不動産投資の始め方【メリット・デメリット、リスク回避の方法まで徹底解説】

「不動産投資に興味はあるけど、何から始めればいいか分からない…」
そんな悩みをお持ちのあなたへ。

本記事では、不動産投資の基礎知識からメリット・デメリット、リスク回避方法、具体的な始め方までを分かりやすく解説します。
安定収入を得られる、資産形成ができるといったメリットがある一方で、空室リスクや金利変動リスクなど、不動産投資には注意すべき点も。
しかし、正しい知識と準備があれば、リスクを最小限に抑えながら、不動産投資を成功させることが可能です。

本記事を参考に、あなたも不動産投資を始めてみませんか？

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資とは？
2. 不動産投資のメリット
3. 不動産投資のデメリット
4. 不動産投資のリスク回避方法
5. 不動産投資の始め方
6. まとめ

1. 不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを人に貸すことで家賃収入を得る投資方法です。購入した不動産は自分の資産となり、家賃収入という安定収入も見込めることから、近年注目を集めています。

不動産投資は、株式投資や投資信託といった金融商品への投資と比べて、現物資産に投資する点が特徴です。そのため、価格変動は緩やかで、長期的な視点で安定した収益を得られる可能性が高いとされています。また、インフレ対策としても有効と考えられています。なぜなら、インフレによって物価や家賃が上昇した場合でも、不動産という現物資産を持っていることで、資産価値が目減りするリスクを軽減できるからです。さらに、ローンを活用することで、自己資金が少なくても多額の資産形成が可能になります。生命保険代わりになる、節税対策になるといったメリットも魅力です。

ただし、不動産投資はメリットばかりではありません。空室リスクや金利変動リスク、災害リスクなど、さまざまなリスクも存在します。また、多額の資金が必要となる場合もあり、流動性が低いという側面も持ち合わせています。そのため、不動産投資を始めるにあたっては、メリットだけでなくデメリットやリスクもしっかりと理解しておくことが重要です。

1.1 不動産投資の種類

不動産投資には、いくつかの種類があります。代表的なものを以下にまとめます。

種類	説明	メリット	デメリット
ワンルームマンション投資	ワンルームマンションの一室を購入し、賃貸に出す方法	少額投資から始められる、需要が見込める	空室リスクが高い、賃料収入が低い傾向がある
ファミリータイプマンション投資	ファミリー向けのマンションの一室を購入し、賃貸に出す方法	ワンルームマンション投資に比べて賃料収入が安定している	ワンルームマンション投資よりも多額の投資が必要になる場合がある
アパート経営	アパート一棟を購入し、各部屋を賃貸に出す方法	高収入が見込める、経営の自由度が高い	多額の投資が必要になる、空室時のリスクが大きい
戸建て賃貸経営	一戸建て住宅を購入し、賃貸に出す方法	ファミリー層の需要が見込める、アパート経営に比べて競合が少ない	アパート経営に比べて管理費用がかかる場合がある、建物の老朽化による修繕費用がかさむ可能性がある

1.2 不動産投資に関わる用語

不動産投資には、専門用語が多く存在します。ここでは、代表的な用語をいくつかご紹介します。

1.2.1 利回り

不動産投資において、投資した金額に対してどれだけの利益を得られるかを示す指標のことです。「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り：年間の家賃収入を物件価格で割って算出します。不動産広告などに記載されているのは、基本的にこの表面利回りです。計算式は下記の通りです。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り：年間の家賃収入から、ローン返済額や管理費などの諸経費を差し引いた金額を物件価格で割って算出します。実際に投資家が手にする利益を把握するために重要な指標です。計算式は下記の通りです。

実質利回り = (年間家賃収入 – 諸経費) ÷ 物件価格 × 100

1.2.2 ROI

投資効率を表す指標の一つで、「Return on Investment」の略です。投資した金額に対して、どれだけ効率的に利益を生み出せるかを示します。計算式は下記の通りです。

ROI = (投資収益 ÷ 投資金額) × 100

不動産投資では、物件価格だけでなく、購入時の諸費用やリフォーム費用なども投資金額に含めて計算します。ROIが高いほど、効率的な投資と言えるでしょう。

1.2.3 レバレッジ

レバレッジとは、自己資金よりも多額の資金を金融機関から借り入れることで、自己資金以上の投資効果を狙う投資手法のことです。「テコの原理」とも呼ばれます。不動産投資では、ローンを活用することが一般的ですが、このローンもレバレッジ効果を狙った投資手法と言えるでしょう。レバレッジを活用することで、自己資金が少ない場合でも多額の不動産を購入することができ、大きな利益を狙うことができます。ただし、レバレッジは借入金が多くなるほど、金利変動などの影響を受けやすくなるため注意が必要です。リスクとリターンのバランスを考慮しながら、適切なレバレッジをかけることが重要です。

