フィリピン不動産投資で成功！人気エリアの賃貸需要が高い物件とは？

フィリピン不動産投資を考えているけど、どのエリアに投資すれば良いか分からない…そんな悩みを抱えていませんか？

この記事では、フィリピン不動産投資の魅力とリスク、そして人気エリアの賃貸需要について詳しく解説します。
マニラ首都圏のマカティやボニファシオグローバルシティ、セブ島のセブシティやマクタン島など、具体的なエリアの賃貸需要の特徴を理解することで、投資成功への道筋が見えてきます。
さらに、賃貸需要が高い物件の特徴や物件選びのポイント、税金や法律に関する情報も網羅。

この記事を読めば、フィリピン不動産投資で成功するための具体的な知識と戦略を手に入れることができます。
安心して投資を始めるために、ぜひ最後まで読んでみてください。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. フィリピン不動産投資の魅力

フィリピンは、近年目覚ましい経済成長を遂げており、不動産投資先として注目を集めています。魅力的な投資環境が整っていることから、世界中から投資家が流入しています。具体的には、以下のような魅力があります。

1.1 高い経済成長と人口増加

フィリピンは、東南アジアの中でも高い経済成長率を誇り、堅調な経済成長が続いています。豊富な若年層人口を抱えており、人口増加も著しいことから、旺盛な住宅需要が見込めます。また、中間層の増加も目立ち、購買力の向上も期待されます。これらは、不動産投資において重要な要素となります。
概況・基本統計：フィリピン｜JETRO

1.2 英語圏でビジネスしやすい環境

フィリピンは、公用語が英語であるため、ビジネス環境が整っています。外国人投資家にとって、言葉の壁が低いことは大きなメリットです。また、国民性も明るく親日的で、外国人にも寛容なことから、安心してビジネスを進めることができます。外務省：フィリピン基礎データ

1.3 比較的低い物価と人件費

フィリピンの物価は、日本と比較して低い水準にあります。生活費を抑えながら、投資活動を行うことが可能です。また、人件費も比較的安価であるため、物件管理などのランニングコストを削減できます。これは、投資利回りを向上させる上で重要なポイントです。Numbeo：日本とフィリピンの生活費比較

1.4 豊富な投資機会

フィリピンでは、コンドミニアム、戸建て住宅、商業施設など、多様な不動産投資の機会があります。特に、都市部では高層コンドミニアムの建設ラッシュが続いており、投資対象として魅力的です。また、リゾート地では、別荘やホテルへの投資も人気を集めています。さらに、経済特区では、優遇措置を受けながら投資を行うことも可能です。

1.5 政府による投資優遇政策

フィリピン政府は、外国からの投資を積極的に誘致するために、様々な優遇政策を導入しています。税制優遇やビザの取得要件緩和など、投資家にとって有利な制度が整備されています。これらの政策は、フィリピン不動産投資の魅力を高める重要な要素となっています。Board of Investments(フィリピン投資委員会)

2. フィリピン不動産投資のリスク

フィリピン不動産投資は魅力的な反面、様々なリスクも存在します。投資を成功させるためには、これらのリスクを正しく理解し、適切な対策を講じることが重要です。主なリスクは以下の通りです。

2.1 為替変動リスク

フィリピンペソと日本円の為替レートの変動は、投資収益に大きな影響を与えます。ペソ安になれば、円換算での収益は減少します。逆にペソ高になれば、収益は増加します。為替変動リスクを軽減するためには、為替ヘッジなどの対策を検討する必要があります。また、長期的な投資を行うことで、為替変動の影響を平準化することも可能です。為替ヘッジのしくみ｜伊予銀行

2.2 自然災害リスク

フィリピンは台風や地震などの自然災害が多い国です。これらの災害によって、投資物件が損害を受ける可能性があります。地震保険や火災保険への加入は必須です。また、物件を選ぶ際には、災害リスクの低いエリアを選ぶことも重要です。ハザードマップなどを確認し、災害に強い物件を選ぶようにしましょう。

