利回り重視？エリア重視？不動産投資で中古マンション購入し賃貸経営するための物件選び

「不動産投資を始めたいけど、何から手をつければいいか分からない…」
そんな悩みをお持ちのあなたへ。

本記事では、不動産投資の中でも、比較的始めやすい「中古マンションを購入して賃貸経営」に焦点を当て、物件選びのポイントを分かりやすく解説します。
利回りやエリアの選び方だけでなく、見落としがちな注意点まで網羅することで、失敗しない不動産投資を実現するための道筋が見えてきます。

不動産投資の成功は、的確な情報収集と戦略にかかっています。
この記事を参考に、あなたにとって最適な物件を見つけ、賢く資産形成を目指しましょう。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資で中古マンションを選ぶメリット・デメリット

不動産投資と一言で言っても、新築マンション、中古マンション、一戸建て、アパート、土地など、様々な選択肢があります。その中でも、中古マンションは多くの投資家から選ばれる人気の投資対象です。ここでは、数ある選択肢の中から、中古マンションを選ぶメリット・デメリットについて解説していきます。

1.1 中古マンション投資のメリット

中古マンション投資には、以下のようなメリットがあります。

1.2 中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資には、以下のようなデメリットがあります。

このように、中古マンション投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。中古マンション投資を成功させるためには、メリット・デメリットをしっかりと理解した上で、自分に合った物件選びをすることが重要です。

2. 中古マンションで賃貸経営！物件選びの際に重視すべきポイント

中古マンション投資で成功するには、物件選びが最も重要です。賃貸経営は長期的な視点で収益を上げていくビジネスです。そのため、目先の利回りだけに囚われず、物件のポテンシャルや将来性を見極める必要があります。ここでは、中古マンションを選ぶ際に重視すべきポイントを詳しく解説していきます。

2.1 利回りだけで決めてはいけない？

不動産投資において「利回り」は重要な指標の一つですが、利回りだけを見て物件を決めるのは危険です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ異なる意味を持つことを理解しておく必要があります。

2.1.1 表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示したものです。計算式は下記の通りです。

表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、1,000万円で購入した物件から年間100万円の家賃収入がある場合、表面利回りは10％となります。表面利回りは、物件の収益性を簡易的に把握する上で役立ちます。

2.1.2 実質利回り

実質利回りとは、表面利回りから諸費用を差し引いた、より実態に近い利回りのことです。計算式は下記の通りです。

実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 − 諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入時諸費用） × 100

諸経費には、固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金などの管理費用、火災保険料や地震保険料などの保険料、賃貸管理を委託する場合の管理手数料などが含まれます。実質利回りを確認することで、実際に手元に残る収益を把握することができます。

表面利回りはあくまで目安であり、物件を選ぶ際には実質利回りを重視することが重要です。実質利回りは、物件の状態や管理状況、賃貸需要などによって大きく変動するため、慎重に検討する必要があります。

利回りや物件選びについてもっと知りたい方は、こちらの記事も参考になります。ぜひご覧下さい。

【利回り重視】不動産投資初心者が知っておくべき物件選びのポイントと注意点

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2024.09.05

2.2 エリアの将来性

中古マンション投資では、エリアの将来性も重要な要素です。賃貸需要の高いエリアを選ぶことで、空室リスクを抑え、安定した収益を得られる可能性が高まります。エリアの将来性を判断する際には、以下の点を参考にしましょう。

2.2.1 人口増加エリア

人口増加エリアは、賃貸需要が見込めるため、不動産投資に適しています。特に、単身世帯や共働き世帯の増加に伴い、都心部への人口集中が続いています。人口増加エリアは、競争率が激化する傾向にありますが、長期的な視点で安定した収益を期待できます。

2.2.2 再開発エリア

再開発エリアは、街の景観が改善され、利便性が高まるため、不動産価値の上昇が期待できます。再開発によって商業施設や公共施設が整備されれば、人口増加にもつながり、賃貸需要の増加も見込めます。ただし、再開発は完了までに時間がかかる場合もあるため、長期的な視点で投資計画を立てる必要があります。

2.3 物件の状態

中古マンションは、新築マンションに比べて価格が安く、利回りが高い点が魅力ですが、物件の状態をよく確認することが重要です。物件の状態によって、修繕費用や入居率に影響を与える可能性があります。

