永久保存版！不動産投資で地価が安定し、資産価値が落ちない街ランキング【老後も安心の厳選エリア】

老後の資産形成や不労所得を目指す不動産投資において、成功を左右するのが「立地選び」です。
しかし、どの街が将来にわたって地価を維持し、資産価値が落ちないのか見極めるのは至難の業でしょう。

この記事では、資産価値が落ちない街に共通する条件を解説し、首都圏・関西圏・地方主要都市別に長期保有に適した優良エリアをランキング形式で具体的に紹介します。

結論として、資産価値が安定する街とは「人口増加が見込まれ、交通の利便性が高く、生活環境が整っているエリア」です。
本記事を読めば、失敗しない投資先を見抜く力が身につき、長期的に安定した資産形成の第一歩を踏み出せます。

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 老後の資産形成に役立つ不動産投資の考え方
2. 資産価値が落ちない街の共通点と選定ポイント
3. 厳選！不動産投資で地価が安定する街ランキング
4. ランキング上位の街で不動産投資を成功させるコツ
5. まとめ

1. 老後の資産形成に役立つ不動産投資の考え方

「人生100年時代」と言われる現代、ゆとりある老後生活を送るためには、公的年金だけに頼るのではなく、計画的な資産形成が不可欠です。本章では、老後資金対策の有効な選択肢として注目される「不動産投資」について、その基本的な考え方やメリット、注意点を解説します。

1.1 なぜ今、老後資金対策として不動産投資が注目されるのか

かつて金融庁の報告書がきっかけで話題となった「老後2000万円問題」に象徴されるように、多くの人が老後の生活資金に不安を抱えています。公的年金の受給額だけでは、現役時代と同じような生活水準を維持するのは難しいという現実があり、自助努力による資産形成の重要性が増しています。

このような状況下で不動産投資が注目される理由は、長期的に安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られる可能性があるためです。株式投資やFXのように日々の価格変動を追いかける必要がなく、一度物件を購入し入居者が付けば、比較的安定した収益が期待できます。これは、現役引退後の安定収入源を確保したいと考える方にとって、非常に大きな魅力と言えるでしょう。

1.2 不動産投資が老後の資産形成にもたらす3つのメリット

老後を見据えた資産形成において、不動産投資には主に3つの大きなメリットがあります。

1.2.1 メリット1：安定した家賃収入による「私的年金」の構築

不動産投資の最大のメリットは、毎月得られる家賃収入です。現役時代にローンを組んで物件を購入し、定年までにローンを完済すれば、老後は家賃収入の多くが手元に残り、公的年金に上乗せされる「自分だけの私的年金」となります。年金と家賃収入の両方を得ることで、生活にゆとりが生まれ、趣味や旅行など、より豊かなセカンドライフを送ることが可能になります。なお、不動産所得（家賃収入）があっても、厚生年金が減額される「在職老齢年金制度」の対象外であるため、年金の受給額に影響はありません。

1.2.2 メリット2：インフレヘッジとしての資産防衛効果

インフレ（物価上昇）は、現金の価値を実質的に目減りさせるリスク要因です。しかし、不動産のような「現物資産」は、インフレに強い特性を持っています。一般的に、物価が上昇する局面では、不動産価格や家賃も上昇する傾向にあります。そのため、現預金で資産を保有するよりも、インフレによる資産価値の減少リスクを軽減できる効果が期待できます。価値がゼロになるリスクが極めて低いことも、実物資産である不動産ならではの強みです。

1.2.3 メリット3：生命保険の代替効果（団体信用生命保険）

不動産投資ローンを組む際には、通常「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。これは、ローン契約者に万が一の事態（死亡または高度障害状態）があった場合に、保険金によってローン残債が全額弁済される仕組みです。この場合、残された家族にはローン返済の負担がなく、収益を生む不動産資産を残すことができます。この仕組みは生命保険と同様の効果を持つため、不動産投資を始めることで、加入している生命保険の見直し（保障額の減額など）につながる可能性もあります。

