不動産投資のサブリース契約：メリット・デメリット、リスクと成功の秘訣を徹底解説

不動産投資で安定収入を目指しているけれど、空室リスクや管理の手間が不安…
そんなあなたに、サブリース契約のすべてを分かりやすく解説します。

サブリースは、不動産会社があなたの物件を一括で借り上げ、入居者募集や管理業務を代行するシステム。
安定した家賃収入を得られるメリットがある一方で、家賃収入の減少やサブリース会社の倒産リスクといったデメリットも存在します。
この記事では、サブリースの仕組みからメリット・デメリット、成功・失敗事例、契約時の注意点まで、網羅的に解説。
さらに、よくある質問にもお答えすることで、サブリース契約を検討する際に必要な知識をすべて提供します。

この記事を読み終える頃には、サブリース契約の全体像を理解し、自身にとって最適な選択ができるようになるでしょう。
大東建託やレオパレス21などの大手サブリース会社名を把握しておくことも重要です。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. サブリースとは？

サブリースとは、賃貸経営において、オーナーから物件を一括で借り上げたサブリース会社（転貸事業者）が、さらに別の入居者に転貸する仕組みです。オーナーはサブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社は入居者から家賃を徴収します。この際、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者の間でそれぞれ賃貸借契約が締結されます。

1.1 サブリースの仕組みを解説

サブリースの仕組みを簡単に説明すると、以下のようになります。

1. オーナーとサブリース会社の間で「マスターリース契約」を締結します。この契約で、オーナーはサブリース会社に物件を貸し出します。
2. サブリース会社と入居者の間で「転貸借契約」を締結します。この契約で、サブリース会社は入居者に物件を貸し出します。
3. 入居者はサブリース会社に家賃を支払います。
4. サブリース会社はオーナーに家賃を支払います。この家賃は、マスターリース契約で定められた金額であり、空室の有無に関わらず支払われることが多いです。

つまり、オーナーにとってはサブリース会社が借主となり、入居者を探す手間や空室リスクを軽減できるというメリットがあります。

1.2 サブリースと通常の賃貸借契約との違い

通常の賃貸借契約では、オーナーが入居者と直接契約を結びます。そのため、入居者の募集や管理業務、空室リスクなどはオーナーが負担することになります。一方、サブリース契約では、オーナーはサブリース会社と契約を結び、サブリース会社が入居者と契約を結びます。そのため、オーナーは入居者と直接関わることなく、家賃収入を得ることができます。この点が、サブリースと通常の賃貸借契約の大きな違いです。

より詳しい情報については、適正化のための措置｜賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜国土交通省をご参照ください。

2. 不動産投資におけるサブリース契約のメリット

サブリース契約には、不動産投資初心者からベテランまで、多くの投資家にとって魅力的なメリットが存在します。中でも代表的なメリットは以下の通りです。

2.1 安定した家賃収入

サブリース契約の最大のメリットは、空室の有無に関わらず、契約で定められた家賃が毎月支払われることです。これは、通常の賃貸借契約とは異なり、空室期間が生じても家賃収入が途絶える心配がないことを意味します。特に、不動産投資初心者にとっては、初期投資の回収計画を立てやすく、安心して投資を始められる大きなメリットと言えるでしょう。

例えば、賃料5万円の物件をサブリース会社に委託し、サブリース会社から4.5万円の家賃保証を受けるとします。空室の場合でも4.5万円が支払われるため、収入の安定化が見込めます。ただし、保証される家賃は一般的に相場より低く設定される点に注意が必要です。

2.2 空室リスクの軽減

通常の賃貸経営では、空室期間が発生すると家賃収入が得られず、ローン返済などに影響を及ぼす可能性があります。しかし、サブリース契約では、サブリース会社が空室リスクを負担するため、投資家は空室を心配する必要がありません。これは、特に不動産市況の変動が激しい時期や、競争の激しい地域で物件を所有する場合に大きなメリットとなります。

