確定申告も怖くない！不動産投資初心者のための始め方＆節税対策

「不動産投資を始めたいけど、確定申告や節税対策が難しそう…」と感じていませんか？

初心者にとって、確定申告はわからないことだらけで不安ですよね。
本記事では、不動産投資における確定申告の基礎知識から、白色申告と青色申告の選び方、必要な書類、活用できる節税対策まで、わかりやすく解説します。

確定申告の疑問を解消して、不動産投資を成功させましょう！

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資で確定申告が必要になるケースとは？

1.1 不動産投資で確定申告が必要になるのはどんな時？

不動産投資で利益が出たら確定申告が必要になると思っていませんか？

実は、不動産投資で利益が出ていなくても確定申告が必要になるケースがあります。

不動産投資を行う上で、確定申告が必要かどうか、どんな時に必要になるのかを正しく理解しておくことが大切です。

1.2 確定申告が必要な人の特徴

不動産投資で確定申告が必要になる人の特徴は、主に以下の3つです。

1.2.1 サラリーマンで不動産所得が20万円を超える人

サラリーマンとして給与所得がある人が不動産投資を行い、その不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。不動産所得が20万円以下の場合は確定申告は不要ですが、不動産所得以外の所得と損益通算したい場合や、住宅ローン控除の適用を受けたい場合は確定申告を行う必要があります。

なお、不動産所得は、以下の計算式で算出します。

不動産所得 = 不動産収入 – 必要経費

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2024.09.02

1.2.2 給与所得以外の所得が20万円を超える人

サラリーマン以外の人は、給与所得以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要になります。不動産投資以外にも、個人事業主やフリーランスとして働いている場合や、配当収入やFXなどの金融商品による収入がある場合は注意が必要です。

1.2.3 その他

上記以外にも、以下のケースに当てはまる場合は確定申告が必要になります。

• 不動産所得が赤字で、損益通算を行う場合
• 住宅ローン控除を受ける場合
• 医療費控除など、確定申告で還付金を受けたい場合

確定申告が必要かどうかは、自身の状況によって異なるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。また、国税庁のウェブサイトでも確定申告に関する情報を確認することができます。

2. 不動産投資の確定申告で「白色申告」を選んで良いケース・ダメなケース

不動産投資を始めるにあたって、確定申告を自分で行う場合は「白色申告」と「青色申告」のどちらかを選択する必要があります。この章では、白色申告の概要やメリット・デメリット、そしてどんな人が白色申告を選択すべきなのか解説していきます。

2.1 白色申告とは？

白色申告とは、確定申告の際に、収支内訳書以外の複式簿記による帳簿の提出が不要な申告方法です。帳簿作成が比較的容易なため、個人事業主や不動産所得が少ない場合に選ばれることが多いです。白色申告では、収入から必要経費を差し引いた金額が所得となり、所得に応じて税率が決まります。

2.2 白色申告のメリット・デメリット

白色申告には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

2.3 こんな人は白色申告がおすすめ！

白色申告は、以下のような人におすすめです。

• 不動産収入が少ない人

小規模な不動産投資をしています、収入が比較的少ない場合には青色申告の特典（例えば65万円の免除）をフルに活用できる広くない場合、白色申告が手軽です。

• 会計的に詳しくない、簡単な申告を希望する人

白色申告は記帳が簡易であり、青色申告のように複式簿記を使用する必要がありません。会計に慣れていない人や、複雑な書類作成を避けたい人には適しています。

• 手続きや申請を簡単にしたい人

青色申告は事前に税務署へ申請を行う必要がありますが、白色申告にはそのような事前手続きが不要です。投資を始めたばかりで、事務手続きを簡単に抜きたい方に向いています。

• 不動産投資を副業として行っている人

本業があり、副業として不動産投資を行っている場合、白色申告のシンプルさが魅力です。副業の規模が小さく、事務作業に時間をかけたくない方には互換性があります。

2.4 こんな人は白色申告を選んではダメ！

一方で、以下のような人は白色申告を選ぶべきではありません。

• 収入が多く、節税を重視する人

不動産収入が多くなり、税負担も大きくなるため特に、青色申告では最大65万円の控除が受けられますが、白色申告にはこの大きなような控除がありません。

• 赤字を返したい人

不動産投資で消えた場合、青色申告ではその赤字を最大3年間繰越すことができ、将来の利益と相殺することで税金を抑えられます。白色申告ではこの「損失の繰越権利」ができないため、赤字が発生する可能性がある人には青色申告が適しています。

