【失敗しない】不動産投資管理会社おすすめ比較｜入居率・対応力・費用で選ぶベスト企業

不動産投資の成否を左右する管理会社選び。
入居率の維持、トラブル対応、収益の最大化まで、すべて管理会社の手腕にかかっています。

この記事では、入居率95%以上を誇る優良企業12社を「入居率」「対応力」「費用対効果」の3つの視点から徹底比較。
大東建託パートナーズの98%入居率の秘訣から、三井不動産レジデンシャルサービスのきめ細かな報告体制まで、各社の強みを具体的に解説します。

さらに契約前の必須チェック項目や管理会社変更のタイミングまで網羅。
この記事を読めば、あなたの投資物件に最適な管理会社が必ず見つかります。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資における管理会社の役割

不動産投資で安定した収益を得るためには、物件の購入だけでなく、その後の運営管理が極めて重要です。管理会社は投資家に代わって物件の日常的な管理業務を担い、投資物件の資産価値を維持しながら収益を最大化する役割を果たします。

1.1 管理会社が担う業務内容

管理会社が行う業務は多岐にわたり、投資家の負担を大幅に軽減します。主な業務内容を整理すると以下のようになります。

特に入居者募集と家賃管理は収益に直結する重要な業務です。管理会社の営業力や入居者ネットワークの広さによって、空室期間を短縮し安定した家賃収入を確保できるかが決まります。また、24時間体制のトラブル対応や設備の緊急修繕など、オーナー個人では対応が難しい業務も管理会社が代行します。

1.2 管理会社選びが投資成果に与える影響

管理会社の質は不動産投資の成否を左右する重要な要素です。優良な管理会社を選ぶことで、入居率の向上、運営コストの削減、物件価値の維持が実現できます。

入居率については、管理会社の募集力によって大きく変動します。入居率が95%と85%では年間収益に10%もの差が生じ、長期的には数百万円単位の差になることもあります。また、適切なメンテナンスと入居者対応により物件の劣化を防ぎ、資産価値を維持することができます。

一方、管理会社選びを誤ると、入居者トラブルの放置、修繕対応の遅れ、不透明な費用請求などの問題が発生し、収益悪化や物件価値の低下を招きます。管理会社は不動産投資のパートナーとして、長期的な視点で慎重に選定する必要があります。

2. 優良管理会社を見極める3つの基準

不動産投資の成功を左右する管理会社選びでは、複数の要素を総合的に判断する必要があります。数多くの管理会社が存在する中で、本当に信頼できる優良企業を見極めるには、明確な基準を持つことが重要です。ここでは、投資家が必ずチェックすべき3つの重要な基準について詳しく解説します。

2.1 基準1 入居率95%以上の実績があるか

入居率は管理会社の実力を示す最も重要な指標であり、95%以上を維持している会社は優良と判断できます。入居率が高い管理会社は、入居者募集のノウハウ、物件の魅力を引き出すリフォーム提案、適切な家賃設定など、総合的な能力に優れています。

確認する際は、全体の平均入居率だけでなく、自分の物件と似たエリアや物件タイプでの実績も尋ねましょう。特に築年数が経過した物件や地方エリアでの入居率維持実績は、管理会社の真の実力を測る指標となります。また、空室期間の平均日数や、退去後の入居付けまでの期間も重要なチェックポイントです。

2.2 基準2 24時間対応など充実したサポート体制

賃貸経営では入居者からの緊急トラブルや設備故障が突然発生するため、24時間365日対応可能なサポート体制を整えている管理会社を選ぶことが大切です。夜間や休日のトラブル対応が遅れると、入居者の不満が高まり退去につながる可能性があります。

具体的には、コールセンターの設置状況、緊急駆けつけサービスの有無、オーナーへの報告体制などを確認しましょう。また、定期的な物件巡回点検、入居者からのクレーム処理、家賃滞納時の督促対応など、日常的な管理業務の質も重要です。オーナー専用のWebシステムで入金状況や物件状況をリアルタイムで確認できる体制があると、より安心して任せられます。

2.3 基準3 透明性の高い費用体系

管理費用の内訳が明確で、追加費用が発生する条件がわかりやすい会社を選ぶことで、予期せぬ出費を防げます。管理手数料が相場より極端に安い場合は、別途請求される項目が多い可能性があるため注意が必要です。

