【富裕層向け】不動産投資の生前贈与・相続を最適化！法人化のメリット・デメリットで賢く節税

不動産投資で築き上げた大切な資産を、次世代へ賢く承継したい富裕層の皆様へ。
生前贈与や相続における高額な税金は、多くの課題となります。

本記事では、不動産投資の「法人化」が、贈与税・相続税・所得税の抜本的な節税対策となり、資産評価額の圧縮や計画的な資産移転を可能にする革新的な戦略であることを解説します。

この記事を読めば、法人化の具体的なメリット・デメリット、そして生前贈与や相続と組み合わせた最適な資産承継プランを理解し、信頼できる専門家との連携で長期的な視点に立った対策を講じるための具体的な道筋が見えてきます。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 富裕層の不動産投資 資産承継における課題と選択肢

富裕層にとって、不動産投資は安定した収益と資産形成の柱となり得る一方で、その資産承継は複雑な課題を伴います。 特に、生前贈与と相続は、多額の税金が課される可能性があるため、適切な戦略なくしては、せっかく築き上げた資産が目減りするリスクを抱えています。この章では、富裕層が直面する不動産投資における資産承継の主な課題と、それを解決するための基本的な選択肢について掘り下げていきます。

不動産の評価方法や適用される税制は、生前贈与と相続で異なるため、それぞれの制度を深く理解し、自身の資産状況や家族構成、将来のビジョンに合わせて最適な方法を選択することが不可欠です。効果的な資産承継は、単に税金を安くするだけでなく、次世代へのスムーズな資産移転と、争族のリスクを低減し、家族の絆を守ることにも繋がります。

1.1 不動産を対象とした生前贈与と相続の基本

不動産を次世代へ引き継ぐ際、主な選択肢として「生前贈与」と「相続」の二つが挙げられます。これらは、資産移転のタイミングと課される税金の種類が大きく異なります。

生前贈与は、財産を所有している人が生きている間に、無償で特定の相手に財産を贈与することを指します。これにより、贈与者の意思を直接反映させることができ、贈与の時期や内容を自由に決定できる点が大きな特徴です。一方、相続は、財産を所有している人が亡くなった際に、その財産が法定相続人や遺言によって指定された人に引き継がれることを指します。相続では、民法で定められた相続順位や相続分、あるいは遺言の内容に基づいて財産が分配されます。

1.1.1 生前贈与による贈与税対策の可能性

生前贈与は、計画的に実行することで贈与税の負担を軽減し、将来の相続財産を圧縮する有効な手段となり得ます。主な贈与税対策の可能性として、以下の制度が挙げられます。

• 暦年贈与： 年間110万円までの贈与であれば贈与税がかからない制度です。複数年にわたって少額ずつ贈与を繰り返すことで、贈与税をかけずに多くの資産を移転できる可能性があります。ただし、相続開始前3年以内（2024年以降は7年以内）の贈与は相続財産に加算される点に注意が必要です。
• 相続時精算課税制度： 贈与時に一定の非課税枠（2,500万円）を利用し、贈与税を支払わずに贈与を行い、贈与者が亡くなった際にその贈与財産を相続財産に加えて相続税を計算する制度です。将来の相続税を見据え、まとまった資産を早期に移転したい場合に有効です。2024年からは、この制度にも年間110万円の基礎控除が創設され、より利用しやすくなりました。
• 教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置： 直系尊属から30歳未満の受贈者に対し、教育資金として一括で贈与された1,500万円までの金額が非課税となる制度です。
• 結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置： 直系尊属から20歳以上50歳未満の受贈者に対し、結婚・子育て資金として一括で贈与された1,000万円までの金額が非課税となる制度です。

不動産を贈与する場合、その評価額は通常、時価よりも低い路線価や固定資産税評価額が用いられることが多く、これが贈与税の計算において有利に働くことがあります。これにより、現金で贈与するよりも税負担を抑えられるケースがあります。