1.3 不動産投資の始め方

不動産投資の始め方は、大きく分けて以下の7つのステップがあります。

情報収集：不動産投資に関する基礎知識や、最新の市場動向、法律などを学ぶ
資金計画：自己資金の確認や、融資の利用可能性などを検討し、無理のない投資計画を立てる
物件探し：収益物件を探し、物件情報や周辺環境、収益性などを分析する
不動産会社選び：信頼できる不動産会社を選び、相談しながら物件選びを進める
融資審査：金融機関に融資の申し込みを行い、審査を受ける
物件購入：売買契約を締結し、物件を購入する
賃貸管理：入居者募集や家賃管理、物件のメンテナンスなどを行う

不動産投資は、高額な取引となるため、事前の準備や情報収集が非常に重要です。信頼できるパートナーを見つけることも成功の鍵と言えるでしょう。不動産会社や金融機関、税理士など、専門家の意見を聞きながら、慎重に進めるようにしましょう。

不動産投資は、国税庁のホームページでも紹介されています。詳細については、ご自身でもご確認ください。

2. 不動産投資のメリット

不動産投資には、他の投資方法と比べて魅力的なメリットが数多くあります。ここでは、代表的なメリットを４つ解説します。

2.1 安定収入を得られる

不動産投資は、家賃収入という形で安定収入を得られることが大きなメリットです。株やFXなどの金融商品は価格変動が大きく、利益を得るのが難しい場合もありますが、不動産投資は一度入居者が決まれば、毎月安定した家賃収入を得ることができます。また、長期間にわたって家賃収入を得られるため、老後の生活資金としても期待できます。空室リスクはありますが、立地条件の良い物件を選んだり、物件の魅力を高めることで空室リスクを軽減できます。家賃収入は、ローン返済後の安定収入源となるだけでなく、資産形成にも繋がります。

2.2 資産形成になる

不動産投資は、土地や建物を所有するため、資産形成に繋がります。不動産は、株や債券と比較して価格変動が少なく、長期的に保有することで資産価値が上昇する可能性もあります。また、ローンを組んで不動産投資を行う場合、家賃収入でローン返済を進めることで、自己資金が少なくても効率的に資産を増やせる可能性があります。さらに、インフレ対策としても有効です。インフレになると、現金の価値は目減りしますが、不動産は実物資産であるため、価値が上昇する傾向があります。そのため、インフレリスクヘッジとしても注目されています。

2.3 生命保険代わりになる

ローンを組んで不動産投資を行う場合、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。団信とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、保険会社が残りのローン残高を支払ってくれるというものです。そのため、万が一のことがあっても、家族に残されたローンが残る心配がありません。生命保険に加入するよりも、保険料が割安になるケースもあります。生命保険の代わりとして、不動産投資を検討するのも一つの方法です。

ただし、団信はあくまでもローン残高の支払いを保障するものであり、生命保険とは異なる点に注意が必要です。生命保険は、死亡保障以外にも、医療保障や老後資金準備など、様々な保障内容を選ぶことができます。そのため、生命保険の代わりとして不動産投資を検討する場合は、必要な保障内容をしっかりと確認しておくことが重要です。

2.4 節税対策になる

不動産投資には、様々な税制優遇制度があります。これらの制度を利用することで、所得税や住民税などの税負担を軽減できる可能性があります。主な節税対策は以下の通りです。

控除	内容
住宅ローン控除	住宅ローンを利用して不動産投資を行う場合、一定の要件を満たせば、ローン残高に応じて所得税が控除されます。
減価償却費	建物の価値は経年劣化によって減少していきますが、減価償却費を計上することで、その減少分を経費として計上できます。
不動産所得の損益通算	不動産投資で赤字が発生した場合、給与所得などの他の所得と損益通算することで、税負担を軽減できます。

ただし、これらの節税対策は、物件の状況や投資家の属性によって適用条件が異なります。節税対策を目的とする場合は、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。詳しくは国税庁のウェブサイトをご確認ください。

3. 不動産投資のデメリット

不動産投資には魅力的なメリットがある一方、当然ながらデメリットも存在します。成功するためには、これらのデメリットを正しく理解し、リスクを最小限に抑える対策を講じることが重要です。ここでは、不動産投資の主要なデメリットとして、空室リスク、金利変動リスク、災害リスク、流動性の低さの4つを詳しく解説します。