契約前には必ず書面で費用体系の説明を受け、疑問点は全て解消しておきましょう。また、解約時の違約金や、管理会社変更時の引き継ぎ費用についても事前に確認することをおすすめします。

3. 入居率で選ぶおすすめ不動産投資管理会社

不動産投資の収益性を左右する最も重要な指標が入居率です。空室期間が長引くほど賃料収入が減少し、投資計画に大きな影響を及ぼします。ここでは入居率95%以上の実績を持つ大手管理会社を厳選してご紹介します。

3.1 大東建託パートナーズ 入居率98%の実績

大東建託パートナーズは、賃貸住宅管理戸数で業界トップクラスを誇り、全国で約98%という高い入居率を維持しています。独自の入居者募集ネットワークと、全国約200店舗の営業拠点を活かした集客力が強みです。サブリース契約による家賃保証システムも充実しており、空室リスクを抑えたい投資家に適しています。

3.2 大和リビング 豊富な入居者募集ノウハウ

大和リビングは大和ハウスグループの管理会社として、年間約7万戸の入居契約実績を持ちます。独自のAI技術を活用した入居者マッチングシステムにより、ターゲット層に効率的にアプローチ。法人契約にも強く、社宅需要の取り込みで安定稼働を実現しています。

3.3 積水ハウス不動産 ブランド力を活かした集客

積水ハウス不動産は、積水ハウスブランドの信頼性を背景に高い入居率を確保しています。賃貸サイト「シャーメゾンショップ」を全国展開し、物件の露出度を高める仕組みを構築。品質の高い建物管理と入居者満足度を重視した運営スタイルにより、長期入居を促進しています。

3.4 レオパレス21 一括借り上げシステム

レオパレス21は家具・家電付き物件に特化した管理を得意とし、短期入居や法人契約のニーズに対応しています。一括借り上げシステムでは空室の有無に関わらず一定の賃料が保証されるため、安定収入を重視するオーナーに支持されています。ただし契約条件の詳細確認は必須です。

4. 対応力で選ぶおすすめ管理会社

不動産投資の成功には、トラブル発生時の迅速な対応や、オーナーへのきめ細かい報告体制が不可欠です。ここでは、対応力とサポート体制に優れた管理会社を紹介します。

4.1 東急住宅リース 充実のトラブル対応

東急住宅リースは、24時間365日のコールセンター体制を整備し、入居者からの緊急連絡に即座に対応できる仕組みを構築しています。水漏れや設備故障などの緊急トラブルには平均30分以内に一次対応を開始し、協力業者ネットワークを活用して迅速な解決を実現します。また、定期的な建物巡回サービスにより、問題の早期発見にも注力しています。東急グループの信頼性と長年培った管理ノウハウにより、オーナーと入居者双方から高い評価を得ています。

4.2 三井不動産レジデンシャルサービス きめ細かい報告体制

三井不動産レジデンシャルサービスの強みは、オーナーへの詳細な報告体制です。月次報告書では入居状況、家賃収納率、建物の状態などを写真付きで詳しく報告し、専用のオーナーポータルサイトからいつでもリアルタイムで物件情報を確認できます。担当者による定期面談も実施しており、投資計画の見直しや修繕提案などを積極的に行います。三井不動産グループならではの総合力を活かし、資産価値向上に向けた戦略的なアドバイスも提供しています。

4.3 住友不動産建物サービス 総合力の高さ

住友不動産建物サービスは、管理戸数約40万戸を誇る業界大手として、幅広いサービスメニューを展開しています。入居者対応から建物メンテナンス、大規模修繕の企画提案まで、ワンストップで対応できる総合力が最大の特徴です。特に法的トラブルへの対応力に優れており、弁護士との連携体制も整備されています。住友不動産グループの総合力を活かした入居者募集力も高く、空室期間の短縮にも貢献します。

4.4 野村不動産パートナーズ オーナー目線のサポート

野村不動産パートナーズは、オーナーの収益最大化を第一に考えたサポート体制が特徴です。専任の担当者制を採用しており、物件の特性を深く理解した上できめ細かいフォローを提供します。家賃設定の市場分析や、入居率向上のための具体的な改善提案を定期的に実施。また、税理士や司法書士などの専門家ネットワークとの連携により、節税対策や相続対策などの相談にも対応できる体制を整えています。野村不動産グループのブランド力を活かした質の高い入居者確保も強みの一つです。

