「不動産投資を始めたいけど、どの地域の物件に投資すればいいか分からない…」そんな悩みをお持ちのあなたへ。
この記事では、都道府県別の平均利回りランキングを通して、効率的な不動産投資戦略を解説します。
ワンルームマンション、ファミリー向けマンション、一戸建て、それぞれの投資対象別に、最新のデータに基づいた利回り情報をランキング形式で分かりやすく紹介します。
さらに、平均利回りだけで判断するのではなく、人口動態や地域特性、空室リスク対策など、失敗しないための不動産投資の戦略を具体的に解説していきます。
この記事を読めば、あなたに最適な投資エリアと戦略が見えてくるはずです。
1. 不動産投資を始める前に知っておきたいこと
1.1 不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資は、株式投資や債券投資などと比較して、長期的に安定した収益を得られる可能性がある投資方法として人気があります。しかし、メリットだけでなく、当然リスクも存在します。不動産投資を始める前に、メリットとデメリットをしっかりと理解しておくことが重要です。
1.1.1 不動産投資のメリット
1.1.1.1 インフレ対策になる
インフレとは、物価が上昇し、お金の価値が下がる現象です。不動産は実物資産であるため、インフレ時に価値が上昇する傾向があります。また、家賃収入もインフレに合わせて上昇する可能性があり、インフレ対策として有効です。
1.1.1.2 資産形成になる
不動産は、株式や債券と比べて価格変動が少なく、長期的に保有することで資産価値が期待できます。また、ローンを組んで不動産投資を行う場合、返済が進むにつれて自己資本比率が高まり、着実に資産を築くことができます。
1.1.1.3 ローンを活用できる
不動産投資は、金融機関から融資を受けて購入資金を調達することができます。自己資金が少なくても、ローンを活用することで大きな投資を行うことが可能です。また、ローン返済は家賃収入から充てることができるため、効率的な投資が期待できます。
1.1.1.4 節税対策になる
不動産投資には、様々な税制優遇制度があります。これらの制度を活用することで、所得税や住民税の節税効果が期待できます。
1.1.1.5 生命保険の代わりになる
ローンを組んで不動産投資を行う場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡したり高度障害状態になった場合に、ローンの残債が保険金で支払われるというものです。そのため、生命保険の代わりとしても機能します。
1.1.2 不動産投資のデメリット
1.1.2.1 空室リスク
不動産投資最大のデメリットは、空室リスクです。空室になると、家賃収入が得られなくなり、ローン返済や管理費などの費用負担が大きくなってしまいます。空室リスクを軽減するためには、需要の高いエリアや物件選び、効果的な賃貸経営が重要となります。
1.1.2.2 金利上昇リスク
ローンを組んで不動産投資を行う場合、金利上昇リスクがあります。金利が上昇すると、ローン返済額が増加し、収益を圧迫する可能性があります。金利上昇リスクをヘッジするためには、固定金利型のローンを選択したり、繰り上げ返済を検討する必要があります。
1.1.2.3 地震・火災リスク
地震や火災などの自然災害によって、不動産が損壊してしまうリスクがあります。地震や火災に備えて、火災保険や地震保険に加入しておくことが重要です。
1.1.2.4 流動性の低さ
不動産は、株式や債券と比べて売却までに時間がかかるため、流動性が低いというデメリットがあります。そのため、すぐに現金化したい場合は、希望する価格で売却できない可能性があります。
1.1.2.5 専門知識が必要
不動産投資は、不動産に関する知識や法律、税金など、専門的な知識が必要となる場合があります。そのため、不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりするなど、事前にしっかりと勉強しておくことが大切です。
不動産投資のメリット・デメリットについては、不動産投資のメリット一覧！注意すべきデメリットとあなたに最適な投資法も解説｜ウェルスハックも参考にしてみてください。
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1.2 不動産投資の種類
不動産投資と一口に言っても、その種類は多岐に渡ります。投資対象となる不動産の種類、投資規模、投資スタイルなど、様々な分類方法があります。
1.2.1 投資対象別
主な投資対象別に、それぞれの特徴をまとめました。