2.3.1 築年数

築年数は、物件の状態を判断する上で重要な要素です。一般的に、築年数が経過するほど物件の劣化が進み、修繕費用がかさむ傾向にあります。また、築年数が古い物件は、入居者の募集に時間がかかる場合もあります。ただし、築年数が経過していても、適切なメンテナンスが施されていれば、長く賃貸経営を続けることが可能です。築年数だけで判断するのではなく、実際の物件の状態を確認することが大切です。

2.3.2 設備

物件にどのような設備が備わっているかも重要なポイントです。エアコン、給湯器、浴室乾燥機などの基本的な設備はもちろんのこと、インターネット回線、宅配ボックス、オートロックなどの付加価値の高い設備があると、入居者の満足度を高め、空室リスクを低減することができます。設備の充実度は、家賃設定にも影響を与えるため、ターゲットとする入居者層に合わせた設備を選ぶことが重要です。

2.3.3 管理状態

中古マンションを選ぶ際には、管理状態も重要なチェックポイントです。管理状態が良い物件は、共用部分がきれいに保たれており、設備の故障なども迅速に対応してもらえるため、入居者の満足度が高く、長期的な入居が見込めます。逆に、管理状態が悪い物件は、トラブルが発生するリスクが高く、修繕費用がかさむ可能性もあります。管理状態を確認するためには、管理会社の実績や評判を調べるとともに、実際に物件を訪問して、共用部分の清掃状況や設備の老朽化などを確認することが大切です。

2.4 入居者ニーズ

賃貸経営を成功させるためには、ターゲットとする入居者層のニーズを把握し、ニーズに合った物件を選ぶことが重要です。入居者ニーズは、エリアや物件の特性によって異なるため、事前にしっかりとリサーチしておく必要があります。

2.4.1 単身者向け

単身者向け物件は、都心部や駅近など、利便性の高いエリアに人気があります。セキュリティ対策がしっかりとしており、コンパクトで機能的な間取りの物件が好まれます。設備投資を抑えつつ、高い家賃収入が見込める点が魅力ですが、入居者の回転率が高くなる傾向もあるため、空室対策をしっかりと行う必要があります。

2.4.2 ファミリー向け

ファミリー向け物件は、住環境の良さが重視されます。駅からの距離が多少あっても、公園や緑地が近く、子育て支援施設が充実しているエリアが人気です。広めの間取りで、収納スペースが充実している物件が求められます。ファミリー層は、単身者に比べて入居期間が長くなる傾向があるため、安定した家賃収入を得やすい点が魅力です。ただし、単身者向け物件に比べて初期費用やランニングコストが高くなるため、資金計画を慎重に立てる必要があります。

2.5 不動産会社の選び方

不動産投資では、不動産会社の選び方も重要です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、優良な物件情報を紹介してもらえたり、適切なアドバイスをもらえたりするなど、様々なメリットがあります。不動産会社を選ぶ際には、以下の点を参考にしましょう。

これらのポイントを踏まえ、複数の不動産会社を比較検討し、自分にとって最適なパートナーを見つけ出すことが大切です。

不動産投資は、高額な資金を投じるため、金融リテラシーを高め、リスクを十分に理解した上で、慎重に判断することが重要です。「金融リテラシー」って何？ 最低限身に付けておきたいお金の知識と判断力｜政府広報オンライン

3. 不動産投資で失敗しないための注意点

不動産投資は、適切な準備と計画なしに進めると、予期せぬリスクや失敗に繋がりかねません。ここでは、不動産投資で特に注意すべき4つのポイントについて詳しく解説します。

3.1 資金計画

不動産投資は多額の資金を必要とするため、綿密な資金計画が不可欠です。自己資金と融資のバランス、返済計画などを慎重に検討しましょう。

3.1.1 自己資金の準備

物件購入費用以外にも、不動産取得税や登録免許税、仲介手数料などの諸費用が発生します。これらの費用も考慮し、十分な自己資金を準備しておくことが重要です。不動産投資に必要な自己資金はいくら？用意すべき金額や買える物件目安まで解説｜ウェルスハック

3.1.2 融資の利用

自己資金だけでは不足する場合、金融機関から融資を受けることが一般的です。融資を受ける際は、複数の金融機関を比較し、金利や返済期間などの条件を吟味しましょう。また、将来の金利変動リスクも考慮しておく必要があります。不動産投資の融資にはどんな特徴がある？ローンを組む際のポイントもご紹介｜投資のトーシン