• 経費を多く考えたい人

経費の範囲が広い不動産投資の場合、青色申告の方が有利です。青色申告では、正確な帳簿が求められますが、逆にしっかり経費を入れることで節税効果が得られます。

• 将来、不動産投資を拡大する予定がある人

物件数を増やしたり、大規模な投資を検討している場合、将来的には青色申告に移行したほうがスムーズです。白色申告から青色申告に変更する場合、申請手続きが必要で、その際に事務負担が増える可能性があります。

• 家族に給与を支払う予定がある人

青色申告では、家族を「専従者」として雇用し、給与を経費として支払うことにより、結果を分散させて節税効果を高めることができますが、白色申告ではこの制度を利用できません。 家族に給与を支払って節税したい人は青色申告が必要です。

白色申告と青色申告のどちらを選択するかは、個々の状況によって異なります。どちらの申告方法が有利になるかをよく検討し、自分に合った方を選択しましょう。迷った場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

3. 不動産投資の確定申告で「青色申告」を選んだ方が良いケース

3.1 青色申告とは？

青色申告とは、事業所得や不動産所得などを得ている人が、税務署に事前に「青色申告承認申請書」を提出することで選択できる申告制度です。複式簿記に基づいた帳簿を作成するなど、一定の要件を満たす必要がありますが、白色申告と比べて多くのメリットを受けることができます。

3.2 青色申告のメリット・デメリット

青色申告のメリット・デメリットは以下の通りです。

青色申告の最大のメリットは、最大65万円の青色申告特別控除を受けられる点です。白色申告ではこのような控除は受けられません。また、事業が赤字になった場合でも、青色申告であれば赤字を最大10年間繰り越せるため、将来の税負担を軽減することができます。さらに、家族に給与を支払っている場合は、その給与を経費として計上できるため、節税効果が見込めます。

一方、青色申告のデメリットは、白色申告よりも帳簿付けが複雑になる点です。複式簿記の知識が必要となるため、会計ソフトの導入などを検討する必要があるでしょう。また、青色申告を選択するためには、事前に税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

3.3 不動産投資で節税効果を高めるなら青色申告！

不動産投資で節税効果を高めるには、青色申告を選択することがおすすめです。青色申告であれば、以下の控除や特例を受けることができます。

3.3.1 青色申告特別控除

青色申告特別控除とは、青色申告を選択した人が受けられる控除です。控除額は、以下のいずれか多い方の金額となります。

• 10万円
• 不動産所得の金額×10％（上限額：65万円）

例えば、不動産所得が100万円の場合、青色申告特別控除額は10万円となります。不動産所得が650万円以上の場合、青色申告特別控除額は上限の65万円となります。

3.3.2 純損失の繰越控除

純損失の繰越控除とは、事業で赤字が出た場合に、その赤字を将来の黒字と相殺できる制度です。青色申告の場合、赤字を最大10年間繰り越せるため、将来の税負担を軽減することができます。

例えば、今年度不動産投資で100万円の赤字が出た場合、この100万円を翌年度以降の黒字と相殺することができます。翌年度に200万円の黒字が出た場合、100万円の赤字と相殺することで、課税対象となる所得は100万円となります。

3.3.3 減価償却費

減価償却費とは、建物や設備などの固定資産を長期間にわたって使用することで生じる価値の減少分を経費として計上できる制度です。減価償却費を計上することで、その年の所得を減らし、税負担を軽減することができます。

減価償却費の計算方法は、以下の通りです。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 償却率

例えば、1,000万円で購入した建物の耐用年数が47年の場合、年間の減価償却費は約21万円となります。減価償却費を計上することで、その年の所得を21万円減らし、税負担を軽減することができます。

これらの控除や特例を最大限に活用することで、不動産投資による節税効果を高めることができます。青色申告の申請方法や帳簿付けについては、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

