フィリピン・マニラ不動産投資で高利回りを実現する方法とは？～物件選びと投資利回りの仕組み～

「フィリピン・マニラでの不動産投資は儲かるって聞くけど、実際どうなの？」
「高利回りを実現する方法が知りたい！」という方のために、この記事では、フィリピン・マニラの不動産投資の魅力から、物件選びのポイント、投資利回りの仕組み、リスクまで詳しく解説します。
東京23区と比較した物件価格や、安定収入を得るための具体的な方法も紹介します。

この記事を読めば、フィリピン・マニラ不動産投資で成功するための全体像が掴めるはずです。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. フィリピン・マニラ不動産投資の魅力
2. マニラ不動産投資で高利回りを実現するための物件選びのポイント
3. フィリピン不動産投資における投資利回りの仕組み
4. フィリピン不動産投資のリスク
5. フィリピン不動産投資の注意点
6. マニラ不動産投資で高利回りを実現するための物件選びのポイント
7. フィリピン不動産投資における投資利回りの仕組み
8. フィリピン不動産投資のリスク
9. フィリピン不動産投資の注意点
10. まとめ

1. フィリピン・マニラ不動産投資の魅力

近年、フィリピン・マニラへの不動産投資が注目を集めています。高い経済成長率を背景に、人口増加や都市開発が進み、不動産市場は活況を呈しています。ここでは、フィリピン・マニラ不動産投資の魅力について詳しく解説していきます。

1.1 経済成長と人口増加

フィリピンは、東南アジアの中でも高い経済成長率を誇る国のひとつです。2022年には、実質GDP成長率が7.6%と大きく成長しました。この経済成長を支えているのが、若い世代を中心とした人口増加です。フィリピンの人口は、2023年時点で約1億1,700万人に達し、今後も増加傾向が続くと予想されています。増加する人口は、住宅需要の増加に繋がり、不動産投資市場の成長を後押ししています。
2023年のGDP成長率は前年比5.6％と通年目標を下回るも、政府は経済の好調を強調｜JETRO

1.2 親日国で英語圏

フィリピンは、親日国としても知られており、多くの日本人が観光やビジネスで訪れています。また、公用語は英語であるため、コミュニケーションが取りやすいことも魅力です。英語でコミュニケーションが取れることは、不動産投資においても大きなメリットとなります。現地での情報収集や物件管理、入居者とのやり取りなどをスムーズに行うことができます。

1.3 比較的低い投資額

フィリピンでの不動産投資は、他の先進国と比較して、比較的低い投資額で始められることも魅力です。日本の投資家が購入しやすい価格帯の物件も多く、少額から不動産投資に挑戦することができます。また、フィリピンは、外国人による不動産所有が認められているため、安心して投資することができます。

ちなみに、フィリピンの不動産投資に関連する内容として、以下の記事もおすすめです。
ぜひご覧下さい。

2. マニラ不動産投資で高利回りを実現するための物件選びのポイント

2.1 マニラの投資におすすめのエリア

2.1.1 BGC（ボニファシオグローバルシティ）

BGCは、マニラ首都圏のタギッグ市にある、再開発によって生まれた近代的な都市です。高層ビルが立ち並び、外資系企業や高級コンドミニアムが建ち並ぶエリアとして知られています。治安も良く、外国人居住者も多いことから、不動産投資先として人気があります。

2.1.2 マカティ

マカティは、フィリピン経済の中心地として発展してきたエリアです。多くの企業や商業施設が集まっており、利便性が高いことが特徴です。高所得者層が多く住んでおり、高級コンドミニアムや商業施設への投資が盛んです。

2.2 コンドミニアムを選ぶメリット

フィリピンでは、一戸建てよりもコンドミニアムが人気です。コンドミニアムは、セキュリティが充実しており、プールやジムなどの共用施設が利用できるなど、快適な暮らしを送ることができます。また、管理が行き届いているため、賃貸管理を委託しやすいというメリットもあります。