5. 費用対効果で選ぶおすすめ管理会社

不動産投資において管理会社の費用は継続的に発生するランニングコストです。管理委託料は一般的に家賃収入の3〜8%程度が相場とされていますが、サービス内容と費用のバランスを総合的に判断することが重要です。ここでは、費用対効果に優れた管理会社を紹介します。

5.1 長谷工コミュニティ リーズナブルな料金設定

長谷工コミュニティは、大手ゼネコン系列の管理会社として、家賃の3.5〜4.5%という業界標準よりも低めの管理委託料でサービスを提供しています。マンション管理で培った豊富なノウハウを活用し、コストを抑えながらも入居者募集や建物メンテナンスなど基本的な管理業務を確実に実施します。特に長谷工施工物件のオーナーには優遇プランも用意されており、修繕時のコスト削減にもつながります。

5.2 伊藤忠アーバンコミュニティ バランスの良いサービス

伊藤忠アーバンコミュニティは、管理委託料が家賃の4〜5%程度と適正価格でありながら、24時間緊急対応やオーナー専用Webシステムなど充実したサービスを提供しています。入居率も全国平均96%と高水準を維持しており、費用とサービス品質のバランスが取れた管理会社として評価されています。定期報告も月次で詳細に行われ、収支状況を常に把握できる体制が整っています。

5.3 日本管財 明確な費用体系

日本管財は全国展開する総合管理会社として、透明性の高い料金体系を特徴としています。管理委託料以外に発生する費用項目を契約時に明確に提示し、追加請求が発生しにくい点が評価されています。また、リフォーム工事や設備交換時には複数の協力業者から相見積もりを取得し、オーナーに最適な選択肢を提案する姿勢も費用対効果を高める要因となっています。

5.4 明和管理 中小規模向けプラン

明和管理は、1〜2棟程度の中小規模オーナー向けに特化したプランを展開しており、管理委託料は家賃の3〜4%と競争力のある価格設定です。大手管理会社では対応が難しい小規模物件でも丁寧なサポートを提供し、地域密着型の営業活動で入居者募集にも力を入れています。契約の自由度も高く、必要なサービスだけを選択できる柔軟なプラン設計が可能です。

6. 管理形態別の特徴とおすすめ

不動産投資における管理会社との契約形態には、主に「一般管理」と「サブリース（一括借り上げ）」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の投資スタイルや物件の特性に合った管理形態を選択することが、安定した収益確保につながります。

6.1 一般管理とサブリースの違い

一般管理は、管理会社がオーナーに代わって入居者募集や建物管理、家賃集金などの業務を行う形態です。家賃収入は入居者から直接オーナーに入り、そこから管理手数料を管理会社に支払う仕組みとなっています。

一方、サブリースは管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して一定の保証賃料を支払う形態です。管理会社が貸主となり、実際の入居者とは管理会社が賃貸借契約を結びます。

6.2 それぞれのメリット・デメリット

一般管理のメリットは、満室時の収益性が高く、管理手数料も比較的低い点です。また、入居者情報や物件の状況を直接把握できるため、経営の透明性が高くなります。デメリットとしては、空室リスクをオーナー自身が負担する必要があり、収入が不安定になる可能性があります。

サブリースのメリットは、空室の有無に関わらず毎月一定の保証賃料が得られるため、収入が安定する点です。また、入居者対応や募集活動をすべて管理会社が行うため、オーナーの手間が大幅に軽減されます。デメリットは、手数料が高く設定されているため収益性が下がることと、保証賃料の見直しが定期的に行われる可能性がある点です。

6.3 物件タイプ別のおすすめ管理形態

ワンルームマンションや単身者向け物件など、立地が良く入居需要が高いエリアの物件では、一般管理がおすすめです。高い入居率を維持できる可能性が高く、収益を最大化できます。

郊外のファミリー向け物件や、競合が多い地域の物件では、サブリースを検討する価値があります。安定収入を確保しながら、空室リスクを回避できます。また、投資初心者や本業が忙しい方にもサブリースは適しています。