空室リスクを軽減できる一方で、サブリース会社は空室対策費用を差し引いた金額をオーナーに支払うため、実質的な家賃収入は相場より低くなる可能性があります。

2.3 管理業務の負担軽減

不動産投資には、入居者募集、契約手続き、家賃の集金、クレーム対応、修繕対応など、様々な管理業務が発生します。これらの業務は、時間と労力を要するだけでなく、専門的な知識も必要となる場合もあります。しかし、サブリース契約では、これらの管理業務をサブリース会社が代行してくれるため、投資家は煩雑な業務から解放され、本業や他の投資活動に専念することができます。特に、遠隔地で不動産投資を行う場合や、複数の物件を所有する場合には、大きなメリットとなります。

これらの管理業務をサブリース会社に委託することで、投資家は時間と労力を節約できます。ただし、サブリースとは？ メリット・デメリットや注意点をわかりやすく解説｜東京リバブルで解説されているように、管理業務の内容や費用は契約によって異なるため、事前にしっかりと確認することが重要です。

3. 不動産投資におけるサブリース契約のデメリット

サブリース契約には、メリットだけでなくデメリットも存在します。契約前にデメリットをしっかりと理解し、慎重に検討することが重要です。主なデメリットは以下の通りです。

3.1 家賃収入の減少

サブリース会社は、空室リスクや管理業務を負担する代わりに、オーナーから受け取る家賃の一部をマージンとして差し引きます。そのため、通常の賃貸借契約と比較して、オーナーの手取り家賃収入は減少します。マージン率はサブリース会社や物件によって異なりますが、一般的には家賃の10～20%程度と言われています。このマージン率が高いほど、オーナーの実質的な利回りは低下します。

3.2 サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が履行されなくなる可能性があります。たとえ物件に空室が発生していなくても、サブリース会社からの家賃収入が途絶えてしまうため、オーナーの資金計画に大きな影響を与えます。最悪の場合、ローン返済が滞り、物件を手放さざるを得なくなるケースも考えられます。

3.3 契約内容の変更リスク

サブリース契約は長期にわたるものが多く、契約期間中にサブリース会社から契約内容の変更を要求される場合があります。例えば、家賃の減額や、原状回復費用の負担割合の変更などが挙げられます。オーナーにとって不利な条件に変更される可能性もあるため、契約内容を詳細に確認し、将来的なリスクを想定しておく必要があります。

3.4 原状回復費用負担の可能性

サブリース契約では、原状回復費用をオーナーが負担するケースがあります。通常の賃貸借契約では、借主の故意・過失による損耗以外はオーナー負担となることが多いですが、サブリース契約では、サブリース会社が借主との契約内容をオーナーに転嫁するケースもあるため注意が必要です。契約前に原状回復費用負担の範囲を明確にしておくことが重要です。

3.5 契約解除の難しさ

サブリース契約は、一般的に長期契約となるため、オーナー都合での契約解除が難しい場合があります。高額な違約金を請求される可能性もあるため、契約期間や解約条件は慎重に確認する必要があります。また、サブリース会社が倒産した場合でも、すぐに契約を解除できないケースもあるため、契約内容を十分に理解しておくことが重要です。

3.6 物件管理の透明性低下

サブリース会社が間に入ることで、オーナーと入居者との直接的なコミュニケーションが減少します。そのため、物件の実際の状況を把握しにくくなる可能性があります。入居者のトラブルや物件の修繕状況など、必要な情報がオーナーに届かない場合もあるため、定期的な報告を求めるなど、情報共有の仕組みを確立しておくことが大切です。

3.7 空室保証の落とし穴

サブリース契約の魅力の一つである空室保証ですが、保証内容をよく確認する必要があります。例えば、保証期間が限定されていたり、一定期間経過後に家賃が減額される場合もあります。また、サブリース会社によっては、空室保証を謳っていても、実際には家賃の減額交渉が行われるケースもあるため、注意が必要です。保証内容の詳細を理解し、将来的な家賃収入を予測しておくことが重要です。

これらのデメリットを理解した上で、サブリース契約のメリット・デメリットを比較検討し、自身のリスク許容度に合わせて判断することが重要です。また、信頼できるサブリース会社を選ぶことも、リスクを軽減するために不可欠です。サブリース大手5社　一覧 | 比較して検討・選択できる｜HOME4U

4. サブリース契約におけるリスクと注意点

サブリース契約は、不動産投資においてメリットがある一方で、いくつかのリスクと注意点を理解しておく必要があります。契約前にしっかりと確認し、潜在的な問題を回避するための対策を講じることが重要です。