| 種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ワンルームマンション | 単身者を対象とした、ワンルームタイプのマンションへの投資 | 価格が比較的安く、少額投資が可能 需要が高く、空室リスクが低い 管理が比較的容易 | 家賃収入が低め 競合が多い 入居者の入れ替わりが激しい場合がある |
| ファミリー向けマンション | ファミリー層を対象とした、2LDK以上のマンションへの投資 | ワンルームマンションに比べて家賃収入が高い 入居者の定着率が高い | 価格が高く、多額の投資が必要 空室になった場合の損失が大きい 管理に手間がかかる場合がある |
| 一戸建て | 土地と建物を一括で購入する投資 | 土地の値上がり益が期待できる 自由にリフォームなどができる プライバシー性が高い | 価格が高く、多額の投資が必要 マンションに比べて流動性が低い 修繕費用がかかる |
| アパート | 複数の住戸が一つにまとまった賃貸住宅への投資 | 複数の住戸から家賃収入を得られるため、安定収入が見込める 一戸建てに比べて建築費用が抑えられる | 空室リスクが分散しにくい 管理に手間がかかる 大規模修繕が必要になる場合がある |
| 駐車場 | 月極駐車場やコインパーキングなどを経営する投資 | 他の不動産投資と比べて初期費用が安い 管理が比較的容易 | 収益率が低い 立地条件に左右される 需要の変動が大きい |
1.2.2 投資規模別
不動産投資は、少額から始められるものもあれば、多額の資金が必要となるものもあります。
- 少額投資：ワンルームマンション投資、REIT（不動産投資信託）、不動産クラウドファンディングなど
- 中規模投資：ファミリー向けマンション投資、中古アパート投資など
- 大規模投資：新築アパート投資、オフィスビル投資、商業施設投資など
1.2.3 投資スタイル別
不動産投資には、大きく分けて「現物不動産投資」と「不動産証券化商品への投資」の2つのスタイルがあります。
1.2.3.1 現物不動産投資
現物不動産投資とは、実際に不動産を購入して運用する投資方法です。
- メリット：実物資産として保有できる、家賃収入などのインカムゲインを得られる、ローンを活用してレバレッジ効果が期待できる
- デメリット：多額の資金が必要となる場合がある、空室リスクや金利上昇リスクなどのリスクがある、流動性が低い
1.2.3.2 不動産証券化商品への投資
不動産証券化商品とは、不動産を投資対象とした金融商品です。REIT（不動産投資信託）や不動産投資ファンドなどが挙げられます。
- メリット：少額から投資できる、流動性が高い、専門家の運用による収益が期待できる
- デメリット：分配金が変動する可能性がある、元本割れのリスクがある、投資対象となる不動産を自分で選べない
1.3 利回りとは？
不動産投資において、投資効率を測る上で重要な指標となるのが「利回り」です。利回りとは、投資した金額に対して、年間でどれくらいの収益が見込めるのかを示す割合のことです。不動産投資における利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「ネット利回り」の3種類があります。
1.3.1 表面利回り（グロス利回り）
表面利回りとは、不動産の購入価格に対して、年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す指標です。計算式は以下の通りです。 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100
例えば、1,000万円で購入した不動産から、年間100万円の家賃収入を得られる場合、表面利回りは10%となります。表面利回りは、不動産広告などに記載されていることが多く、物件探しの際に目安となる指標です。しかし、表面利回りでは、不動産投資にかかる費用が考慮されていないため、実際の収益力を正確に表しているとは言えません。
1.3.2 実質利回り（ネット利回り）
実質利回りとは、表面利回りから、不動産投資にかかる諸費用を差し引いた後の実際の収益率を示す指標です。計算式は以下の通りです。 実質利回り = （年間家賃収入 – 諸費用） ÷ 不動産の購入価格 × 100
諸費用には、次のようなものが含まれます。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 地震保険料
- ローン返済額（金利）
実質利回りを計算することで、不動産投資によって実際にどれだけの収益を得られるのかを把握することができます。