1.3 老後を見据えた不動産投資の注意点とリスク管理

多くのメリットがある一方で、不動産投資には特有のリスクも存在します。特に収入が限られる老後においては、リスク管理がより一層重要になります。

主なリスクとしては、以下の3点が挙げられます。

空室リスク：入居者が見つからず、家賃収入が途絶えるリスクです。
家賃下落リスク：建物の老朽化や周辺環境の変化により、家賃が下落するリスクです。
金利上昇リスク：変動金利でローンを組んだ場合、将来的に金利が上昇し返済額が増加するリスクです。

これらのリスクを完全にゼロにすることはできませんが、後の章で詳述する「資産価値の落ちにくい街」の物件を選ぶことや、信頼できる管理会社に運営を委託することなどで、リスクを最小限に抑えることは可能です。投資を始める前から、入口（物件購入）から出口（売却や相続）までの一貫した戦略を立てることが成功の鍵となります。

1.4 不動産投資の種類と老後向けポートフォリオの考え方

不動産投資には様々な種類がありますが、老後の資産形成を目的とする場合、自身の知識レベルや許容できるリスク、管理の手間などを考慮して選ぶことが重要です。

ここでは代表的な3つの投資対象について、その特徴を比較します。

種類	特徴	メリット	デメリット
区分マンション投資	マンションの一室単位で購入・運用する。特に都心部のワンルームマンションは人気が高い。	・比較的少額から始められる・一棟投資に比べ流動性が高く、売却しやすい・管理の手間が少ない	・空室になると収入がゼロになる・一室のみなので得られる収益は限定的
一棟アパート・マンション投資	建物一棟を丸ごと購入・運用する。	・複数戸あるため空室リスクを分散できる・大規模なため高い収益性が期待できる・土地も所有できる	・購入価格が高額になる・建物の維持管理コストが大きい・流動性が低く、売却に時間がかかる
戸建て投資	一戸建ての住宅を購入・運用する。	・ファミリー層など長期入居が期待できる・土地の資産価値が残りやすい・入居者が内外装を自由に改修できる場合がある	・修繕費が比較的高額になりがち・区分マンションより流動性が低い・アパート等に比べ収益性は低い傾向

どの種類が最適かは個人の状況によりますが、初めて不動産投資を行う方や、管理の手間を極力減らしたい方には、比較的リスクが低く始めやすい都心部の「中古ワンルームマンション投資」が選択肢の一つとして考えられます。重要なのは、ご自身のライフプランや資産状況に合った無理のない投資計画を立てることです。

2. 資産価値が落ちない街の共通点と選定ポイント

不動産投資の成否は、購入する物件の「立地」が9割を占めると言っても過言ではありません。目先の利回りや物件価格だけでなく、10年後、20年後も安定して賃貸需要があり、資産価値が維持・向上するポテンシャルを秘めた街を見極めることが、長期的な成功の鍵となります。本章では、そのような「資産価値が落ちない街」に共通する普遍的な条件と、具体的な選定ポイントを多角的に解説します。

2.1 人口増加が見込める街の条件

不動産価値の根幹をなすのは、いつの時代も「賃貸需要」であり、その源泉は「人口」です。日本全体では人口減少が進行していますが、その内訳を詳しく見ると、地域による差が顕著になっています。資産価値が落ちない街を選ぶためには、マクロな視点だけでなく、投資を検討するエリアのミクロな人口動態を把握することが不可欠です。

2.1.1 将来の賃貸需要を支える人口動態のチェックポイント

人口の中でも特に「生産年齢人口（15～64歳）」や、都市部で増加傾向にある「単身世帯」「DINKS（共働きで子供を持たない夫婦）」の動向は、賃貸需要に直結するため重要です。これらの層は、活発な経済活動を支えるとともに、賃貸住宅の主要なターゲットとなります。自治体が公表している人口推計や将来予測データを活用し、人口が増加、あるいは減少ペースが緩やかなエリアを絞り込みましょう。総務省統計局の人口推計などの公的データは、客観的な判断材料として非常に有効です。

