修繕など、高額な修繕費用が必要となるケースがあります。また、自然災害による被害も想定外の修繕費用につながる可能性があります。事前に修繕積立金の状況や建物の状態をしっかりと確認しておくことが重要です。加えて、火災保険や地震保険への加入も検討しましょう。保険は、予期せぬ事態に備えるための有効な手段となります。

4.2 老朽化による修繕費用が継続的に発生する場合

築年数が経過すると、どうしても老朽化による修繕費用は増加する傾向にあります。小規模な修繕を怠ると、将来的に大規模な修繕が必要となり、結果的に費用が嵩む可能性があります。計画的な修繕を行うことで、長期的なコストを抑えることが可能です。例えば、10年、20年といったスパンで、どのような修繕が必要になるのかを予測し、計画的に修繕積立金を積み立てていくことが重要です。また、大規模修繕工事を行う際には、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで、費用を抑えることができます。

以下の表は、一般的な修繕費用の一例です。あくまでも目安であり、実際の費用は建物の状態や地域によって異なります。

マンションなどの不動産投資における修繕費と修繕費を抑える3つのポイント｜URILABO

5. 金利上昇による負担増

不動産投資において、金利上昇は大きなリスクとなります。特に変動金利型ローンを利用している場合は、金利上昇に伴い返済額が増加し、収益を圧迫する可能性があります。固定金利型ローンであっても、借り換え時に金利が上昇している場合は、返済負担が増える可能性があります。また、金利上昇は新規投資へのハードルを上げる要因にもなります。

5.1 変動金利型ローンの返済額が増加している

変動金利型ローンは、市場金利の変動に合わせて金利が見直されるため、金利上昇局面では返済額が増加します。当初は低金利で魅力的に見えても、金利が上昇すると返済負担が大きくなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。返済計画を見直し、金利上昇による影響をシミュレーションすることが重要です。無理のない返済計画を立て、金利上昇に備えた資金計画を立てるようにしましょう。

5.2 金利上昇リスクに対応できない場合

金利上昇リスクに対応できない場合、深刻な事態に陥る可能性があります。返済額の増加に対応できず、延滞や滞納に陥るリスクがあります。最悪の場合、競売にかけられる可能性も出てきます。金利上昇リスクを軽減するためには、固定金利型ローンへの借り換えや、繰り上げ返済などを検討する必要があります。また、保有物件の売却も選択肢の一つです。ただし、市況によっては売却損が発生する可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。現在の金利情勢や今後の見通しを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

金利上昇が不動産投資に与えるリスク・影響を解説！リスクを抑えた投資のコツも｜一誠商事株式会社

6. 不動産市況の悪化

不動産市況の悪化は、投資物件の価値を大きく左右する要因です。市況が悪化すると、売却価格の下落や空室率の上昇につながり、投資収益を圧迫する可能性があります。損切りを検討する重要な判断材料となるため、注意深く見極める必要があります。

6.1 人口減少や地域経済の低迷

日本全体の人口減少に加え、地方では特に深刻な人口減少や高齢化が進んでいます。人口減少は賃貸需要の減少に直結し、空室率の上昇や家賃の下落を招きます。また、地域経済の低迷も不動産市況に悪影響を与えます。企業の撤退や倒産が増加すると、雇用が失われ、人口流出が加速する可能性があります。これらの要因が重なると、不動産の価値は下落し、損切りが必要となるケースも出てきます。

6.2 売却価格が購入価格を下回っている

売却価格が購入価格を下回っている場合、売却しても損失が発生します。この状態をアンダーウォーターといいます。アンダーウォーターの状態では、売却益は期待できません。ただし、アンダーウォーターだからといって必ずしも損切りすべきではありません。今後の市況回復の可能性や、保有し続けることによるキャッシュフローなどを考慮し、総合的に判断する必要があります。また、売却価格が購入価格を下回っている場合でも、売却時の諸費用（仲介手数料、印紙税など）や譲渡所得税を考慮すると、実際の損失額はさらに大きくなる可能性があります。売却を検討する際は、これらの費用も考慮に入れ、慎重に判断しましょう。

少子高齢化と不動産市場の未来｜人口動態の変化がもたらす影響と対応策｜ICHIWAでは、人口減少や高齢化が不動産市場に与える影響について詳しく解説されています。

7. 物件管理の負担

不動産投資において、物件管理は非常に重要な要素です。管理を適切に行うことで、入居者の満足度を高め、空室率の低下、ひいては安定した収益確保に繋がります。しかし、物件管理には想定外の負担が伴う場合があり、これが損切りの判断材料となることもあります。

7.1 管理会社とのトラブル

多くの不動産投資家は、物件管理を管理会社に委託しています。しかし、管理会社とのトラブルは少なくありません。例えば、対応の遅さや不誠実な対応、報告の不足などが挙げられます。このようなトラブルは、オーナーの負担を増大させ、ストレスの原因となるだけでなく、入居者からの信頼を失墜させ、空室率の上昇に繋がる可能性もあります。管理会社との関係が悪化し、改善の見込みがない場合は、損切りも視野に入れるべきでしょう。