3.1 空室リスク

不動産投資において最も大きなリスクの一つが空室リスクです。空室期間は収入が途絶えるだけでなく、固定費や管理費などの支出が重くのしかかります。空室リスクを高める要因としては、以下のようなものが挙げられます。

物件の立地条件が悪い
競合物件が多い
物件の老朽化
賃料設定が適切でない
景気の悪化

空室リスクを最小限に抑えるためには、需要の高いエリアや駅近などの好立地の物件を選ぶ、競合物件との差別化を図る、入居者ニーズを捉えたリフォームを行う、適切な賃料設定を行うなどの対策が有効です。

3.2 金利変動リスク

不動産投資は多額の資金を必要とするため、一般的にはローンを組んで行われます。そのため、ローン金利の変動が収益に大きな影響を与えることになります。特に、変動金利型のローンを選択した場合、金利上昇によって返済額が膨らみ、収益を圧迫する可能性があります。近年では、日銀の金融緩和政策の影響で低金利が続いていますが、将来的に金利が上昇する可能性は否定できません。金利変動リスクを軽減するためには、固定金利型のローンを選択する、繰り上げ返済を検討するなどの対策が考えられます。また、金利上昇による収支悪化に備え、事前に資金計画をしっかりと立てておくことが重要です。

3.3 災害リスク

地震や台風などの自然災害は、不動産投資において大きなリスクとなります。建物が損壊した場合、多額の修繕費用が発生する可能性があり、最悪の場合、建物が倒壊し、資産価値がゼロになってしまうことも考えられます。また、災害発生後、一定期間は入居者が見つからず、収入が途絶えてしまう可能性もあります。災害リスクに備えるためには、火災保険や地震保険に加入することが重要です。保険料の負担は増えますが、万が一の際に備えることができます。また、耐震性が高い物件を選ぶことも有効な手段です。建物の耐震性能は、建築基準法の改正によって段階的に強化されています。新耐震基準を満たした物件を選ぶことで、地震に対する安全性を高めることができます。さらに、ハザードマップを確認し、洪水や土砂災害などのリスクが高い地域を避けることも大切です。

3.4 流動性の低さ

不動産は株式や債券と比較して、換金性が低い資産です。売却しようとしても、すぐに買い手が見つからない場合や、希望価格で売却できない場合があります。これは、不動産が実物資産であり、取引に時間がかかること、個々の物件によって状態や価値が異なることなどが理由として挙げられます。そのため、急な資金が必要になった場合でも、すぐに現金化できない可能性があります。不動産投資を行う際には、流動性の低さを理解しておくことが重要です。緊急時の資金調達手段を確保しておく、長期的な投資計画を立てるなどの対策が必要です。

また、不動産投資は多額の初期費用が必要となる点もデメリットとして挙げられます。物件の購入費用だけでなく、不動産取得税や登録免許税などの税金、仲介手数料などの諸費用がかかります。さらに、物件の維持管理にも費用が発生します。固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金など、保有期間中は継続的に費用が発生することを認識しておく必要があります。

ちなみに、不動産投資のメリットデメリットについて関連する内容として、以下の記事もおすすめです。

4. 不動産投資のリスク回避方法

不動産投資には、安定収入や資産形成などのメリットがある一方で、リスクも存在します。リスクを正しく理解し、適切な回避策を講じることで、より安全かつ効果的に不動産投資を行うことができます。ここでは、主要なリスクとそれぞれの回避方法について詳しく解説します。

4.1 空室リスク回避

空室リスクは、不動産投資における最も一般的なリスクの一つです。空室期間が生じると、家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費などの固定費が負担となる可能性があります。空室リスクを最小限に抑えるためには、以下のポイントを踏まえることが重要です。

4.1.1 立地条件の良い物件を選ぶ

賃貸需要の高いエリアや駅近物件を選ぶことは、空室リスク軽減に繋がります。具体的には、以下の点を考慮すると良いでしょう。

最寄り駅からの距離
交通の便（複数の路線・駅が利用可能か）
周辺環境（スーパー、コンビニ、病院、学校などの有無）
治安の良さ

これらの要素が充実しているエリアは、賃貸需要が高く、空室リスクを低減できます。また、単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットを絞った物件選びも重要です。