1.1.2 相続による相続税対策の可能性

相続においても、相続税の負担を軽減するための様々な制度が設けられています。特に不動産は、その性質上、相続税対策において重要な役割を果たすことがあります。

• 小規模宅地等の特例： 被相続人等が居住用や事業用として利用していた宅地等について、一定の要件を満たせば、その評価額を最大80%（居住用宅地の場合330㎡まで）または50%（事業用宅地の場合400㎡まで）減額できる制度です。これにより、相続税の課税対象となる財産を大幅に圧縮することが可能です。
• 配偶者の税額軽減： 配偶者が相続によって取得した財産のうち、法定相続分相当額または1億6,000万円のいずれか多い金額までは、相続税が課税されない制度です。配偶者の生活保障を目的とした制度であり、一次相続における相続税負担を大きく軽減します。
• 生命保険金の非課税枠： 被相続人が契約者となり、相続人が受取人となる生命保険金には、「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠が設けられています。これは、納税資金の確保や遺族の生活保障に役立つだけでなく、相続税対策としても有効です。

不動産は、現金や有価証券と比較して、相続税評価額が時価よりも低くなる傾向があります。特に賃貸不動産の場合、貸家建付地や貸家として評価されることで、さらに評価額が圧縮されることがあります。これは、相続税対策として不動産投資が注目される大きな理由の一つです。

1.2 生前贈与と相続 不動産評価額と税金の違い

不動産の資産承継において、生前贈与と相続のどちらを選択するかは、適用される不動産評価額と税金の種類によって大きく判断が分かれます。それぞれの制度における主な違いを以下の表にまとめました。

不動産の評価額は、現金や預貯金と異なり、時価と税法上の評価額に乖離があることが多く、これが不動産を用いた節税対策の基盤となります。特に、相続税評価額は路線価や固定資産税評価額を基準とするため、実際の売買価格（時価）よりも低く評価される傾向があります。この評価差を利用することで、税負担を抑えながら次世代へ資産を承継することが可能となるのです。

どちらの方法が最適かは、所有する不動産の種類、評価額、家族構成、贈与・相続の時期、そして全体の資産規模によって大きく異なります。 専門家と連携し、長期的な視点に立って、最も効果的な資産承継計画を策定することが重要です。

2. 不動産投資の法人化がもたらす革新的な節税戦略

2.1 なぜ今 不動産投資の法人化が富裕層に選ばれるのか

富裕層にとって、不動産投資は安定した収益源であると同時に、資産承継における重要な要素です。しかし、個人の所得税率が累進課税で最大45%（住民税と合わせると約55%）に達することや、高額な相続財産に対する相続税の負担は、資産形成・承継の大きな課題となります。このような背景から、不動産投資を法人化し、事業として運営する戦略が、今、富裕層の間で注目を集めています。法人化は、単なる節税対策に留まらず、計画的な資産移転やリスク分散、事業の永続性確保といった多角的なメリットをもたらすため、資産を最適化したいと考える富裕層にとって、不可欠な選択肢となりつつあります。

法人化により、不動産所得を法人に帰属させることで、個人の高額な所得税率から法人の税率へと切り替えることが可能になります。また、法人税は個人の所得税のような累進課税ではないため、一定以上の所得がある場合には、個人で不動産を所有するよりも税負担を軽減できる可能性が高まります。さらに、相続税対策としても、法人が所有する不動産の評価額を圧縮する手法や、役員報酬・退職金などを活用した計画的な資産移転が可能となり、資産承継の柔軟性と効率性を格段に向上させることができるのです。

2.2 不動産投資の法人化メリット 生前贈与と相続を最適化

不動産投資の法人化は、生前贈与や相続における税負担を軽減し、資産承継を最適化するための強力な手段となります。主なメリットとして、所得税・住民税の税率メリット、法人名義の不動産評価額の圧縮、そして役員報酬や退職金を利用した計画的な資産移転が挙げられます。

2.2.1 法人化による所得税・住民税の税率メリット

個人の不動産所得は、他の所得と合算され、累進課税制度に基づいて課税されます。所得が増えるほど税率も高くなり、最高税率は所得税45%に住民税10%を加えた55%にも達します。これに対し、法人の所得にかかる法人税率は、中小法人であれば年間所得800万円以下の部分が15%（通常は19%）、800万円を超える部分が23.2%と、個人の高額所得者と比較して低い税率が適用されます。これにより、不動産所得が一定額を超える富裕層にとっては、法人化することで所得税・住民税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