複数戸所有している場合は、立地や物件特性に応じて管理形態を使い分けることで、リスク分散と収益最大化の両立が可能になります。

7. 管理会社選びで失敗しないためのチェックリスト

7.1 契約前に確認すべき10項目

不動産投資管理会社との契約前には、必ず以下の10項目を確認しておくことが重要です。契約後のトラブルを未然に防ぎ、安定した賃貸経営を実現するための必須チェック項目となります。

7.2 口コミや評判の調べ方

管理会社の実態を把握するには、複数の情報源から多角的に評判を確認することが必要です。まず不動産投資家向けのコミュニティサイトや掲示板で実際の利用者の声を確認しましょう。GoogleマップやSNSでの評価も参考になりますが、極端に良い口コミや悪い口コミだけでなく、中立的な意見を重視することが大切です。

また、知人や投資仲間からの紹介や推薦情報も貴重な判断材料となります。実際に管理を依頼しているオーナーに直接話を聞ける機会があれば、レスポンスの速さ、トラブル時の対応力、定期報告の質などについて具体的に質問してみましょう。複数の管理会社を比較する際は、少なくとも3社以上から情報を集めることをおすすめします。

7.3 見積もり比較のポイント

管理会社から提示される見積もりを比較する際は、単純な金額だけでなくサービス内容と費用のバランスを総合的に評価する必要があります。管理委託手数料は家賃の3〜8%が一般的ですが、この料金に含まれる業務範囲を必ず確認してください。

入居者募集の広告費、更新手続き費用、退去時の立会い費用などが別途請求されるケースもあります。見積書には記載されていない隠れたコストがないか、追加費用が発生する条件を明確にしておきましょう。また、最低契約期間中の解約時違約金の有無や、サービス内容の変更時の費用についても事前に確認することで、後々のトラブルを防ぐことができます。安さだけで選ぶのではなく、提供されるサービスの質と費用対効果を見極めることが成功への鍵となります。

8. 管理会社変更のタイミングと手順

8.1 こんな症状が出たら変更を検討

管理会社の変更を検討すべきタイミングは、いくつかのサインから判断できます。入居率が継続的に90%を下回る状態が3か月以上続く場合は、募集活動に問題がある可能性が高いです。また、オーナーへの報告が遅れがちで、月次報告書が期限を過ぎても届かないケースも要注意です。

トラブル対応の遅さも重要な判断基準です。入居者からのクレームに24時間以内の初動対応がない、修繕の見積もりや実施に1週間以上かかるなど、スピード感に欠ける場合は変更を考えましょう。さらに、管理費用の内訳が不透明で、説明を求めても明確な回答がない場合は、信頼関係の構築が難しいサインです。

8.2 変更時の注意点と必要書類

管理会社を変更する際は、まず現在の契約内容を確認することが重要です。契約書に記載されている解約予告期間は通常1～3か月前となっており、この期間を守らないと違約金が発生する可能性があります。解約通知は内容証明郵便で送付すると、後々のトラブル防止に役立ちます。

必要書類として、現管理会社との管理委託契約書、物件の賃貸借契約書一式、入居者名簿、修繕履歴、鍵の預かり証などを準備します。敷金・礼金の預かり残高証明書も必須で、これらは新管理会社への引き継ぎ時に必要となります。また、入居者への通知も法的に義務付けられており、新しい家賃振込先や連絡先を書面で伝える必要があります。

8.3 スムーズな引き継ぎのコツ

引き継ぎをスムーズに進めるには、新旧の管理会社が直接やり取りできる環境を整えることが効果的です。変更実施日の1か月前には新管理会社を決定し、三者面談の機会を設けると、情報の伝達ミスを防げます。

特に注意すべきは、入居者への影響を最小限にすることです。家賃の引き落とし口座変更には手続き期間が必要なため、変更月の家賃収受方法を事前に決めておきます。また、進行中の修繕案件がある場合は、責任の所在を明確にし、費用精算のルールを文書化しておくことで後のトラブルを回避できます。鍵の受け渡しは立会いのもとで行い、受領書を必ず取り交わしましょう。

9. 不動産投資管理会社に関するよくある質問

9.1 管理費用は経費として計上できますか

不動産投資における管理会社への支払いは、基本的にすべて経費として計上できます。具体的には、管理委託手数料、更新手数料、入居者募集のための広告費、清掃費用、設備点検費用などが該当します。