参考資料：国税庁

3.4 青色申告にするための条件

青色申告にするためには、以下の条件を満たす必要があります。

3.4.1 事業規模の不動産取得

青色申告を利用できるのは、原則として「事業的規模」の不動産結果がある場合です。事業的規模と認められるには以下の基準が目安となります。

• 5棟10室基準：賃貸しているアパートやマンションの貸室数が10室以上、または一戸建ての場合は5棟以上の場合、事業的規模として扱われます。

3.4.2 帳簿の作成と保存

青色申告では、複式簿記を使った帳簿簿の作成が必要です。これにより、正確な財務処理が求められます。具体的には以下の帳簿簿が必要です。

• 仕訳帳

日々の取引を記録する帳簿です。どの取引が行われ、収入や経費としてどの勘定科目に分類されるかを記載します。

• 総勘定元帳

仕訳帳に基づいて、勘定科目ごとに記録する帳簿です。例えば、家賃収入、修繕費、管理費などを科目ごとに分類して記載します。

• 現金出納帳

現金の出入りを管理する帳簿です。現金の収支がどのように行われたかを記録し、現金残高を把握します。

• 固定資産台帳

不動産や設備などの固定資産の取得、減価償却に関する情報を記録する帳簿です。どの資産がどのような価値で取得され、どの程度償却されているかを記録します。

• 預金出納帳

預金口座の入出金を記録する帳簿です。家賃収入や経費の支払いなど、預金口座を通じて行われた取引を管理します。

• 経費明細書

不動産投資に関連する経費を詳細に記録するための帳簿です。修繕費、管理費、保険料などを明確に分けて記載します。

• 売上台帳

家賃収入などの売上を記録する帳簿です。物件ごとに収入を把握し、総売上を管理します。

3.4.3 申請書の提出

青色申告を希望する場合は、「青色申告承認申請書」を税務署に行う必要があります。提出期限は以下の通りです。

新規開業の場合：開業日から2ヶ月以内
すでに事業を行っている場合：その年の3月15日まで

青色申告は、節税効果を高めることができる一方、複式簿記の知識が必要となるなど、一定のハードルがあります。そのため、事前に十分な準備と検討が必要です。青色申告について不安な点や疑問点があれば、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

3.4.4 適用対象

不動産投資を個人事業として行っている場合、青色申告を利用することができます。法人化している場合は、法人税申告になりますが、同様に青色申告的な仕組み（適切な帳簿作成と申告） が求められます。

青色申告のメリットを最大限活かすためには、正しい会計と帳簿管理が重要です。

4. 不動産投資の確定申告に必要な書類

不動産投資で確定申告を行う場合、さまざまな書類を提出する必要があります。ここでは、不動産所得の確定申告に必要な書類と、不動産所得以外の所得がある場合に必要な書類に分けて解説します。

4.1 不動産所得の確定申告に必要な書類

不動産所得の確定申告には、主に以下の書類が必要です。

4.2 不動産所得以外の所得がある場合に必要な書類

不動産所得以外にも所得がある場合は、以下の書類なども必要になります。

これらの書類はあくまでも一般的なものであり、個々の状況によって提出が必要な書類は異なります。確定申告を行う前に、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

5. 不動産投資で節税！確定申告で使える控除・特例まとめ

不動産投資では、確定申告時にさまざまな控除や特例を活用することで、税負担を軽減できます。ここでは、特に重要な控除・特例について詳しく解説していきます。

5.1 不動産投資で使える控除

不動産投資では、所得の種類に応じて控除を使い分けることが重要です。大きく分けて、「不動産所得にかかる控除」と「不動産所得以外にかかる控除」があります。

5.1.1 不動産所得にかかる控除

• 必要経費

不動産所得の計算上、最も基本となるのが「必要経費」の控除です。必要経費とは、賃貸経営のために直接必要と認められる費用を指します。たとえば、次のようなものが挙げられます。

• 不動産取得にかかる費用（ローン金利、不動産取得税、登録免許税など）
• ローン返済費用（元金部分を除く利息分）
• 管理費用（管理会社への報酬、清掃費用、共用部分の電気代など）
• 修繕費用（通常の維持管理のための費用）
• 減価償却費（建物の価値の減少分を費用計上するもの）

必要経費を計上することで、課税対象となる所得を減らし、税負担を軽減できます。ただし、プライベートな費用との線引きが重要になります。必要経費として認められるためには、領収書など、費用発生の根拠となる書類を保管しておくことが大切です。