以下に、個人事業主と法人における主な税率構造の違いを示します。

法人化することで、個人の所得税・住民税の最高税率が適用される所得を圧縮し、法人の低い税率で課税される所得に転換することが可能になります。また、役員報酬として個人に所得を分散させることで、個人の所得税負担も最適化できる場合があります。

2.2.2 法人名義の不動産評価額の圧縮と相続税対策

相続税の計算において、不動産を個人で所有している場合、その評価額は路線価や固定資産税評価額に基づいて算出されます。しかし、不動産を法人名義で所有している場合、相続の対象となるのは不動産そのものではなく、その不動産を所有する法人の株式となります。この株式の評価額は、様々な要因によって圧縮できる可能性があり、結果として相続税の負担を軽減できることがあります。

具体的には、株式の評価方法として「純資産価額方式」や「類似業種比準価額方式」などがありますが、特に純資産価額方式では、法人の負債を考慮したり、不動産の含み益を評価する際に一定の調整を行ったりすることで、株式の評価額を実質的な不動産評価額よりも低く抑えられる場合があります。また、法人で不動産を賃貸している場合、その不動産は「貸家建付地」や「貸家」として評価され、評価額が減額される特例が適用されることがあります。さらに、法人化によって不動産を細分化し、株式として複数の相続人に分散して生前贈与することも容易になり、贈与税の基礎控除を有効活用しながら、計画的に資産を移転することが可能になります。

2.2.3 役員報酬や退職金を利用した計画的な資産移転

不動産投資の法人化におけるもう一つの大きなメリットは、役員報酬や退職金制度を活用して、計画的に資産を次世代に、あるいは家族に合法的に移転できる点です。法人から支払われる役員報酬は、法人にとっては損金（経費）として計上できるため、法人の利益を圧縮し法人税を軽減する効果があります。受け取る側（例えば、後継者となる子息や配偶者）にとっては所得となりますが、給与所得控除などの適用により、所得税・住民税の負担を抑えることができます。

特に、長年にわたり法人に貢献した役員に対して支払われる退職金は、その税制上の優遇措置が非常に大きいです。退職所得には他の所得と分離して課税される「分離課税」が適用され、さらに「退職所得控除」という大きな控除枠が設けられています。この控除額は勤続年数に応じて大きくなるため、高額な退職金であっても、税負担を大幅に軽減しながら資産を移転することが可能です。これにより、生前贈与や相続による多額の税負担を避けて、計画的かつ効率的に資産を次世代に承継する戦略を立てることができます。

2.3 不動産投資の法人化デメリット 潜在的なリスクとコスト

不動産投資の法人化は多くのメリットをもたらしますが、同時に潜在的なリスクとコストも存在します。これらのデメリットを十分に理解し、対策を講じることが、法人化を成功させるための鍵となります。

2.3.1 法人設立・維持にかかる費用と事務負担

法人を設立するには、まず登録免許税や定款認証費用などの初期費用が発生します。株式会社の場合、設立費用として約20万円から30万円程度の費用がかかるのが一般的です。さらに、法人を維持していくためには、税理士への顧問料、社会保険料（健康保険・厚生年金）の法人負担分、法人住民税の均等割（赤字でも発生）など、個人事業主にはない継続的なコストが発生します。これらの費用は、不動産所得の規模によっては、節税メリットを上回ってしまう可能性もあるため、事前にシミュレーションを行い、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

また、法人化すると、会計処理が個人事業主よりも複雑になり、決算書の作成や税務申告の頻度も増えます。日々の記帳業務や、株主総会の開催、役員変更登記など、会社法に基づく事務負担も増加します。これらの事務作業を適切にこなすためには、専門的な知識が必要となり、税理士や司法書士などの専門家に依頼することが一般的ですが、それがさらなるコスト増につながります。したがって、事務負担を軽減するための体制構築や、信頼できる専門家との連携が不可欠となります。