補足として、コンドミニアム購入についての記事を紹介します。ぜひ合わせてチェックしてみてください。

2.3 投資利回りを左右する物件の条件

2.3.1 築年数

一般的に、築年数が浅い物件ほど、賃貸需要が高く、高い家賃を設定することができます。また、建物の劣化も少ないため、修繕費などのコストを抑えることができます。

2.3.2 階数

高層階にある物件ほど、眺望が良く、日当たりや風通しも良いため、人気があります。特に、マニラ湾や都市部の夜景が見える物件は、高値で取引される傾向があります。

2.3.3 間取り

フィリピンでは、単身者向けのStudioタイプ、夫婦やカップル向けの1LDK、ファミリー向けの2LDK以上の物件など、様々な間取りのコンドミニアムがあります。ターゲットとする入居者層に合わせた間取りを選ぶことが重要です。

2.3.4 ファシリティ

プールやジム、キッズルームなどの共用施設が充実している物件は、入居者にとって魅力的です。特に、富裕層向けの物件では、充実した共用施設が必須となっています。

3. フィリピン不動産投資における投資利回りの仕組み

3.1 表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。物件価格に対する利回りの目安となる数字ですが、表面利回りだけで投資判断をしてしまうのは危険です。物件の購入費用や管理費などの諸費用を考慮する必要があります。

3.2 実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から諸費用を差し引いた金額を物件価格で割った数字です。実際に投資家が手にすることができる利益を表す指標となるため、投資判断をする上で重要な指標となります。実質利回りを計算する際には、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸費用を考慮する必要があります。

4. フィリピン不動産投資のリスク

フィリピン不動産投資は、高利回りが見込める一方で、いくつかのリスクも存在します。投資を検討する際には、リスクを理解した上で、慎重に判断することが重要です。

4.1 為替変動リスク

フィリピンペソで物件を購入する場合、円高になると、円ベースでの資産価値が減少します。また、家賃収入を受け取る際にも、為替レートの影響を受けることになります。為替変動リスクをヘッジするために、為替予約などを活用する方法があります。

4.2 経済状況の変化

フィリピン経済は、近年順調に成長していますが、世界経済の減速や政治不安などによって、経済状況が悪化する可能性もあります。経済状況が悪化すると、不動産価格の下落や空室率の上昇などのリスクがあります。

4.3 自然災害リスク

フィリピンは、地震や台風などの自然災害が多い国です。自然災害によって、物件が損壊したり、入居者が住めなくなったりするリスクがあります。自然災害リスクに備えるためには、火災保険や地震保険に加入しておくことが重要です。

4.4 法律や税制の変更

フィリピンの法律や税制は、将来的に変更される可能性があります。法律や税制の変更によって、不動産投資の収益性が低下するリスクがあります。最新の情報収集を継続し、専門家にも相談しながら、適切な対応策を検討する必要があります。

5. フィリピン不動産投資の注意点

フィリピン不動産投資を行う際には、注意すべき点がいくつかあります。事前にしっかりと情報収集を行い、リスクを理解した上で、投資を行うようにしましょう。

5.1 信頼できる不動産会社選び

フィリピンには、多くの不動産会社が存在しますが、中には悪質な業者も存在します。トラブルに巻き込まれないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。実績や評判などを参考に、複数の不動産会社を比較検討するようにしましょう。

5.2 現地調査の重要性

実際に物件を自分の目で確認することは非常に重要です。物件の状態や周辺環境などを確認することで、投資判断の精度を高めることができます。また、現地の不動産市場の動向や投資環境などを把握するためにも、現地調査は有効です。

5.3 契約内容の確認

不動産売買契約書は、重要な書類です。契約内容をしっかりと理解した上で、署名するようにしましょう。不明点があれば、必ず質問し、納得してから契約を結ぶことが大切です。契約書は、英語で作成されることが一般的です。内容を理解するために、専門家に翻訳を依頼するのも良いでしょう。

フィリピン・マニラへの不動産投資は、高いリターンが期待できる魅力的な投資先です。しかし、一方でリスクも存在することを理解しておく必要があります。信頼できる不動産会社を選び、しっかりと情報収集を行い、計画的に投資を進めるようにしましょう。

6. マニラ不動産投資で高利回りを実現するための物件選びのポイント

フィリピン・マニラでの不動産投資で高利回りを狙うには、物件選びが重要です。ここでは、マニラ不動産投資におすすめのエリアや物件の条件について解説します。

6.1 マニラの投資におすすめのエリア

マニラ首都圏には多くのビジネス街や商業施設が集積しており、エリアによって特徴が異なります。投資に適したエリアを見極めることが、成功への鍵となります。

6.1.1 BGC（ボニファシオグローバルシティ）

BGCは、マニラ首都圏の中でも最も開発が進んでいるエリアの一つです。高層ビルが立ち並び、外資系企業も多く進出しており、外国人居住者が多いのも特徴です。治安が良いことでも知られており、高級コンドミニアムが数多く建設されています。利便性が高く、将来的な資産価値の上昇も見込めることから、不動産投資の対象として人気があります。高所得者層向けの物件が多いため、賃料収入も期待できます。
参考：外務省海外安全ホームページ