4.1.2 物件の差別化を図る

他の物件との差別化は、入居率向上に大きく貢献します。人気の設備投資やリフォーム、独自のサービス提供などを通して、物件の魅力を高めることが重要です。

人気設備の導入：インターネット無料、浴室乾燥機、システムキッチン、ウォシュレットなどは、入居者に人気の高い設備です。競合物件との差別化を図るために、これらの設備を導入することを検討しましょう。
リフォームの実施：築年数が経過した物件は、入居者のニーズに合わせてリフォームを行うことで、魅力を高めることができます。内装や水回りなどを一新することで、新築同様の快適性を提供できます。
独自のサービス提供：入居者にとって魅力的なサービスを提供することで、他の物件との差別化を図ることができます。例えば、定期的な清掃サービス、宅配ボックスの設置、入居者専用ラウンジの設置などが考えられます。

4.1.3 適切な家賃設定

家賃設定は、空室リスクに直結する重要な要素です。高すぎる家賃設定は入居者を遠ざけ、安すぎる設定は収益を圧迫します。周辺の類似物件の賃料相場を調査し、物件の特性や市場状況を踏まえた適正な家賃を設定することが重要です。

相場調査：不動産ポータルサイトや不動産会社が提供する情報などを活用し、周辺地域の類似物件の賃料相場を徹底的に調査しましょう。築年数、間取り、広さ、設備などが類似した物件を参考にすると、より正確な相場を把握できます。
物件の特性を考慮：駅からの距離、周辺環境、間取り、設備、築年数など、物件の特性を考慮して家賃を設定します。魅力的な物件であれば、相場よりも多少高く設定することも可能です。
市場状況を踏まえる：需要と供給のバランスによって家賃相場は変動します。賃貸需要の高い時期は、強気な家賃設定も可能ですが、供給過剰の時期は、相場よりも低い家賃設定も検討する必要があるかもしれません。

4.2 金利変動リスク回避

不動産投資は、一般的に多額のローンを組んで行うため、金利変動の影響を受けやすい投資と言えます。金利上昇は、ローン返済額の増加に繋がり、収益を圧迫する可能性があります。金利変動リスクを回避・軽減するためには、以下の方法が考えられます。

4.2.1 固定金利型を選ぶ

ローン返済期間中の金利が固定されるため、将来的な金利上昇リスクを回避できます。返済計画が立てやすく、長期的な安定収入を見込める点がメリットです。ただし、一般的に変動金利型よりも金利水準が高めに設定されている点は留意が必要です。

4.2.2 繰り上げ返済

余裕資金がある場合は、繰り上げ返済を検討しましょう。繰り上げ返済を行うことで、元本残高を減らし、支払う利息の総額を抑制できます。結果として、金利上昇によるリスクを軽減することに繋がります。繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。どちらのタイプが得かは、自身の資金計画やライフプランに合わせて選択しましょう。

4.3 災害リスク回避

地震や台風などの自然災害は、不動産価値に大きな影響を与える可能性があります。建物の損壊や地盤沈下などは、多額の修繕費用が発生するだけでなく、入居者の安全確保も重要な課題となります。災害リスクを最小限に抑えるためには、以下の対策が有効です。

4.3.1 火災保険・地震保険への加入

火災保険や地震保険は、災害発生時の経済的リスクを軽減するために不可欠です。火災保険は、火災だけでなく、落雷、台風、豪雨などによる被害も補償対象となります。地震保険は、地震や噴火、津波による被害を補償します。これらの保険に加入することで、万が一の際にも、修繕費用や生活再建のための資金を確保することができます。保険料は物件や補償内容によって異なりますので、複数の保険会社を比較検討し、自身に最適なプランを選びましょう。また、近年増加傾向にある水災リスクに備え、火災保険に水災補償を付帯することも検討しましょう。水災補償は、洪水、高潮、土砂崩れなどによる被害を補償します。

4.3.2 耐震性が高い物件を選ぶ

建築基準法が改正された1981年6月以降に建築された物件は、旧耐震基準に比べて耐震性が高いと言われています。新耐震基準を満たした物件を選ぶことは、地震リスク軽減に繋がります。また、耐震診断や耐震補強工事の実施状況も確認することで、より安心して投資することができます。

4.4 流動性の低さへの対策

不動産は、株式や投資信託と比較して、換金性が低い資産です。売却を希望しても、買い手が見つからなかったり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。不動産投資における流動性の低さを考慮し、以下の対策を検討しましょう。

4.4.1 出口戦略を事前に検討

不動産投資を行う前に、売却や賃貸など、どのように資金回収を行うか、出口戦略を明確にしておくことが重要です。売却を想定する場合は、市場動向や需要を予測し、適切な売却時期を見極める必要があります。また、賃貸にする場合でも、空室リスクや家賃下落リスクなどを考慮し、長期的な収益計画を立てることが重要です。