3.1.3 返済計画

無理のない返済計画を立てることが重要です。返済比率（DTI）は年収の50%以下に抑えるのが一般的です。金利上昇や空室発生などのリスクも考慮し、余裕を持った返済計画を立てましょう。不動産投資の返済比率は50%以下が目安！投資の安全性を高める方法を解説｜ウェルスハック

3.2 収支計画

安定した賃貸経営には、正確な収支計画が欠かせません。収入と支出を明確化し、収益性をシミュレーションしましょう。

3.2.1 収入の見積もり

家賃収入は、エリアの相場や物件の条件を考慮して設定します。ただし、常に満室状態が続くとは限らないため、空室リスクも考慮して収入を見積もる必要があります。不動産投資最大のリスク【空室リスク】とは？原因と対策を簡単解説｜MAXI

3.2.2 支出の見積もり

支出は、ローン返済額、管理費、修修積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料など、多岐にわたります。これらの支出を過少に見積もると、収支が圧迫される可能性があります。想定外の修繕費用が発生することも考慮し、余裕を持った支出計画を立てることが重要です。不動産投資のランニングコスト一覧｜目安を知って失敗を防ぐ！｜不動産DIY

3.2.3 収益性のシミュレーション

収入と支出から、年間の収支や投資利回りなどをシミュレーションします。想定されるリスクに対する対応策も検討し、事業計画の精度を高めることが重要です。不動産投資のシミュレーションの仕方と注意すべき点｜プレファン

3.3 空室リスク

不動産投資において、空室は大きなリスクとなります。空室期間が長引くと、収入が途絶え、ローン返済にも影響を及ぼす可能性があります。

3.3.1 需要と供給のバランス

物件の立地や間取り、設備などが、入居者のニーズと合致しているかを確認しましょう。需要の低い物件は、空室リスクが高まります。

3.3.2 競合物件との差別化

周辺の競合物件との比較も重要です。家賃設定や設備、サービス面などで差別化を図り、入居者の心を掴む工夫が必要です。

3.3.3 空室対策

空室が発生した場合に備え、あらかじめ対策を検討しておくことが重要です。家賃の値下げや広告戦略の見直しなど、迅速に対応できる体制を整えましょう。空室対策｜条件が悪い物件でも満室を実現するための7つの方法｜ウェルスハック

3.4 税金対策

不動産投資には、様々な税金が関わってきます。税金の仕組みを理解し、節税対策を講じることで、収益を最大化することができます。

3.4.1 不動産取得税・登録免許税

物件購入時にかかる税金です。不動産取得税は、固定資産税評価額×3%（軽減措置あり）が課税されます。登録免許税は、固定資産税評価額に応じて課税されます。

3.4.2 固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%が課税されます。都市計画税は、固定資産税評価額×0.3%が課税されます。

3.4.3 所得税・住民税

家賃収入から必要経費を差し引いた金額が、所得税・住民税の課税対象となります。所得に応じて税率が決まります。

3.4.4 減価償却費

建物の価値は経年と共に減少していくため、その減少分を経費として計上することができます。減価償却費を計上することで、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

3.4.5 不動産所得の損益と他の所得との損益通算

不動産所得が赤字の場合、給与所得などの他の所得と損益通算することができます。これにより、所得税・住民税の還付を受けることができる場合があります。ただし、損益通算できる範囲は制限されています。損益通算とは？ 対象となる所得や適用されるケースをわかりやすく解説！｜freee

これらの税金対策は、専門家である税理士に相談しながら進めることをおすすめします。税理士に相談することで、より効果的な節税対策を講じることが期待できます。

税金対策についてより詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

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2024.08.28

4. まとめ

今回は、不動産投資で中古マンションを購入し、賃貸経営を始める際の物件選びのポイントについて解説しました。

不動産投資を行う際は、利回りだけでなく、エリアの将来性や物件の状態、入居者ニーズなどを総合的に判断することが重要です。
また、不動産会社選びも重要なポイントです。

信頼できる不動産会社を選び、しっかりと相談しながら進めるようにしましょう。
不動産投資は大きな資産を扱うため、リスクを理解した上で、慎重に進めることが大切です。