2.3 法律や規制の変更リスク

フィリピンの法律や規制は、変更される可能性があります。これらの変更が投資に悪影響を与える可能性もあります。例えば、不動産関連の税制変更や外国人による不動産取得規制の強化などが考えられます。常に最新の情報に注意を払い、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

2.4 経済状況の悪化リスク

フィリピン経済の成長鈍化や景気後退は、不動産市場に悪影響を及ぼし、空室率の増加や賃料の下落につながる可能性があります。世界経済の動向やフィリピン国内の経済指標に注意を払い、経済状況の変化に対応できるように準備しておくことが重要です。

2.5 政治的リスク

政情不安や政権交代による政策変更は、投資環境に影響を与える可能性があります。フィリピンの政治状況を注視し、政治リスクを理解しておくことが重要です。信頼できる情報源から情報を収集し、政治的な変化が投資に与える影響を分析しましょう。

2.6 不動産開発リスク

予定されていた開発プロジェクトが遅延したり、中止になったりするリスクがあります。これは、周辺地域のインフラ整備や利便性に影響を与え、投資物件の価値を低下させる可能性があります。開発プロジェクトの進捗状況を定期的に確認し、信頼できるデベロッパーを選ぶことが重要です。

2.7 管理リスク

物件の管理を適切に行わないと、トラブルが発生する可能性があります。例えば、賃借人とのトラブルや建物の老朽化などが挙げられます。信頼できる管理会社を選定し、適切な管理体制を構築することが重要です。定期的なメンテナンスや賃借人との良好なコミュニケーションを図ることで、リスクを軽減できます。

2.8 流動性リスク

フィリピン不動産は、売却が容易ではない場合があります。すぐに現金化したい場合、希望の価格で売却できない可能性があります。売却までに時間がかかることを見込んで、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。また、需要の高いエリアや物件を選ぶことで、流動性リスクを軽減できます。

2.9 詐欺リスク

残念ながら、不動産投資には詐欺のリスクが伴います。特に海外不動産投資は、言葉の壁や文化の違いから、詐欺に遭いやすい傾向があります。信頼できる不動産会社やエージェントを選ぶことが重要です。契約内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。 不動産取引の注意点などを参考に、詐欺リスクへの理解を深めることをお勧めします。
日本人がフィリピンの不動産の購入手順や注意点を解説｜プロパティPH

3. フィリピンの人気エリアと賃貸需要

フィリピンへの不動産投資を検討する上で、エリアごとの賃貸需要の特性を理解することは非常に重要です。人気エリアの賃貸需要について詳しく見ていきましょう。

3.1 マニラ首都圏の賃貸需要

マニラ首都圏は、フィリピンの中心都市であり、ビジネス、商業、文化の中心地として機能しています。そのため、賃貸需要は常に高く、特に高級コンドミニアムやサービスアパートメントは人気があります。

3.1.1 マカティ：高級コンドミニアム需要

マカティは、フィリピンを代表するビジネス街であり、多くの多国籍企業や高級ホテル、ショッピングモールが集まっています。そのため、高所得者層向けの高級コンドミニアムの需要が高く、高額な家賃収入が見込めます。Numbeo – マカティの生活費。快適な住環境を求める駐在員や富裕層をターゲットとした投資が有効です。利便性が高い一方で、物件価格も高いため、投資にはある程度の資金が必要となります。

3.1.2 ボニファシオグローバルシティ：ビジネス街中心の需要

ボニファシオグローバルシティは、近年急速に発展している計画都市であり、近代的なオフィスビル、高級コンドミニアム、商業施設が立ち並んでいます。若いビジネスマンや富裕層をターゲットとした、高品質なコンドミニアムへの投資が魅力的です。ボニファシオグローバルシティ公式サイト。高い成長性が見込まれる一方で、競争も激化しているため、綿密な市場調査が重要です。