確定申告の際は、「租税公課」や「管理費」「修繕費」といった科目で計上します。毎月の管理委託手数料は「管理費」として、突発的な修繕対応費用は「修繕費」として分類するのが一般的です。領収書や請求書は必ず保管し、税務調査に備えて支出の証拠を残しておきましょう。

確定申告について不安がある方はこちらの記事も参考になります。

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本記事では、不動産投資における確定申告の基礎知識から、白色申告と青色申告の選び方、必要な書類、活用できる節税対策まで、わかりやすく解説します。

fudousanpress.jp

2024.09.25

なお、管理会社への支払いとは別に、物件購入時の不動産取得税や登記費用、ローンの金利なども経費計上が可能です。適切に経費計上することで課税所得を抑え、節税効果が期待できます。詳細については税理士への相談をおすすめします。

9.2 小規模物件でも管理会社は必要ですか

ワンルームマンション1戸や戸建て1棟といった小規模物件でも、管理会社の利用をおすすめします。自主管理は管理費用を節約できる反面、入居者からのクレーム対応、家賃滞納の督促、退去時の立ち会いなど、想像以上に時間と労力がかかります。

特に本業がある方や遠方に住んでいる方は、夜間や休日のトラブル対応が難しく、入居者満足度の低下につながる可能性があります。管理会社に委託すれば、24時間対応や法的知識に基づいた適切な処理が期待でき、結果的に空室リスクの軽減につながります。

小規模物件向けに月額5,000円程度からのプランを用意している管理会社もあります。管理費用は家賃収入の3〜8%が相場ですが、時間的コストや機会損失を考えると、専門家に任せるメリットは大きいと言えるでしょう。

9.3 管理会社との契約期間中でも変更可能ですか

管理会社との契約は、契約期間中であっても解約条項に従って変更が可能です。一般的な管理委託契約では、1〜3ヶ月前の書面による通知で解約できる条項が設けられています。契約書の解約条項を必ず確認しましょう。

ただし、サブリース契約の場合は注意が必要です。一般的な管理委託契約よりも解約条件が厳しく、違約金が発生するケースもあります。また、借地借家法の適用により、オーナー側からの一方的な解約が制限される場合があります。

変更を検討する際は、現在の管理会社に不満がある理由を明確にし、次の管理会社候補を事前にリサーチしておくことが重要です。空白期間を作らないよう、新旧管理会社間での引き継ぎスケジュールを調整し、入居者への通知も適切に行いましょう。敷金や預かり金の引き継ぎ、管理記録の移管なども確実に実施する必要があります。

10. まとめ

不動産投資において管理会社選びは、投資の成否を左右する重要な要素です。
入居率の維持、トラブル対応、収益管理など、オーナー様に代わって多岐にわたる業務を担う管理会社は、いわば投資の成功を支えるパートナーといえます。

管理会社を選ぶ際は、入居率95%以上の実績、24時間対応などの充実したサポート体制、透明性の高い費用体系という3つの基準を軸に検討することをおすすめします。
これらの基準を満たす管理会社であれば、安定した賃貸経営が期待できます。

大手管理会社は豊富な実績とブランド力を持ち、入居者募集において強みを発揮します。
一方で、物件の規模や立地、オーナー様の投資スタイルによって最適な管理会社は異なるため、複数社を比較検討することが重要です。

管理形態についても、一般管理とサブリースのそれぞれの特徴を理解した上で、ご自身の投資方針に合った選択をすることが求められます。
一般管理は収益性を重視する方に、サブリースは安定性を求める方に適しています。

契約前には、管理業務の範囲、報告頻度、費用の内訳、解約条件など10項目のチェックリストで確認し、複数社から見積もりを取得して比較することで、後悔のない選択ができます。

既に管理会社と契約している場合でも、入居率の低下、対応の遅れ、不透明な費用請求などの問題が生じた際は、変更を検討するタイミングです。適切な手順を踏めば、契約期間中でも変更は可能です。

管理会社選びは一度決めたら終わりではなく、定期的に実績を評価し、必要に応じて見直すことで、長期的な投資成功につながります。
この記事でご紹介した選定基準とおすすめ企業を参考に、あなたの不動産投資に最適な管理会社を見つけてください。