6.1.2 マカティ

マカティは、フィリピン経済の中心地として栄えるエリアです。日系企業も多く進出しており、日本人駐在員が多く住んでいます。ショッピングモールやレストラン、病院など生活に必要な施設が充実しており、利便性が高い点が魅力です。BGCと同様に高級コンドミニアムが多く、高賃料での賃貸経営が期待できます。

6.2 コンドミニアムを選ぶメリット

フィリピン・マニラで不動産投資を行う場合、コンドミニアムを選ぶメリットは多数あります。

セキュリティの高さ：多くのコンドミニアムは、ゲートや監視カメラ、警備員による24時間体制のセキュリティシステムを備えています。そのため、他の住宅形態と比較してセキュリティ面で安心できます。
充実した共用施設：プールやジム、ファンクションルームなど、コンドミニアムには充実した共用施設が備わっていることが多いです。これらの施設を利用することで、快適な生活を送ることができます。
管理のしやすさ：コンドミニアムは管理組合によって共用部分の清掃や設備のメンテナンスが行われます。そのため、自分で管理の手間をかける必要がなく、賃貸経営を行う際にも便利です。

6.3 投資利回りを左右する物件の条件

不動産投資において、物件の条件は投資利回りを大きく左右する要素です。以下に、重要な条件をまとめました。

条件	解説
築年数	一般的に、築年数が浅いほど建物の状態が良く、賃料が高く設定できる傾向にあります。また、将来的な資産価値の下落リスクも低減できます。
階数	高層階は眺望が良く、日当たりや風通しに優れているため、人気が高く、賃料も高くなる傾向にあります。
間取り	単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする層によって需要のある間取りは異なります。エリアの特性や需要を考慮して選ぶことが重要です。
ファシリティ	プールやジム、シアタールームなど、充実したファシリティは、物件の魅力を高め、入居率の向上や賃料アップに繋がります。

これらの要素を総合的に判断し、投資目標に合致する物件を選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社に相談し、プロの意見を参考にしながら、慎重に検討しましょう。

7. フィリピン不動産投資における投資利回りの仕組み

フィリピン不動産投資で重要な指標となる「投資利回り」。投資金額に対してどれだけの利益が見込めるのかを知ることで、投資判断の材料とすることができます。投資利回りは、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。それぞれの違いを理解した上で、不動産投資の収益性を正しく把握しましょう。

7.1 表面利回り

表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示したものです。計算式は以下の通りです。

表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、1,000万円で購入した物件から年間100万円の家賃収入があった場合、表面利回りは10％となります。この指標は、あくまで物件価格に対する利回りを示すものであり、諸費用や税金などを考慮していないため、実際の収益性を測る指標としては不十分です。

7.2 実質利回り

実質利回りとは、表面利回りから諸費用や税金などを差し引いた、より現実的な利回りを示したものです。計算式は以下の通りです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 諸費用） ÷ （物件価格＋購入時諸費用） × 100

諸費用には、固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金などの維持費、火災保険料や地震保険料などの保険料、さらに不動産会社に支払う管理手数料などが含まれます。実質利回りを計算することで、投資によって実際に得られる収益をより正確に把握することができます。

項目	説明
年間家賃収入	1年間で得られる家賃収入の合計。空室期間なども考慮して計算する必要がある。
物件価格	不動産の購入にかかる費用。
購入時諸費用	不動産購入時にかかる税金や手数料などの費用。不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬などが含まれる。
諸費用	固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、火災保険料、地震保険料、不動産会社への管理手数料などが含まれる。

フィリピン不動産投資では、これらの利回りに加え、為替変動リスクも考慮する必要があります。日本円とフィリピンペソの為替レート変動によって、円ベースでの収益は変動することを理解しておきましょう。投資利回りはあくまでも目安であり、将来の収益を保証するものではありません。信頼できる不動産会社と相談し、詳細な情報を収集した上で、慎重に投資判断を行うようにしましょう。
ビジネス情報とジェトロの支援サービス｜JETRO