3.1.3 オルティガスセンター：多様な賃貸需要

オルティガスセンターは、マカティに次ぐビジネス街であり、オフィスビル、商業施設、住宅地がバランスよく配置されています。中間所得者層向けの賃貸物件需要が高く、安定した投資先として注目されています。多様な物件タイプが存在するため、投資戦略の幅も広がります。オルティガスセンター公式サイト

ちなみに、マニラ不動産投資に関連する内容として、以下の記事もおすすめです。

フィリピン・マニラ不動産投資で高利回りを実現する方法とは？～物件選びと投資利回りの仕組み～

この記事では、フィリピン・マニラの不動産投資の魅力から、物件選びのポイント、投資利回りの仕組み、リスクまで詳しく解説します。

fudousanpress.jp

2024.10.02

3.2 セブ島の賃貸需要

セブ島は、美しいビーチリゾートとして知られており、観光業が盛んな地域です。そのため、リゾート物件やコンドミニアムへの投資が人気を集めています。近年は、語学留学の需要も高まっており、学生向けの賃貸物件も注目されています。

3.2.1 セブシティ：語学留学需要

セブシティは、セブ島の中心都市であり、多くの語学学校が集まっています。そのため、語学留学生向けの賃貸物件需要が高く、利回りも期待できます。【公式】フィリピン政府観光省 / フィリピン観光案内サイト。学生寮やシェアハウスなど、ニーズに合わせた投資が可能です。ただし、学生向けの物件は家賃が比較的安価なため、高利回りを追求する場合は、物件の選定や管理に工夫が必要です。

3.2.2 マクタン島：リゾート需要

マクタン島は、セブ島に隣接するリゾートアイランドであり、美しいビーチや高級リゾートホテルが数多くあります。観光客向けのリゾートコンドミニアムやヴィラへの投資が人気です。マクタン島。高価格帯の物件が多く、高額な家賃収入が見込めます。一方で、観光客の動向に左右されるため、需要変動リスクも考慮する必要があります。

上記以外にも、クラーク、ダバオなども人気エリアとして挙げられます。それぞれのエリアの特性を理解し、ご自身の投資戦略に合ったエリアを選択することが重要です。クラークは経済特区としての優遇措置があり、ダバオはドゥテルテ前大統領の地盤で、経済成長が著しい地域です。これらの新興都市は、今後の更なる発展が見込まれるため、長期的な視点での投資が有効です。

4. フィリピン不動産投資で賃貸需要が高い物件の特徴

フィリピンで不動産投資を行う際、賃貸需要の高い物件を選ぶことは投資成功の鍵となります。ここでは、特に需要の高い物件の特徴を詳しく解説します。

4.1 立地条件

立地は賃貸需要を大きく左右する最重要ポイントです。利便性の高い立地は、入居者にとって魅力的であり、安定した賃貸収入を見込めます。

4.1.1 駅近物件

フィリピンでも都市部では鉄道網が発達しつつあり、駅に近い物件は通勤・通学に便利で人気があります。特に、マニラ首都圏ではMRTやLRT沿線の物件は常に高い需要があります。徒歩圏内であればさらに好条件です。駅までの所要時間を確認し、5分以内を目安にすると良いでしょう。

4.1.2 商業施設や病院に近い物件

ショッピングモールやスーパーマーケット、病院などの生活に必要な施設が近くにある物件は、生活利便性が高く、入居者から選ばれやすい傾向にあります。徒歩圏内にこれらの施設が揃っていれば、さらに需要が高まります。

4.1.3 ビジネス街へのアクセス

マカティやボニファシオ・グローバルシティといったビジネス街へのアクセスが良い物件は、ビジネスパーソンからの需要が高く、安定した賃貸収入を期待できます。通勤時間を短縮できる物件は、特に人気があります。