2.3.2 税務調査のリスクと税制改正への対応

法人化することで、個人事業主と比較して税務調査の対象となる可能性が高まります。法人は、その会計処理や税務申告について、より厳格なチェックを受ける傾向にあります。特に、役員報酬の設定、経費計上の妥当性、同族会社間の取引などについては、税務当局から重点的に scrutinize されるポイントとなります。不適切な会計処理や節税スキームは、追徴課税や加算税の対象となるだけでなく、企業の信用失墜にもつながりかねません。そのため、透明性の高い会計処理と、税法に則った適切な運用が常に求められます。

さらに、税制は常に改正される可能性があるため、法人化した後も、その動向に常に注意を払い、必要に応じて戦略を見直す柔軟性が必要です。例えば、法人税率の変更、不動産関連税制の改正、相続税や贈与税の評価方法の見直しなど、様々な税制改正が法人経営に影響を与える可能性があります。これらの改正に対応するためには、常に最新の税務知識をアップデートし、専門家と連携しながら、長期的な視点で資産承継計画を策定・見直していくことが重要です。

3. 生前贈与 相続 不動産投資の法人化を組み合わせた最適化プラン

不動産投資における生前贈与、相続、そして法人化は、それぞれが強力な税務戦略となり得ますが、これらを組み合わせることで、その効果はさらに増幅されます。ここでは、具体的なケーススタディを通して、富裕層がどのようにこれらの手法を統合し、資産承継を最適化できるかを解説します。

3.1 ケーススタディ 賃貸不動産を法人化し生前贈与する戦略

賃貸不動産を個人で所有している場合、その収益は個人の所得として所得税・住民税の課税対象となります。また、将来の相続時や生前贈与時には、不動産そのものの評価額に基づいて贈与税や相続税が計算されます。ここで法人化と生前贈与を組み合わせることで、税負担を軽減しつつ計画的な資産移転が可能になります。

具体的な戦略としては、まず個人で所有している賃貸不動産を設立した法人に売却、または現物出資します。これにより、不動産は法人の所有となり、賃料収入は法人の収益となります。この時点で、法人には不動産という資産があり、その法人の株式を所有しているのは個人です。

次に、この法人の株式を生前贈与として子や孫などの後継者に移転します。不動産そのものを贈与するよりも、不動産を保有する法人の株式を贈与する方が、評価額を圧縮できる可能性が高いというメリットがあります。なぜなら、法人の株式評価には、純資産価額方式や類似業種比準方式など複数の評価方法があり、特に同族会社の場合、評価方法によっては不動産を直接評価するよりも低い評価額となるケースがあるためです。また、不動産の評価額は一般的に高額になりがちですが、株式であれば少額ずつ分割して贈与することも容易です。

例えば、評価額の高い不動産を法人に移管し、その後、法人の株式を年間110万円の基礎控除枠内で計画的に贈与していくことで、贈与税を抑えながら長期間にわたって資産を移転することができます。この際、法人の負債や含み損益なども考慮されるため、より低い評価額での贈与が期待できます。

この戦略のポイントは以下の通りです。

• 不動産を法人に移管することで、個人の所得税・住民税の累進課税を回避し、法人の実効税率を適用できる。
• 法人の株式評価は、不動産そのものの評価よりも低くなる可能性があるため、贈与税の負担を軽減できる。
• 株式を少額ずつ計画的に贈与することで、贈与税の基礎控除を最大限に活用し、非課税枠内で資産移転を進められる。
• 後継者が法人の経営に参画することで、早期からの事業承継をスムーズに行うことが可能となる。

3.2 ケーススタディ 相続対策として法人を活用する戦略

相続対策において法人を活用する戦略は、生前贈与と並び、富裕層の資産承継において非常に有効な手段です。特に、不動産の相続税評価額が高い場合に、法人化によってその評価額を圧縮し、相続税負担を軽減することが期待できます。