2.1.2 街の活気を生み出す「再開発計画」

駅前の大規模な再開発や、大型商業施設の誘致、新産業拠点の形成といった都市開発計画は、街の魅力を飛躍的に高め、新たな雇用を創出します。これにより、他のエリアからの人口流入が促進され、街全体が活性化します。結果として、地域のブランド価値が向上し、不動産需要が高まることで、長期的な資産価値の安定・向上に繋がるのです。 投資を検討しているエリアの自治体のホームページなどで、現在進行中または計画段階にある「都市計画」や「再開発事業」の情報を必ず確認しましょう。

2.2 交通網が発達した利便性の高い街

通勤・通学の利便性は、住居選定における最優先事項の一つであり、駅からの距離は資産価値に直結します。 特に、単身者や共働き世帯が多い都市部では、日々の移動時間をいかに短縮できるかが、物件の競争力を大きく左右します。

2.2.1 資産価値を左右する「駅力」の見極め方

不動産価値における「駅力」とは、単に駅が近いというだけでなく、その駅が持つポテンシャルを指します。以下の点を総合的に評価することが重要です。

複数路線の利用：JR、私鉄、地下鉄など複数の路線が乗り入れるターミナル駅は、都心や各方面へのアクセスが抜群に良く、非常に高い資産価値を維持します。
駅からの距離：一般的に、賃貸市場で競争力を保つ目安は「徒歩10分以内」とされています。徒歩5分以内であれば、さらに強力なアドバンテージとなります。
主要駅へのアクセス時間：東京駅、新宿駅、大阪（梅田）駅といった主要ターミナル駅へ30分以内でアクセスできるかどうかも、重要な指標です。
将来性：新駅の開業や新路線の延伸計画があるエリアは、将来的な利便性の向上が見込まれ、資産価値の上昇ポテンシャルを秘めています。

2.3 生活環境が充実した住みやすい街

交通の利便性だけでなく、日々の暮らしやすさも、人々に「長く住み続けたい」と思わせる重要な要素です。生活環境の充実は、安定した賃貸需要と低い空室率に繋がり、結果として不動産経営の安定化に貢献します。

2.3.1 「住みやすさ」を構成する要素

物件の周辺を実際に歩き、入居者の目線で以下の施設や環境が整っているかを確認することが大切です。昼と夜で街の雰囲気が変わることもあるため、時間帯を変えて訪れることをお勧めします。

カテゴリ	具体的なチェックポイント	入居者にとってのメリット
生活利便施設	スーパー、コンビニ、ドラッグストア、商店街、飲食店、金融機関、郵便局など	日々の買い物が便利で、生活の基盤が整っている安心感。
公共・医療施設	区役所・市役所の支所、図書館、病院、クリニックなど	行政手続きや、急な病気・怪我の際にも安心できる環境。
子育て・教育環境	公園、保育園、学校、塾など	ファミリー層にとって重要な選定基準となり、長期入居に繋がりやすい。
治安・防災	街灯の多さ、夜間の人通り、地域の犯罪率、ハザードマップでの安全性	女性やファミリー層が安心して暮らせる環境は、物件の魅力を高める。

2.3.2 忘れてはならない災害リスクの確認

近年、日本では自然災害が頻発しており、不動産投資においても災害リスクの確認は必須事項となっています。 2020年からは、不動産取引時の重要事項説明において、水害ハザードマップに関する説明が義務化されました。 災害リスクの低い土地を選ぶことは、物理的な資産を守るだけでなく、金融機関からの融資評価においても有利に働く可能性があります。 購入を検討する物件の所在地について、国や自治体が提供する「ハザードマップ」を必ず確認し、洪水、土砂災害、津波などのリスクが低いエリアを選びましょう。国土交通省ハザードマップポータルサイトでは、様々な災害リスク情報を地図上で重ねて確認することができます。