4.1.4 学区

インターナショナルスクールや大学などの教育機関に近い物件は、ファミリー層や学生からの需要があります。評判の良い学区にある物件は、競争率も高くなります。

4.2 物件の設備とセキュリティ

物件の設備やセキュリティも、賃貸需要に大きく影響します。快適で安全な暮らしを提供できる物件は、入居者にとって魅力的です。

4.2.1 セキュリティ対策が万全な物件

フィリピンではセキュリティ対策が重要です。24時間体制のセキュリティガード、監視カメラ、入退室管理システムなどが完備された物件は、入居者に安心感を与え、需要が高まります。セキュリティ設備の充実度は、物件選びの必須条件と言えるでしょう。

4.2.2 家具家電付き物件

家具や家電製品が備え付けられている物件は、入居時の初期費用を抑えることができ、特に単身赴任者や外国人から人気があります。必要な家具家電が揃っていれば、入居の手間を省くことができ、入居率向上に繋がります。

4.2.3 インターネット環境

現代社会において、インターネット環境は必須です。高速インターネット回線が利用可能な物件は、ビジネスパーソンやノマドワーカーにとって非常に重要です。安定したインターネット接続を提供することで、物件の価値を高めることができます。

4.2.4 プールやジムなどの共用施設

プール、ジム、ファンクションルームなどの共用施設が充実している物件は、付加価値が高く、入居者にとって魅力的です。これらの施設は、物件の差別化に繋がり、競争力を高めます。

4.3 物件の種類と間取り

物件の種類や間取りも、ターゲット層によって需要が異なります。投資対象とする層に合わせた物件選びが重要です。

4.3.1 コンドミニアム

都市部では、コンドミニアムが人気です。特に、単身者やDINKS世帯をターゲットとする場合は、需要の高いスタジオタイプや1ベッドルームの物件がおすすめです。ファミリー層向けには、2ベッドルーム以上の広めの間取りが適しています。

4.3.2 戸建て

郊外では、戸建て住宅の需要も一定数あります。庭付きの物件や、複数世帯で住める広い物件は、ファミリー層に人気です。セキュリティ対策が万全なゲーテッドコミュニティ内の物件は、特に需要が高いです。

以上の点を踏まえ、現地の物価や不動産市況なども考慮しながら、最適な物件を選びましょう。

5. フィリピン不動産投資の物件選びのポイント

フィリピン不動産投資で成功を収めるためには、適切な物件選びが不可欠です。綿密な調査と計画に基づいた物件選びで、リスクを最小限に抑え、安定した収益を確保しましょう。

5.1 不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を選ぶことは、安全な不動産投資の第一歩です。実績があり、フィリピンでの豊富な経験を持つ会社を選ぶことが重要です。現地事情に精通しているか、日本語対応が可能か、アフターサービス体制が整っているかなどを確認しましょう。また、複数の不動産会社から情報収集し、比較検討することで、より良い選択ができます。

悪質な業者とのトラブルを避けるためにも、契約前に会社の評判や口コミを 徹底的に 調べることをお勧めします。

以下の点を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

参考：フィリピン｜JETRO

5.2 物件の現地調査

物件の情報だけでなく、周辺環境も重要な要素です。実際に現地を訪れ、自分の目で確かめることで、思わぬトラブルを未然に防ぐことができます。治安状況、交通アクセス、周辺施設の充実度などを確認しましょう。また、将来的に物件の価値が上昇する可能性があるかどうかも重要なポイントです。開発計画やインフラ整備状況なども確認しておきましょう。可能であれば、異なる時間帯に複数回現地を訪れ、周辺環境の変化や人の流れなどを観察することをお勧めします。

5.2.1 周辺環境のチェックポイント

• 治安：犯罪発生率や警察署の有無
• 交通アクセス：駅やバス停までの距離、道路の混雑状況
• 周辺施設：スーパーマーケット、病院、学校、公園などの有無と距離
• 将来性：開発計画やインフラ整備状況