4.1 サブリース会社の信頼性

サブリース契約において最も重要なのは、サブリース会社の信頼性です。倒産リスクや家賃保証の不履行リスクを避けるためには、会社の経営状況や実績を慎重に確認する必要があります。財務状況の健全性や過去のトラブル事例などを調査し、信頼できる会社かどうかを判断することが重要です。

具体的には、会社の登記簿謄本や決算書を確認したり、信用調査機関を利用するなどの方法があります。また、インターネット上の口コミや評判も参考にすることができます。ただし、情報の出所には注意が必要です。

4.2 契約期間と更新条件

サブリース契約は、一般的に長期の契約となります。契約期間や更新条件は、将来の収益に大きく影響するため、事前にしっかりと確認しておく必要があります。契約期間が満了した際に、更新料が発生するのか、家賃保証の条件が変更されるのかなどを確認しておくことが重要です。

また、契約期間中にサブリース会社が倒産した場合の対応についても確認しておく必要があります。契約書に明記されていない場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

4.3 家賃保証の内容

サブリース契約における家賃保証の内容は、契約によって異なります。保証される家賃の額や保証期間、空室時の保証の有無、家賃滞納時の対応などを確認しておくことが重要です。また、家賃保証が将来変更される可能性についても確認しておく必要があります。

例えば、当初は満室想定の家賃で保証されていたとしても、一定期間後に市場家賃に合わせて保証額が減額されるケースもあります。契約内容を理解し、将来の収益見通しを立てることが重要です。

4.4 解約条件

サブリース契約を解約する場合の条件も、事前に確認しておく必要があります。契約期間中の解約が可能かどうか、解約時に違約金が発生するのか、解約の手続きなどを確認しておくことが重要です。

また、オーナー側の都合で解約する場合だけでなく、サブリース会社側の都合で解約される場合の条件についても確認しておく必要があります。例えば、サブリース会社が経営悪化により事業を撤退する場合、オーナーは突然家賃収入を失うリスクがあります。

4.5 サブリース契約に関するトラブル事例

サブリース契約に関するトラブルは、しばしば発生しています。例えば、サブリース会社が倒産し、家賃保証が履行されなくなるケースや、契約内容が一方的に変更されるケースなどがあります。これらのトラブルを避けるためには、契約前にしっかりとリスクを理解し、信頼できるサブリース会社を選ぶことが重要です。

消費者庁のウェブサイトでは、サブリース契約に関するトラブル事例や注意点が掲載されています。契約前に一度目を通しておくことをお勧めします。サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!｜消費者庁

5. サブリース契約の成功事例

サブリース契約はリスクも伴いますが、適切な準備と戦略によって成功を収めることも可能です。ここでは、長期的な視点と適切な物件選定による成功事例を紹介します。

5.1 長期的な視点での成功事例

東京都内に築10年のワンルームマンションを複数所有するAさんは、当初は自分で賃貸経営を行っていましたが、空室リスクや管理の手間を軽減するために、大手サブリース会社である大東建託と契約しました。Aさんは、長期的な視点で安定収入を得ることを重視し、サブリース契約による家賃収入は若干減少するものの、空室リスクや管理の手間が解消されるメリットを高く評価しました。10年間の契約期間満了後も更新を行い、安定した家賃収入を得続けています。成功のポイントは、信頼できる大手サブリース会社と契約し、長期的な視点で投資を行ったことです。Aさんのように、長期的な視野で安定経営を目指す投資家にとって、サブリース契約は有効な手段となり得ます。

5.2 適切な物件選定による成功事例

Bさんは、大阪市内の大学近くに新築ワンルームマンションを購入し、学生向けのサブリース契約をレオパレス21と結びました。Bさんは、物件選定の段階からサブリース契約を前提としており、学生需要の高いエリアを選び、学生に人気の設備を導入しました。その結果、高い入居率を維持し、安定した家賃収入を得ることができています。成功のポイントは、需要の高いエリアに立地する物件を選定し、ターゲット層に合わせた設備投資を行ったことです。Bさんのように、物件選定とサブリース会社選びを戦略的に行うことで、サブリース契約のメリットを最大限に活かすことができます。