3. 厳選！不動産投資で地価が安定する街ランキング

不動産投資の成功は、将来にわたって資産価値が維持・向上する可能性の高いエリアを見極めることにかかっています。ここでは、人口動態、再開発計画、交通利便性といった複数の視点から、地価が安定し、長期的な資産形成に適した街を厳選してランキング形式でご紹介します。

3.1 首都圏で資産価値が落ちない街

言わずと知れた日本の中心である首都圏は、人口集中と経済規模の大きさから、不動産投資において依然として最も魅力的な市場です。特に、大規模な再開発が進行中、あるいは計画されているエリアは、将来的な価値向上が期待できます。近年の地価公示でも、東京都心部やその周辺では地価の上昇傾向が続いています。

3.1.1 東京近郊の優良エリア

東京23区内およびその近郊には、資産価値が落ちにくいとされるエリアが多数存在します。特に、複数の路線が利用可能なターミナル駅周辺や、職住近接が可能な都心エリアは、単身者からファミリー層まで幅広い賃貸需要が見込めるため、安定した収益を期待できます。

注目エリア	主な特徴	ポイント
中央区（勝どき・月島）	湾岸エリアの再開発が著しく、タワーマンションの供給が続く。都心へのアクセスも良好。	オリンピック後の街づくりやBRT（バス高速輸送システム）の整備により、さらなる利便性向上が見込まれ、人口増加が期待されるエリアです。
港区（品川・高輪）	リニア中央新幹線の始発駅となる品川駅周辺で、国際的なビジネス交流拠点を目指した大規模再開発が進行中。	高輪ゲートウェイ駅の開業も相まって、交通の要衝としての価値が飛躍的に高まると予測されています。
渋谷区・新宿区	日本を代表する商業・ビジネスエリアであり、交通の利便性は抜群。大規模な駅周辺再開発が進行中で、街の魅力が向上し続けている。	国内外から人が集まるため賃貸需要が極めて高く、不動産の流動性も高いため、売却しやすいというメリットがあります。
武蔵小杉（神奈川県川崎市）	複数の路線が乗り入れる交通利便性の高さと、駅周辺の再開発による住環境の向上で人気のエリア。	タワーマンションが林立し、若いファミリー層の流入が続いています。商業施設や公共施設も充実しており、街の成熟とともに安定した資産価値が期待できます。

3.2 関西圏で地価安定が期待できる街

大阪・関西万博やIR（統合型リゾート）計画、リニア中央新幹線の延伸など、大規模プロジェクトが目白押しの関西圏も、不動産投資市場として大きなポテンシャルを秘めています。大阪市を中心に地価は上昇傾向にあり、特に再開発エリアや交通の結節点となるエリアが注目されています。

3.2.1 大阪や京都の注目エリア

インバウンド需要の回復も追い風となり、特に大阪市や京都市の中心部は活況を呈しています。それぞれの都市の特性を理解し、エリアを選定することが重要です。

注目エリア	主な特徴	ポイント
大阪市北区（うめきた）	大阪駅北側で進行中の「うめきた2期開発」により、オフィス、商業施設、都市公園などが一体となった新しい街が誕生予定。	関西最後の一等地とも呼ばれるエリアの再開発は、周辺の不動産価値を大きく押し上げると期待されています。
大阪市中央区（難波・心斎橋）	古くからの大阪を代表する商業・観光の中心地。インバウンド需要に支えられ、高い賃貸需要を維持。	「なにわ筋線」の開通計画により、新大阪や関西国際空港へのアクセスが向上し、さらなる利便性の向上が見込まれます。
京都市中京区・下京区	日本を代表する観光都市であり、国内外からの根強い人気を誇る。ブランド力が高く、資産価値が安定している。	景観条例など独自の規制があるため供給が限られ、希少性が高いのが特徴。インバウンド回復による宿泊・賃貸需要の増加が期待できます。