8. フィリピン不動産投資のリスク

フィリピン不動産投資は、高利回りという魅力がある一方で、いくつかのリスクも存在します。投資を成功させるためには、これらのリスクを正しく理解し、対策を講じることが重要です。主なリスクは以下の点が挙げられます。

8.1 為替変動リスク

フィリピンペソと日本円の為替レートは常に変動しており、円安に進むと、円ベースで見た時の投資元本や収益が減少してしまう可能性があります。逆に円高に進むと、利益が増加する可能性も秘めています。為替変動リスクを軽減するためには、為替予約などを活用する方法があります。また、長期的な投資期間を設けることで、為替変動の影響を緩和する方法も考えられます。為替管理制度｜JETRO

8.2 経済状況の変化

フィリピン経済は近年成長を続けていますが、世界経済や政治状況の変化によって、経済成長が鈍化したり、景気が後退したりする可能性もゼロではありません。経済状況が悪化すると、不動産価格の下落や空室率の上昇などが起こり、投資利回りの低下に繋がるリスクがあります。経済指標を注視するとともに、経済状況の変化に柔軟に対応できる投資計画を立てることが重要です。

8.3 自然災害リスク

フィリピンは地震、台風、洪水などの自然災害が多い国です。自然災害によって不動産が損壊した場合、多額の修繕費用が発生したり、資産価値が大きく毀損したりするリスクがあります。自然災害リスクに備えるためには、火災保険・地震保険に加入することが重要です。また、災害に強い物件を選ぶことも有効な手段です。

8.4 法律や税制の変更

フィリピンの法律や税制は、将来的に変更される可能性があります。法律や税制の変更によって、不動産投資に関する税金や規制が強化され、投資利回りが低下する可能性もあります。最新の情報収集を継続的に行い、専門家の意見を仰ぎながら、適切な対応策を検討する必要があります。

8.5 その他のリスク

8.5.1 不動産開発の遅延や中止

フィリピンでは、不動産開発の遅延や中止が発生するリスクがあります。これは、開発業者の資金繰り悪化や、行政手続きの遅延などが原因で起こることがあります。開発が遅延すると、予定していた時期に入居や賃貸開始ができなくなり、収益が得られない期間が発生する可能性があります。最悪の場合、開発が中止になってしまうと、投資資金が回収できなくなるリスクもあります。開発業者の実績や財務状況などを慎重に調査し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

8.5.2 賃貸管理の難しさ

海外不動産投資では、日本に住みながら現地の不動産を管理する必要があり、賃貸管理が難しいという側面があります。信頼できる現地の賃貸管理会社を見つけ、委託することが重要になります。賃貸管理会社選びに失敗すると、家賃滞納やトラブル対応の不備などが発生し、想定通りの収益が得られない可能性があります。信頼できる賃貸管理会社を厳選し、契約内容をしっかりと確認することが重要です。

8.5.3 文化や習慣の違い

フィリピンと日本では、文化や習慣が大きく異なります。文化や習慣の違いによって、不動産投資に関するトラブルが発生する可能性もあります。文化や習慣の違いを事前に理解し、現地の人とのコミュニケーションを円滑に行うことが重要です。現地の法律や商習慣についても、事前に専門家からアドバイスを受けることが大切です。

8.5.4 流動性リスク

フィリピン不動産は、日本国内の不動産と比較して、流動性が低いという側面があります。すぐに売却したいと思っても、買い手が見つからず、希望する価格で売却できない可能性があります。流動性リスクを考慮し、長期的な投資期間を想定しておくことが重要です。また、売却時に備えて、信頼できる不動産会社とネットワークを築いておくことも大切です。

8.6 リスクを理解した上で慎重に判断を

フィリピン不動産投資には、上記のようなリスクが存在することを理解した上で、投資するかどうかを慎重に判断する必要があります。リスクを軽減するためには、信頼できる不動産会社や専門家のサポートを受けることが重要です。綿密な市場調査や物件選び、そしてリスク対策を講じることで、フィリピン不動産投資を成功に導く可能性を高めることができます。