1.3.3 ネット利回り
ネット利回りとは、実質利回りから、さらに所得税や住民税などの税金支払額を差し引いた後の収益率を示す指標です。計算式は以下の通りです。 ネット利回り = （（年間家賃収入 – 諸費用） – 税金支払額） ÷ 不動産の購入価格 × 100
ネット利回りは、不動産投資で最終的に手元に残る利益率を表しているため、最も重要な指標と言えます。
利回りについては、【不動産投資の利回りをやさしく解説】理想は何％？簡単な計算法や相場も紹介します｜スマイティも参考にしてみてください。
2. 都道府県別・平均利回りランキング
不動産投資において、利回りは投資効率を測る上で重要な指標となります。ここでは、ワンルームマンション、ファミリー向けマンション、一戸建ての3つの区分に分けて、都道府県別の平均利回りランキングをご紹介します。データは、2023年7月時点の情報を元に作成しています。
2.1 ワンルームマンション
| 順位 | 都道府県名 | 平均利回り |
|---|---|---|
| 1 | 大阪府 | 5.50% |
| 2 | 北海道 | 5.20% |
| 3 | 福岡県 | 5.10% |
| 4 | 兵庫県 | 5.00% |
| 5 | 愛知県 | 4.90% |
ワンルーム投資の利回りはどのくらいがベスト？｜ANNEX・NEO
ワンルームマンションは、東京都心部では利回りが低くなる傾向にありますが、大阪府や北海道などでは高利回りで運用できる可能性があります。単身世帯の増加や都心部への人口集中を背景に、賃貸需要が見込める地域と言えるでしょう。
2.2 ファミリー向けマンション
| 順位 | 都道府県名 | 平均利回り |
|---|---|---|
| 1 | 沖縄県 | 6.00% |
| 2 | 福岡県 | 5.80% |
| 3 | 北海道 | 5.50% |
| 4 | 大阪府 | 5.30% |
| 5 | 兵庫県 | 5.20% |
ファミリータイプ物件の不動産投資を成功させる3つの法則｜不動産投資の教科書
ファミリー向けマンションは、ワンルームマンションと比較して利回りが高くなる傾向にあります。特に、沖縄県や福岡県は観光客向け賃貸需要も見込めるため、高利回りで運用できる可能性があります。
2.3 一戸建て
| 順位 | 都道府県名 | 平均利回り |
|---|---|---|
| 1 | 北海道 | 7.00% |
| 2 | 青森県 | 6.80% |
| 3 | 秋田県 | 6.50% |
| 4 | 岩手県 | 6.30% |
| 5 | 山形県 | 6.20% |
戸建て投資はおいしいって本当？おすすめできる人と注意点｜スマイティ
一戸建ては、他の区分と比較して高利回りとなる傾向がありますが、空室リスクや修繕費用などを考慮する必要があります。北海道や東北地方は、価格が比較的安価なため高利回りで運用できる可能性がありますが、人口減少や高齢化などの課題も抱えています。
これらのランキングはあくまでも参考値であり、実際の利回りは物件の立地や築年数、管理状態などによって大きく異なります。不動産投資を検討する際は、これらの情報を総合的に判断することが重要です。
3. 平均利回りだけで判断してはいけない！不動産投資で失敗しないための戦略
不動産投資で成功するためには、物件の平均利回りだけで判断するのではなく、さまざまな要素を考慮して総合的に判断することが重要です。ここでは、不動産投資で失敗しないための戦略について詳しく解説していきます。
3.1 人口増加率、世帯数増加率から見る将来性
不動産投資において、物件の将来性を予測することは非常に重要です。その指標となるのが「人口増加率」と「世帯数増加率」です。 人口が増加しているエリアでは、賃貸需要も見込めるため、不動産投資において有利な条件と言えるでしょう。逆に、人口が減少しているエリアでは、空室リスクが高まる可能性があります。
- 人口増加率が高いエリアは、将来的な資産価値の上昇も見込めます。一方、人口減少エリアでは、将来的に資産価値が下落するリスクも考慮する必要があります。
- 単身世帯の増加や高齢化など、世帯構造の変化にも注目しましょう。ファミリー層をターゲットにするのか、単身者をターゲットにするのかによって、適切な投資エリアは異なります。
これらの指標は、国土交通省の統計情報や各地方自治体のホームページなどで確認できます。 将来性の高いエリアに投資することで、長期的な安定収入と資産価値の向上を目指しましょう。
3.2 地域特性を考慮した物件選び
地域特性を考慮した物件選びも重要です。同じ都道府県内でも、地域によって賃貸需要や家賃相場は大きく異なります。例えば、