5.1.2 不動産所得以外にかかる控除

• 医療費控除

不動産所得以外に、給与所得などがある場合、医療費控除も利用できます。年間で10万円（所得金額が200万円以下の場合は所得金額の5%）を超える医療費を自己負担した場合、確定申告を行うことで、一定額の所得控除を受けることができます。医療費控除の対象となるのは、自分自身や家族のために支払った医療費です。歯の治療や医薬品の購入費用なども含まれます。

• 寄付金控除

認定NPO法人や公益社団法人など、特定の団体への寄付を行った場合、寄付金控除を受けることができます。寄付金控除には、所得控除と税額控除の2種類があります。控除額は、寄付先の団体や寄付金額によって異なります。寄付金控除を受けるためには、確定申告時に、寄付金控除の適用を希望する旨を記載し、寄付金受領証明書の添付が必要です。

5.2 不動産投資で使える特例

不動産投資には、特定の条件を満たすことで利用できる特例がいくつかあります。これらの特例を適切に活用することで、節税効果を高めることができます。

これらの控除や特例を最大限に活用することで、不動産投資による税負担を軽減し、より効果的に資産形成を進めることができます。ただし、控除や特例の適用条件は複雑な場合もあるため、専門家である税理士に相談することをおすすめします。

6. 初心者必見！確定申告で失敗しないための注意点

不動産投資の確定申告は、初めての場合、複雑に感じることが多く、思わぬミスをしてしまう可能性があります。ここでは、初心者の方が陥りやすい注意点と、その対策について詳しく解説します。

6.1 提出期限を守りましょう

確定申告の提出期限は、毎年3月15日です。期限を過ぎると、ペナルティとして加算税が課せられる可能性があります。申告の準備には時間がかかる場合もあるため、余裕を持って早めに取り掛かりましょう。もし、期限内に申告書を提出できない場合は、事前に「申告期限延長申請書」を税務署に提出することで、期限を延長することができます。詳しくは、国税庁のウェブサイトをご確認ください。

6.2 必要書類を漏れなく揃えましょう

確定申告には、さまざまな書類が必要となります。特に、不動産所得に関するものとしては、不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)に必要な書類や、ローンを利用している場合は金銭借入証書、固定資産税の納税通知書など、多岐にわたります。これらの書類を事前に確認し、漏れなく準備しておくことが重要です。税務署によっては、提出書類チェックリストなどを提供している場合もあるため、活用すると便利です。

6.3 経費の計上漏れを防ぎましょう

不動産投資には、様々な費用が発生します。これらの費用は、確定申告の際に経費として計上することで、税金の負担を軽減することができます。しかし、領収書や請求書を保管し忘れたり、経費として計上できることを知らなかったりするケースも少なくありません。経費として計上できるものとできないものを正しく理解し、漏れなく計上することが大切です。経費の範囲については、国税庁のウェブサイトで詳しく解説されていますので、参考にしてください。

6.3.1 経費計上できるもの例

• 不動産取得にかかる費用（印紙税、登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料など）
• ローン関連費用（保証料、事務手数料、火災保険料など）
• 不動産管理費用（管理会社への報酬、清掃費、修繕費など）
• 不動産運営費用（水道光熱費、通信費、広告費など）
• 減価償却費
• 旅費交通費（物件の管理や視察のための費用）

6.4 控除・特例を最大限に活用しましょう

不動産投資には、確定申告時に利用できる控除や特例が数多く存在します。これらの制度を適切に活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。代表的なものとしては、不動産所得にかかる損益通算などがあります。ご自身の状況に合わせて、利用できる控除や特例をしっかりと確認しましょう。詳しくは、パンフレット「暮らしの税情報」（令和6年度版）なども参考にしてください。

6.5 不動産投資に精通した税理士に相談しましょう

確定申告の内容によっては、税務上の判断が難しい場合もあります。特に、不動産投資は複雑な取引を伴うことが多いため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。税理士に相談することで、節税対策のアドバイスを受けたり、申告書の誤りを防いだりすることができます。また、税務調査が入った場合の対応なども依頼することができます。税理士を選ぶ際には、不動産投資に精通しているかどうかも重要なポイントとなります。