3.3 地方主要都市で長期保有に適した街

首都圏や関西圏に比べ、物件価格が手頃で高い利回りを期待できるのが地方主要都市の魅力です。特に「地方四市」と呼ばれる札幌市、仙台市、広島市、福岡市は、各地方圏の中核として人口が集積し、堅調な地価上昇を見せています。地方創生に向けた再開発プロジェクトが活発なエリアは、将来的な成長が期待できるでしょう。

3.3.1 福岡や仙台の成長エリア

中でも福岡市と仙台市は、若年層の人口比率が高く、活気のある街として注目されています。それぞれの再開発計画と将来性に注目です。

注目エリア	主な特徴	ポイント
福岡市中央区・博多区	「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」といった大規模再開発プロジェクトが進行中。アジアの玄関口として発展が続く。	若者を中心に人口増加が続いており、旺盛な賃貸需要が見込めます。国家戦略特区にも指定されており、今後のさらなる成長が期待されるエリアです。
仙台市青葉区・宮城野区	東北地方唯一の政令指定都市。大学や専門学校が多く、学生や単身赴任者の賃貸需要が安定している。	仙台駅東口を中心に再開発が進み、街の魅力が向上しています。東西地下鉄の開業により交通網が強化され、郊外からのアクセスも改善。堅実な不動産投資先として評価されています。

天神ビッグバン再開発についてもっと知りたい方はこちらの記事も参考になります。

4. ランキング上位の街で不動産投資を成功させるコツ

本記事でご紹介した資産価値が落ちにくい街は、将来性や安定性が期待できるエリアです。しかし、有望なエリアで不動産投資を行うというだけで、成功が約束されるわけではありません。成功の確率をさらに高めるためには、物件そのものを見極める力と、購入後の賃貸経営戦略が不可欠です。ここでは、ランキング上位の街で不動産投資を成功させるための具体的なコツを、「物件の選び方」と「賃貸経営」の2つの側面から詳しく解説します。

4.1 物件の種類と選び方のポイント

不動産投資の成否を分ける最初のステップが「物件選び」です。立地が良くても、物件自体に魅力がなければ入居者は集まりません。ここでは、物件の種類ごとの特徴を理解し、優良物件を見極めるためのポイントを解説します。

4.1.1 物件種別の特徴を理解する

投資用不動産には、新築・中古、マンション・戸建てなど様々な種類があります。それぞれのメリット・デメリットを把握し、ご自身の投資戦略に合った物件を選びましょう。

物件種別	メリット	デメリット
新築区分マンション	最新の設備で人気が高く、当面は修繕費の心配が少ない。融資が付きやすい。	価格が高く利回りが低め。購入直後からの価格下落幅が大きい傾向がある。
中古区分マンション	新築より安価で購入でき、高い利回りを狙える。過去の賃貸実績を参考にできる。	修繕費やリフォーム費用がかかる可能性がある。管理状態の確認が必須。
一棟アパート・マンション	複数の部屋からの収入で空室リスクを分散できる。土地も資産になる。リフォーム等の自由度が高い。	購入価格が高額になる。建物全体の管理責任を負う必要がある。
戸建て	ファミリー層など長期入居が期待できる。入居者が変わっても土地の資産価値は残る。	区分マンションに比べ流動性が低い。修繕費が高額になる可能性がある。

4.1.2 ターゲット層を明確にした物件選び

投資するエリアの特性を分析し、どのような人が住みたい街なのか（単身の社会人、学生、ファミリー層など）を具体的に想定することが重要です。例えば、大学の近くであればワンルームや1K、公園や学校が近い閑静な住宅街であれば2LDK以上のファミリータイプが適しています。ターゲット層のニーズに合った間取りや設備を備えた物件を選ぶことで、安定した入居需要を確保しやすくなります。