管理会社を変更する場合は、新しい管理会社との契約内容や費用などを慎重に検討する必要があります。また、変更に伴う手続きや費用も発生するため、事前に確認しておくことが重要です。

7.2 物件管理に時間を割きすぎている

不動産投資は、物件管理以外にも様々な業務が発生します。例えば、入居者募集、契約手続き、家賃の回収、修繕対応などです。これらの業務に想定以上の時間を割きすぎている場合、本来の仕事やプライベートな時間に影響を及ぼす可能性があります。物件管理に時間を割きすぎるあまり、本来の生活に支障が出ている場合は、損切りを検討する必要があるかもしれません。

下記の表は、物件管理に費やす時間と、それが生活に及ぼす影響をまとめたものです。

自身の状況を客観的に評価し、適切な判断を下すことが重要です。必要に応じて、管理会社への委託内容の見直しや、物件管理ツールの活用などを検討しましょう。国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」を活用し、信頼できる管理会社を見つけるのも一つの方法です。

賃貸住宅管理業登録の方法｜賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜国土交通省

これらの負担が大きくなり、投資としてのメリットが薄れていると感じる場合は、損切りという選択肢も検討する価値があります。 適切なタイミングで損切りを行うことで、更なる損失の拡大を防ぎ、他の投資機会を追求できる可能性があります。ただし、損切りは慎重な判断が必要となるため、専門家への相談も検討しましょう。

8. 個人的な事情の変化

不動産投資は長期的な視点で行うものですが、人生には様々な変化が訪れます。予期せぬ出来事によって、せっかく始めた不動産投資を継続することが難しくなるケースも少なくありません。 以下では、個人的な事情の変化による損切り判断のポイントを解説します。

8.1 転職や収入減によりローン返済が困難になった

転職や収入減は、不動産投資にとって大きなリスクとなります。収入が減少することでローン返済が困難になるだけでなく、生活水準を維持すること自体が難しくなる可能性があります。 特に、変動金利型ローンを利用している場合は、金利上昇も重なると返済額が大幅に増加し、家計を圧迫する可能性があります。 転職や収入減によってローン返済が困難になった場合は、早急に損切りを検討する必要があるでしょう。 売却損が出たとしても、今後の返済不能による自己破産などのリスクを回避するためには、損切りという選択肢も視野に入れるべきです。

8.2 ライフスタイルの変化により物件を手放す必要が生じた

結婚、出産、離婚、親の介護など、ライフスタイルの変化によって不動産を手放さざるを得ないケースもあります。 例えば、家族構成の変化によって住居のニーズが変わる場合や、介護のために実家に戻る必要が生じる場合などです。 また、海外赴任や転勤など、長期間物件を不在にする場合も、物件管理の負担を考えると売却を検討する方が良いケースもあります。
ライフスタイルの変化による売却は、必ずしも損切りになるとは限りません。 市況によっては売却益が出る可能性もあります。 しかし、売却を急ぐあまり、不当に低い価格で売却してしまうことのないよう、慎重に判断する必要があります。

8.3 相続が発生した場合

相続によって不動産を取得した場合、すでに所有している物件と合わせて管理が負担になるケースや、相続税の支払いのために売却が必要になるケースがあります。 相続した不動産を保有し続ける場合は、固定資産税や管理費用などの維持費も考慮する必要があります。 また、空室リスクや修繕リスクなども考慮し、保有し続けることが適切かどうかを判断する必要があります。
相続した不動産を売却する場合、相続税の申告期限までに売却することで、相続税の納税資金に充てることができます。 ただし、期限までに売却できなかった場合は、延納や物納などの制度を利用することも検討しましょう。詳しくはNo.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁をご覧ください。

個人的な事情の変化は、不動産投資の継続を困難にする大きな要因となります。 それぞれの状況に応じて適切な対応策を検討し、必要に応じて専門家（ファイナンシャルプランナー、税理士、不動産コンサルタントなど）に相談することをおすすめします。

補足として、相続税に関する記事を紹介します。ぜひ合わせてチェックしてみてください。

相続税対策に効果的な不動産投資！賢く資産を守る方法を徹底解説

このページでは、不動産投資を活用した賢い相続税対策について、基礎知識から具体的な方法、注意点、成功事例まで徹底解説します。

fudousanpress.jp

2025.03.09

9. まとめ

不動産投資は長期的な視点が重要ですが、状況によっては損切りも必要です。

この記事では、損切り判断のタイミングを見極めるための7つのチェックポイントを紹介しました。
空室率の上昇や家賃の下落、修繕費の増加といった物件固有の要因、金利上昇や不動産市況の悪化といった外部環境の変化、そして個人的な事情の変化など、多角的に検討することが大切です。
これらのチェックポイントを参考に、自身の状況と照らし合わせ、総合的に判断しましょう。

損切りは必ずしも失敗ではありません。早期に損失を確定させ、次の投資に繋げることで、長期的な資産形成を実現できる可能性があります。損切りを恐れることなく、冷静な判断で、より良い投資戦略を立てましょう。