税理士選びについてはこちらの記事をご覧下さい。

不動産投資の税理士選びで成功を掴む！おすすめポイントと失敗談、厳選事務所を紹介

本記事では、不動産投資で成功を収めるための税理士選びのポイントを徹底解説します。ぜひ、この記事を参考に、成功への第一歩を踏み出しましょう。

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2025.01.30

6.6 記録をきちんと残しましょう

確定申告で最も重要なことは、収入と経費の根拠となる書類をきちんと保管しておくことです。税務調査が入った場合、これらの書類を提示して、申告内容の正確性を証明する必要があります。領収書や請求書はもちろんのこと、銀行の取引明細書やクレジットカードの利用明細書なども保管しておきましょう。また、これらの書類は、日付順に整理したり、電子データ化したりするなど、わかりやすく管理しておくことが大切です。近年では、会計ソフトを活用して、経費の管理や確定申告の準備を行うケースも増えています。

これらの注意点を踏まえ、正しい知識と準備のもとで確定申告を行い、不動産投資を成功させましょう。

7. 不動産投資の確定申告は無料相談を活用しよう

不動産投資の確定申告は、初めての方や確定申告に慣れていない方にとっては複雑で難しいと感じるかもしれません。特に、不動産所得以外の所得がある場合や、複数の不動産を所有している場合は、申告手続きが煩雑になることがあります。 また、控除や特例を適切に適用するためには、専門的な知識が必要となる場合もあります。

確定申告で失敗すると、税金の過払いになったり、追徴課税が発生したりする可能性があります。最悪の場合、ペナルティが課されることもあります。そのため、確定申告に不安を感じている方は、無理に自分で行うのではなく、専門家に相談することをおすすめします。

無料相談では、経験豊富な税理士や不動産投資の専門家が、あなたの状況に合わせて、確定申告に関する疑問や悩みに答えてくれます。具体的には、次のような相談をすることができます。

• 確定申告に必要な書類
• 適用できる控除や特例
• 不動産投資の税金に関する知識
• 確定申告書の書き方

無料相談は、税理士法人や不動産投資会社などが行っています。電話やメール、面談など、さまざまな方法で相談することができます。相談は無料なので、気軽に利用してみましょう。

7.1 無料相談を利用するメリット

無料相談を利用するメリットは、以下の点が挙げられます。

7.1.1 専門家の意見を聞ける

税理士や不動産投資の専門家は、豊富な知識と経験を持っています。そのため、あなたの状況に合わせて、的確なアドバイスを受けることができます。

7.1.2 不安や疑問を解消できる

確定申告について、わからないことや不安なことがあれば、気軽に相談することができます。専門家に相談することで、不安や疑問を解消し、安心して確定申告を進めることができます。

7.1.3 時間と手間を節約できる

確定申告は、自分で行おうとすると、多くの時間と手間がかかります。無料相談を利用することで、専門家に手続きを依頼することもできるので、時間と手間を大幅に節約することができます。

7.2 無料相談を利用する際の注意点

無料相談は、あくまでも相談の場です。そのため、相談したからといって、必ずしも契約をしなければならないわけではありません。また、無料相談では、一般的なアドバイスしか受けられない場合もあります。より具体的なアドバイスを受けたい場合は、有料の相談サービスを利用する必要があります。無料相談を利用する際は、事前に確認しておきましょう。

7.3 おすすめの無料相談窓口

おすすめの無料相談窓口としては、以下のものがあります。

これらの窓口以外にも、多くの税理士法人や不動産投資会社が無料相談を行っています。自分に合った相談窓口を探してみましょう。

不動産投資の確定申告は、専門家のサポートを受けることで、スムーズに進めることができます。無料相談を有効活用して、確定申告を乗り切りましょう。

8. まとめ

今回は不動産投資初心者のための確定申告の始め方と節税対策について解説しました。

不動産投資で確定申告が必要になるケースや、白色申告と青色申告のメリット・デメリット、必要な書類、節税対策などを紹介しました。
これから不動産投資を始めようと考えている方や、確定申告について不安のある方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

確定申告は、正しく行えば節税効果も期待できるものです。
ただし、手続きを誤ると追徴課税のリスクもあるため、不安な場合は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。