相続対策としての法人活用は、主に以下の点でメリットがあります。

3.2.1 法人名義の不動産評価額の圧縮と相続税対策

個人で所有している不動産を法人に移管することで、相続税評価の対象が不動産そのものから、不動産を保有する法人の株式へと変わります。法人の株式評価は、前述の生前贈与のケースと同様に、純資産価額方式や類似業種比準方式などによって行われますが、特に同族会社の場合、評価額が低く抑えられる傾向があります。例えば、法人に負債がある場合や、法人が保有する不動産以外の資産が少ない場合、株式の評価額は純粋な不動産の評価額よりも大幅に圧縮される可能性があります。

さらに、法人の株式には「取引相場のない株式の評価」が適用されることが多く、その評価方法は非常に複雑ですが、結果として純粋な不動産評価額よりも低い評価額となるケースが少なくありません。これにより、相続税の課税対象となる財産の評価額を実質的に引き下げることが可能となります。

3.2.2 役員報酬や退職金を利用した計画的な資産移転

法人化することで、被相続人（不動産オーナー）は法人から役員報酬を受け取ることができます。この役員報酬は、法人にとっては損金となり、法人の所得を圧縮する効果があります。また、役員報酬として受け取った資金を、被相続人が生前贈与として子や孫に渡すことで、計画的な資産移転を進めることができます。役員報酬は給与所得として課税されますが、給与所得控除や社会保険料控除などが適用されるため、個人の不動産所得として受け取るよりも税負担が軽減される場合があります。

さらに、被相続人が法人を引退する際に、法人から退職金を受け取ることも相続対策として有効です。退職金は、税法上、他の所得とは分離して計算され、退職所得控除という大きな控除が適用されるため、税負担が非常に軽くなる特徴があります。この退職金を活用して、生前に相続人へ資金を移転したり、相続税の納税資金に充てたりすることが可能です。

これらの手法を組み合わせることで、相続発生時の不動産評価額を圧縮し、かつ、生前から計画的に資産を後継者へ移転するための「出口戦略」を構築することができます。

3.3 不動産投資における法人化の具体的な進め方

不動産投資における法人化は、税務上のメリットを享受するための重要なステップですが、その進め方には法務・税務両面からの正確な手続きと計画が必要です。ここでは、具体的な進め方について解説します。

3.3.1 法人設立の準備と手続き

まず、法人を設立するための準備を行います。主な準備事項と手続きは以下の通りです。

これらの手続きは、司法書士や行政書士といった専門家に依頼することで、スムーズかつ正確に進めることができます。

3.3.2 税務署等への届出

法人設立登記が完了したら、税務署をはじめとする関係機関へ必要な届出を行います。主な届出は以下の通りです。

• 税務署：法人設立届出書、青色申告承認申請書、給与支払事務所等の開設届出書など
• 都道府県税事務所・市町村役場：法人設立届出書
• 年金事務所：健康保険・厚生年金保険新規適用届
• 労働基準監督署：労働保険関係の届出（従業員を雇用する場合）

これらの届出を適切に行うことで、法人としての事業活動が税務上も認められ、各種税制優遇措置を受けることが可能となります。特に、青色申告承認申請書は、青色申告の特典（欠損金の繰越控除など）を受けるために不可欠です。

3.3.3 既存不動産の法人への移管

個人で所有している不動産を法人に移管する方法としては、主に「売買」と「現物出資」の2つがあります。

• 売買：個人から法人へ不動産を売却する方法です。この場合、個人は譲渡所得税が課される可能性がありますが、法人は不動産を取得し、減価償却費を計上できるようになります。売却価格は適正な時価で行う必要があります。
• 現物出資：不動産を法人の資本金として出資する方法です。この場合、個人の譲渡所得税は原則として課されませんが、不動産の評価額によっては、法人の資本金が増加し、登録免許税や均等割の負担が増える可能性があります。

どちらの方法を選択するかは、不動産の評価額、個人の税務状況、法人の資本金構成など、総合的な判断が必要です。専門家と相談し、最も税負担が少なく、かつ効果的な方法を選択することが重要です。

不動産投資における法人化は、単なる形式的な手続きではなく、長期的な資産承継計画の中核をなす戦略です。専門家と連携し、自身の状況に合わせた最適なプランを策定することが成功への鍵となります。