4.1.3 「駅からの距離」と「周辺環境」の再検証

物件情報に記載されている「駅徒歩〇分」という情報だけを鵜呑みにせず、実際に自分の足で歩いてみることが大切です。坂道の有無、夜道の明るさや安全性、踏切の待ち時間なども確認しましょう。また、スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、金融機関などの生活利便施設が徒歩圏内に充実しているかは、入居者の生活満足度に直結する重要なポイントです。

4.1.4 建物の管理状態と長期修繕計画の重要性

特に中古物件の場合、建物の管理状態は資産価値を大きく左右します。エントランスや廊下、ゴミ置き場などが清潔に保たれているか、外壁にひび割れなどがないかなどを現地で確認しましょう。また、マンションの場合は、管理組合が機能しており、長期修繕計画が適切に策定・実行されているかを必ず確認してください。修繕積立金が不足していると、将来的に大規模な一時金が発生するリスクがあります。

4.1.5 ハザードマップで災害リスクを確認

資産価値を長期的に維持するためには、災害リスクの確認が不可欠です。国土交通省や各自治体が公開しているハザードマップを活用し、購入を検討している物件が浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれていないかを確認しましょう。災害リスクが高いエリアは、将来的に資産価値が下落する可能性や、保険料が高くなる可能性があるため注意が必要です。詳しくはハザードマップポータルサイトで確認できます。

4.2 賃貸経営で安定収入を得る方法

優良物件を手に入れた後は、賃貸経営のフェーズに入ります。空室期間をいかに短くし、安定した家賃収入を確保し続けるかが成功の鍵となります。

4.2.1 信頼できる管理会社の選定が成功の鍵

不動産投資の成功は、パートナーとなる管理会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。管理会社の業務は、家賃集金、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち合い、清掃やメンテナンスなど多岐にわたります。 客付け力（入居者を見つける力）が高く、エリアの賃貸需要に詳しいか、担当者の対応が迅速で丁寧か、管理手数料は適正か、といった複数の視点から慎重に比較検討しましょう。複数の会社から話を聞き、信頼できるパートナーを見つけることが安定経営への近道です。

4.2.2 空室対策としてのリフォーム・リノベーション戦略

周辺の競合物件と比較して競争力が落ちてきたと感じたら、設備投資を検討しましょう。例えば、「無料Wi-Fi」や「宅配ボックス」の設置、モニター付きインターホンへの交換などは、比較的低コストで実施でき、入居者へのアピール度が高い設備です。また、思い切って間取りを変更するリノベーションを行うことで、物件の価値を大きく向上させ、家賃アップに繋がるケースもあります。ただし、費用対効果を十分に検証してから実行することが重要です。

4.2.3 適切な家賃設定と効果的な入居者募集

家賃設定は、高すぎると入居者が決まらず、安すぎると収益性が悪化します。管理会社と相談しながら、周辺の類似物件の家賃相場を徹底的に調査し、物件の魅力に見合った適正な家賃を設定しましょう。また、入居者募集の際は、物件写真の質を高めたり、アピールポイントを明確に伝えたりするなど、広告戦略も重要です。敷金・礼金ゼロやフリーレント（一定期間の家賃無料）といったキャンペーンも、時期によっては効果的な空室対策となります。

4.2.4 出口戦略（売却）を見据えた賃貸経営

不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、最終的な売却益（キャピタルゲイン）まで含めてトータルで成否を判断します。購入時から、「いつ、誰に、いくらで売却するのか」という出口戦略を意識しておくことが重要です。例えば、減価償却期間が終わるタイミングや、大規模修繕が必要になる前、あるいは周辺エリアの再開発が完了し地価が上昇したタイミングなどが売却の一つの目安となります。常に市況を注視し、最適なタイミングで売却できるよう準備しておくことが、投資利益の最大化に繋がります。