9. フィリピン不動産投資の注意点

フィリピン不動産投資は、高い利回りが期待できる一方で、注意すべき点もいくつかあります。事前にしっかりと理解しておくことが、成功への鍵となります。

9.1 信頼できる不動産会社選び

フィリピン不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが非常に重要です。海外不動産投資は、国内不動産投資と比較して、情報収集や手続きが複雑になる場合が多く、また、文化や商習慣の違いからトラブルが発生する可能性もあります。信頼できる不動産会社を選ぶことで、これらのリスクを軽減し、安心して投資を進めることができます。

信頼できる不動産会社を見極めるポイントは以下の点が挙げられます。

フィリピン国内での実績や経験が豊富であること
日本語対応が可能なスタッフがいること
現地でのネットワークが強く、情報収集力が高いこと
顧客ファーストの姿勢で、丁寧なサポートを提供してくれること
インターネット上の口コミや評判が良いこと

複数の不動産会社を比較検討し、自分に合ったパートナーを見つけることが大切です。

9.1.1 現地スタッフの質

フィリピン現地の不動産会社には、日本人スタッフが常駐している場合と、そうでない場合があります。日本語で相談できる窓口があることはもちろん重要ですが、それ以上に重要なのは、現地スタッフの質の高さです。現地スタッフは、物件の情報提供や内覧の手配だけでなく、契約手続きのサポートや、購入後のアフターサービスなど、様々な場面で投資家をサポートする役割を担います。そのため、経験豊富で、コミュニケーション能力が高く、信頼できる現地スタッフがいるかどうかは、不動産会社選びの重要なポイントとなります。

9.2 現地調査の重要性

海外不動産投資において、現地調査は非常に重要です。ウェブサイトやパンフレットだけでは分からない、物件の周辺環境や、現地の雰囲気を肌で感じることができます。実際に自分の目で見て、確かめることで、より具体的なイメージを持ち、投資判断の精度を高めることができます。

現地調査では、以下の点に注目して確認しましょう。

物件までのアクセス：空港からの移動手段や所要時間、周辺道路の状況などを確認しましょう。
周辺環境：スーパーマーケットやコンビニエンスストア、病院、学校、公園などの有無や距離を確認しましょう。また、治安状況なども確認しておきましょう。
物件の状況：間取りや設備、日当たり、風通しなどを確認しましょう。また、建物の老朽化の程度や、管理状況なども確認しておきましょう。

9.3 契約内容の確認

フィリピン不動産投資において、契約はすべて英語で行われます。そのため、契約内容をしっかりと理解することが非常に重要です。不明点や疑問点は、必ず事前に解決しておきましょう。

特に以下の点については、注意が必要です。

項目	内容
支払条件	手付金の金額や支払い時期、残金の支払い方法などを確認しましょう。
違約金	契約解除の場合の違約金について、金額や発生条件などを確認しましょう。
所有権の形態	フィリピンでは、外国人が土地を所有することはできません。コンドミニアムの場合、区分所有権を取得することになります。
賃貸管理	賃貸に出す場合、管理会社に委託することになります。管理手数料や契約内容などを確認しましょう。
税金	不動産取得税や固定資産税などの税金について、確認しましょう。

契約書は、必ず日本語訳を付けてもらい、内容を十分に理解した上で、署名するようにしましょう。また、不安な場合は、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

9.4 為替リスク

フィリピン不動産投資では、日本円をフィリピンペソに両替して投資を行うため、為替変動リスクが伴います。円高になると、円ベースでの資産価値が減少してしまうため注意が必要です。為替リスクをヘッジするためには、以下の方法があります。

円高時に購入する
外貨預金と組み合わせて、リスク分散を行う
為替予約を活用する

為替リスクを理解した上で、適切な対策を講じることが大切です。

9.5 法律や税制の変更

フィリピンの法律や税制は、変更される可能性があります。法律や税制の変更によって、投資収益に影響が出る可能性もあるため、最新情報を常に収集しておくことが重要です。信頼できる不動産会社や、専門家から情報を得るようにしましょう。

9.6 情報収集の重要性

フィリピン不動産投資は、日本国内の不動産投資とは異なる点が多くあります。そのため、事前に十分な情報収集を行うことが重要です。インターネットや書籍、セミナーなどを活用して、フィリピン不動産投資の基礎知識や、最新動向を学びましょう。また、複数の不動産会社から資料を取り寄せ、比較検討することも重要です。

具体的には、以下の情報を収集しましょう。