不動産投資のリスクは、上記で紹介した対策以外にも、空室リスク対策として、保証会社付帯の賃貸契約を結ぶ、家賃滞納保険に加入する、などの方法も考えられます。これらの対策を組み合わせることで、リスクをより効果的に回避・軽減できます。

不動産投資は、リスクとリターンを理解した上で、適切な対策を講じることが重要です。信頼できる不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら、自身のリスク許容度に合った投資を行いましょう。

不動産投資の出口戦略で後悔しないための３要点｜売却の攻略法｜ウェルスハック

5. 不動産投資の始め方

不動産投資を始めるにあたって、具体的にどのようなステップを踏む必要があるのか、詳しく見ていきましょう。不動産投資は高額な取引となるため、事前の準備が非常に重要になります。

5.1 自己資金を貯める

不動産投資には、物件の購入費用以外にも、諸費用や税金、リフォーム費用など、多額の資金が必要となります。そのため、まず初めに自己資金を貯めることが重要です。自己資金が多いほど、ローンの借入額を抑えられ、金利負担も軽減できます。また、金融機関からの評価も高くなり、融資を受けやすくなるメリットもあります。

自己資金の目標額は、物件価格の20～30%程度が目安とされています。例えば、2,000万円の物件を購入する場合、400～600万円の自己資金が必要となります。目標額に到達するためには、毎月の収入から計画的に貯蓄していくことが大切です。

項目	内訳	目安
購入費用	物件価格	物件価格による
諸費用	印紙税	物件価格による
	登録免許税	物件価格による
	不動産取得税	物件価格による
	仲介手数料	物件価格の3%＋6万円＋消費税
	ローン手数料	融資額による
リフォーム費用	–	状況による

不動産投資に必要な自己資金はいくら？用意すべき金額や買える物件目安まで解説｜ウェルスハック

5.2 物件情報を収集する

自己資金の目処が立ったら、次は投資用の物件情報を収集します。不動産投資の成功は、いかに良い物件を見つけるかにかかっています。物件情報を探す方法は、以下の通りです。

5.2.1 主な物件情報収集方法

不動産ポータルサイトの活用
不動産投資セミナーへの参加
不動産会社への訪問

5.2.2 物件情報収集の際に確認すべきポイント

立地条件：最寄り駅からの距離、周辺環境（スーパー、コンビニ、病院など）、治安などを確認する
物件の収益性：想定利回り、表面利回り、実質利回りなどを確認し、投資効率を見極める
物件の状態：築年数、間取り、設備などを確認し、修繕やリフォームの必要性や費用を検討する
周辺の競合物件：類似物件の家賃相場や空室状況を調査し、競争力を分析する

5.3 不動産会社を選ぶ

不動産投資は、高額な取引であり、専門的な知識も必要となるため、信頼できる不動産会社選びが重要となります。不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを参考にしましょう。

5.3.1 不動産会社選びのポイント

実績と経験：長年の実績と経験を持つ不動産会社は、多くの取引実績とノウハウを蓄積しており、安心して任せられます。会社の設立年数や取引件数を参考にしましょう。
専門知識と情報量：不動産投資に精通したスタッフが在籍し、最新の市場動向や法律に関する情報提供を行っているかを確認しましょう。投資戦略や物件管理に関する相談に乗ってくれるかも重要です。
顧客との信頼関係：顧客とのコミュニケーションを重視し、誠実な対応をしてくれる不動産会社を選びましょう。会社の評判や口コミも参考にすることができます。
アフターフォロー：物件購入後の賃貸管理や物件売却のサポートなど、手厚いアフターフォロー体制が整っているかを確認しましょう。長期的な視点でサポートしてくれる会社が望ましいです。

5.4 融資の審査を受ける

不動産投資では、自己資金だけでは不足する場合、金融機関から融資を受けるのが一般的です。融資の審査を受けるには、金融機関に必要書類を提出し、審査を受ける必要があります。審査では、以下の点が評価されます。

5.4.1 融資審査のポイント

年齢：一般的に、安定した収入が見込める年齢であることが重要です。金融機関によって、融資可能な年齢の上限が設定されている場合があります。
年収：返済能力を判断するために、安定した収入があることを証明する必要があります。源泉徴収票や確定申告書などを提出します。
勤続年数：安定した雇用状況であることを示すために、一定の勤続年数が求められる場合があります。転職回数が多く、勤続年数が短い場合は、審査が厳しくなる可能性があります。
信用情報：過去に金融機関との取引で延滞や債務整理などの問題がないかを確認します。信用情報は、信用情報機関に照会することで確認できます。

融資の審査は、金融機関によって基準が異なるため、複数の金融機関に相談して、自分に合った金利や融資条件のローンを探しましょう。

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