5.2.2 物件自体のチェックポイント

• 建物の状態：築年数、老朽化の程度、設備の状況
• 日当たりと風通し：室内環境の快適さ
• 管理体制：管理会社の対応、共用部分の清掃状況

5.3 契約内容の確認

契約内容は、専門家と一緒に確認することが重要です。契約書は英語で書かれている場合が多く、複雑な法律用語も含まれているため、内容を完全に理解することは難しいかもしれません。弁護士や税理士などの専門家に相談し、契約内容に不明点や不備がないかを確認してもらいましょう。特に、支払方法、違約金、所有権の移転時期、管理費や修繕積立金などについて、しっかりと確認することが大切です。

5.3.1 契約内容確認のポイント

• 売買価格と支払方法：分割払いの場合は、支払スケジュールや金利などを確認
• 違約金：契約解除の場合の違約金について確認
• 所有権の移転：所有権の移転時期と手続きを確認
• 管理費と修繕積立金：金額と支払方法を確認
• 瑕疵担保責任：物件に欠陥があった場合の売主の責任について確認

6. フィリピン不動産投資に関する税金と法律

フィリピンへの不動産投資を検討する際には、税金と法律に関する知識は不可欠です。投資を成功させるためにも、事前にしっかりと理解しておきましょう。

6.1 税制

フィリピンにおける不動産投資関連の税金は、主に以下のものが挙げられます。

これらの税率や課税方法は変更される可能性があるため、常に最新の情報を確認することが重要です。詳しくはフィリピン国内歳入庁（BIR）のウェブサイトなどを参照ください。

6.1.1 所得税における控除

所得税の計算においては、様々な控除が適用される場合があります。例えば、不動産の維持管理費用や減価償却費などが控除対象となります。これらの控除を適切に活用することで、税負担を軽減することが可能です。

6.2 必要なビザ

フィリピンで不動産投資を行う場合、滞在に必要なビザを取得する必要があります。主なビザの種類は以下の通りです。

それぞれのビザには取得条件や滞在期間などが定められています。自身の状況に合ったビザを選択し、適切な手続きを行う必要があります。詳しくはフィリピン共和国大使館のウェブサイトなどを参照ください。

6.3 不動産取得に関する法律

フィリピンでは、外国人が直接土地を所有することは制限されています。そのため、コンドミニアムへの投資が一般的です。コンドミニアムであれば、外国人でも区分所有権を取得できます。ただし、一つのコンドミニアムにおける外国人の所有権比率は40%までと定められています。また、土地を所有する企業の株式を取得する方法もありますが、企業の株式の40%までしか取得できないという制限があります。これらの制限を理解した上で、不動産投資計画を立てる必要があります。詳しくはフィリピン証券取引委員会のウェブサイトなどを参照ください。

その他、不動産取引に関する契約や登記手続きなど、様々な法律が関係してきます。専門家である弁護士や不動産会社に相談しながら進めることが重要です。

フィリピン不動産投資の法律、税金についてより詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

フィリピン不動産投資の法律規制と税金対策を徹底解説！成功への道標

この記事では、フィリピン不動産投資に関する法律規制、税金対策、リスク、成功事例、始め方までを網羅的に解説します。

fudousanpress.jp

2024.10.20

7. まとめ

フィリピン不動産投資は、高い経済成長と人口増加を背景に魅力的な投資先として注目されています。
特に、マニラ首都圏のマカティやボニファシオグローバルシティ、セブ島のセブシティやマクタン島などは、それぞれ高級コンドミニアム需要、ビジネス街中心の需要、語学留学需要、リゾート需要があり、賃貸需要の高いエリアと言えるでしょう。

成功する投資のためには、駅近、商業施設や病院への近さ、セキュリティ対策、家具家電付きといった物件の特徴を考慮することが重要です。
また、信頼できる不動産会社の選定、物件の現地調査、契約内容の確認も欠かせません。
さらに、為替変動リスクや自然災害リスク、法律や規制の変更リスクといった投資リスクも理解しておく必要があります。
税制や必要なビザ、不動産取得に関する法律などについても事前に確認し、計画的な投資を行いましょう。

これらの要素を総合的に判断することで、フィリピン不動産投資で成功する可能性を高めることができるでしょう。