4. 不動産投資の生前贈与 相続 法人化を成功に導くための助言

4.1 信頼できる税理士や専門家との連携

不動産投資における生前贈与、相続、そして法人化を成功させるためには、専門知識を持つプロフェッショナルとの連携が不可欠です。特に、税務、法務、不動産評価といった多岐にわたる専門分野の知識が求められます。

まず、最も重要なパートナーとなるのが、不動産税務や資産承継に強い税理士です。税理士は、贈与税、相続税、所得税、法人税といった各種税金のシミュレーション、最適な法人形態の選択、そして税務調査への対応など、幅広いサポートを提供します。単に税金を計算するだけでなく、長期的な視点での節税戦略や、万が一の際の税務リスク軽減策についても助言してくれる専門家を選ぶことが重要です。

不動産投資においての税理士の選び方についてはこちらの記事が参考になります。

不動産投資の税理士選びで成功を掴む！おすすめポイントと失敗談、厳選事務所を紹介

本記事では、不動産投資で成功を収めるための税理士選びのポイントを徹底解説します。ぜひ、この記事を参考に、成功への第一歩を踏み出しましょう。

fudousanpress.jp

2025.01.30

また、不動産の登記手続きや法人の設立・変更登記には司法書士の専門知識が必要です。遺産分割協議書の作成や遺言書の作成支援には弁護士や司法書士が関与することもあります。さらに、不動産の適正な評価額を算出するためには不動産鑑定士の協力が求められるケースもあります。

これらの専門家が連携し、包括的な視点から資産承継計画を立案・実行することで、予期せぬトラブルや税務上のリスクを回避し、最適な結果へと導くことが可能になります。専門家選びにおいては、単に費用だけでなく、実績、専門分野、コミュニケーション能力などを総合的に判断することが肝要です。

以下に、主要な専門家とその役割をまとめます。

4.2 長期的な視点での資産承継計画の策定

不動産投資における生前贈与、相続、法人化は、一度行えば終わりというものではなく、長期的な視点に立った計画的なアプローチが求められます。目先の税金対策だけでなく、将来にわたる家族構成の変化、不動産市場の動向、税制改正のリスクなどを考慮に入れた計画を策定することが成功の鍵となります。

まず、ご自身の資産状況、家族構成、そして将来的な目標を明確にすることが第一歩です。「誰に」「何を」「いつ」「どのように」承継させたいのか、具体的なイメージを持つことが重要です。その上で、専門家と連携しながら、様々なシミュレーションを行い、最も効果的かつリスクの少ない方法を選択します。

策定した計画は、定期的に見直しを行う必要があります。税制は常に変動しており、家族の状況や資産の状況も変化していくため、数年ごとに計画をアップデートし、必要に応じて修正を加える柔軟性を持つことが大切です。特に、大規模な税制改正があった場合や、不動産市場に大きな変動があった場合には、速やかに専門家と相談し、計画への影響を評価する必要があります。

また、資産承継計画は、ご家族との十分なコミュニケーションのもとで進めるべきです。後継者となる方や関係するご家族が、計画の内容や意図を理解し、納得していることが、円滑な資産承継には不可欠です。透明性を持って話し合いを進めることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことにも繋がります。

出口戦略（売却や組み換えなど）も視野に入れ、流動性の確保や、次世代が資産を有効活用できるような仕組みを構築することも、長期的な計画には含まれるべき要素です。これにより、単なる節税だけでなく、資産価値の最大化と持続的な発展を目指すことが可能になります。

5. まとめ

不動産投資における生前贈与、相続、そして法人化は、富裕層の皆様にとって賢明な資産承継と節税を実現するための重要な戦略です。

法人化は所得税・相続税の負担軽減や計画的な資産移転を可能にする一方で、設立・維持コストや税務リスクも伴います。
これらのメリット・デメリットを深く理解し、個々の状況に合わせた最適なプランを策定することが不可欠です。

信頼できる税理士や専門家と連携し、長期的な視点を持って計画的に取り組むことで、次世代への円滑な資産承継と資産価値の最大化が実現できるでしょう。