- 大学に近いエリアは、学生向けワンルームマンションの需要が高い
- 都心へのアクセスが良いエリアは、単身者やDINKS層向けのマンション需要が高い
- 閑静な住宅街は、ファミリー層向けの戸建て住宅の需要が高い
といった傾向があります。 ターゲットとする層のニーズやライフスタイルを考慮し、地域特性に合った物件を選ぶことが重要です。
3.2.1 地域経済の動向にも注目
地域の主要産業や企業の業績、今後の開発計画なども重要な要素です。例えば、
- 大企業の工場進出が決まっているエリアは、人口増加や雇用創出による賃貸需要の増加が見込めます
- 観光客が増加しているエリアは、民泊やホテル経営など、新たな投資機会が生まれる可能性があります
地域経済の動向を分析することで、より的確な投資判断ができます。
3.3 空室リスク対策
不動産投資において、空室リスクは大きな課題です。空室が発生すると、その期間は家賃収入が得られないため、収益を圧迫してしまう要因となります。空室リスクを最小限に抑えるためには、以下の点に注意が必要です。
3.3.1 需要の高い物件を選ぶ
前述したように、地域特性やターゲット層を考慮し、需要の高い物件を選ぶことが重要です。駅近物件や築浅物件、設備が充実した物件などは、空室リスクが比較的低いと言えます。
3.3.2 適切な家賃設定
家賃設定は、収益に直結する重要な要素です。高すぎる家賃設定は入居者を遠ざけてしまう可能性があり、逆に安すぎる設定は収益減につながります。周辺の類似物件の家賃相場を参考に、適切な価格設定を行いましょう。相場調査には、SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトが役立ちます。
3.3.3 物件の魅力を高める
競争の激しい不動産市場では、他の物件との差別化が重要です。内装をリフォームしたり、最新の設備を導入したりすることで、物件の魅力を高め、入居率アップを目指しましょう。
| 対策 | 内容 |
|---|---|
| リフォーム | 壁紙や床材の張替え、キッチンや浴室の設備更新などを行い、物件の印象を刷新します。 |
| 設備の導入 | インターネット回線無料、宅配ボックス設置、オートロックシステム導入など、入居者の利便性を向上させる設備を導入します。 |
| 清掃の徹底 | 共用部分や部屋の清掃を徹底し、清潔感のある物件を維持します。 |
3.3.4 賃貸管理会社を活用する
賃貸管理会社に物件管理を委託することで、入居者募集や家賃滞納の対応、物件のメンテナンスなどを任せられます。賃貸管理会社は、空室リスク対策のノウハウを持っているため、安心して物件運営を任せることができます。
補足として、関連記事を紹介します。ぜひ合わせてチェックしてみてください。
3.4 不動産投資ローンの選び方
不動産投資ローンは、金融機関によって金利や融資条件が異なります。複数の金融機関を比較し、自分に最適なローンを選ぶことが大切です。返済期間や金利タイプなども考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。
3.4.1 主な不動産投資ローンの種類
| ローン種類 | 特徴 |
|---|---|
| 変動金利型ローン | 市場金利の変動に合わせて金利が見直されるため、金利が上昇するリスクがありますが、一般的に固定金利型ローンよりも金利が低い傾向があります。 |
| 固定金利型ローン | 返済期間中、金利が固定されるため、将来的な金利変動リスクを回避できます。ただし、変動金利型ローンよりも金利が高い場合が多いです。 |
3.4.2 金融機関選びのポイント
- 金利水準：低い金利で融資してくれる金融機関を選びましょう。
- 融資条件：融資期間や融資額など、自分に合った条件で融資してくれる金融機関を選びましょう。
- サービス内容：賃貸管理や税務相談など、充実したサービスを提供している金融機関を選びましょう。
複数の金融機関から見積もりを取り、比較検討することが重要です。また、住宅ローンを利用している場合は、不動産投資ローンとのバランスも考慮する必要があります。
4. まとめ
この記事では、都道府県別の平均利回りランキングを通して、不動産投資の基礎知識や戦略について解説しました。
不動産投資は、ローリスク・ミドルリターンではなく、ミドルリスク・ミドルリターンであることを理解しておく必要があります。
利回りの高さだけで投資先を決めるのではなく、人口増加率や地域特性、空室リスクなどを考慮することが重要です。
成功する不動産投資には、将来を見据えた戦略と、物件選びの段階における入念な調査が欠かせません。