5.2.1 成功事例における共通点

これらの成功事例から、サブリース契約を成功させるためには、信頼できるサブリース会社の選定、需要の高い物件の選定、そして契約内容の綿密な確認が重要であることがわかります。また、国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでサブリース制度について詳しく解説されているので、契約前に一度確認することをおすすめします。加えて、不動産投資の知識を提供するサイトなども参考にし、様々な情報を収集することで、より安全で確実な不動産投資を実現できるでしょう。at home

6. サブリース契約の失敗事例

サブリース契約はメリットばかりではありません。安易に契約すると、大きな損失を被る可能性があります。以下に、代表的な失敗事例を詳しく解説します。

6.1 サブリース会社の倒産による失敗事例

サブリース会社が倒産すると、家賃保証が履行されなくなり、収入が途絶えてしまいます。また、物件の管理も行き届かなくなり、空室率が上昇するリスクも高まります。最悪の場合、物件を手放さざるを得なくなるケースも少なくありません。

6.1.1 事例1：家賃収入がゼロになり、ローン返済が滞る

Aさんは、都心のワンルームマンションをサブリース契約で購入しました。当初は安定した家賃収入を得ていましたが、サブリース会社が突如倒産。家賃収入がゼロになり、ローン返済が滞り、自己破産に追い込まれました。

6.1.2 事例2：物件の管理が行き届かなくなり、空室率が上昇

Bさんは、地方都市のアパートをサブリース契約で購入しました。サブリース会社の倒産後、物件の管理状態が悪化し、入居者が激減。空室率が上昇し、収益が大幅に悪化しました。最終的に、物件を売却せざるを得なくなりました。

サブリース会社の経営状況は必ず確認しましょう。倒産リスクを軽減するために、財務状況や事業実績などを事前に調べておくことが重要です。帝国データバンクなどの企業情報データベースを活用するのも有効です。帝国データバンク

6.2 家賃保証の不履行による失敗事例

サブリース契約では、家賃保証が重要なポイントとなります。しかし、契約内容によっては、家賃保証が不履行となるケースも存在します。例えば、空室期間が一定期間を超えた場合や、入居者の滞納が続いた場合など、様々な条件によって家賃保証が受けられない可能性があります。

6.2.1 事例1：空室保証期間が短く、保証期間終了後に空室が続く

Cさんは、サブリース契約でマンションを購入しました。契約には2年間の空室保証が付いていましたが、保証期間終了後に空室が続き、家賃収入が大幅に減少。想定外の支出に悩まされることになりました。

6.2.2 事例2：入居者の滞納が続き、家賃保証が受けられない

Dさんは、サブリース契約でアパートを経営していました。入居者が家賃を滞納するようになり、サブリース会社に連絡しましたが、対応が遅れ、最終的に家賃保証を受けられませんでした。Dさんは、滞納家賃を自己負担することになり、大きな損失を被りました。

契約内容を詳細に確認しましょう。家賃保証の内容、空室保証の期間、滞納時の対応など、契約内容をしっかりと理解することが重要です。不明な点は、専門家に相談することをお勧めします。不動産投資相談センター

6.3 その他の失敗事例

サブリース契約には、上記以外にも様々なリスクが存在します。例えば、契約期間満了時の更新条件が不利に変更されたり、原状回復費用を負担させられたりするケースもあります。

6.3.1 事例：契約更新時に家賃保証額が大幅に減額される

Eさんは、サブリース契約でアパートを経営していました。契約更新時に、サブリース会社から家賃保証額の大幅な減額を提示されました。Eさんは、減額を受け入れるか、契約を解除するかという難しい選択を迫られました。

契約期間と更新条件、原状回復費用の負担についても確認しましょう。契約更新時の家賃保証額の変更や、原状回復費用の負担割合など、将来のリスクを想定しておくことが大切です。また、契約内容に不明な点があれば、専門家に相談し、納得した上で契約を締結するようにしましょう。

7. サブリース契約を検討する際のチェックポイント

サブリース契約は、不動産投資においてメリットとデメリットが表裏一体の関係にあります。契約前にしっかりとチェックポイントを確認し、慎重に検討することが重要です。以下のチェックポイントを参考に、ご自身の投資戦略に合致するかどうかを見極めましょう。

7.1 サブリース会社の経営状況の確認

サブリース会社の経営状況は、家賃保証の継続性と深く関わっています。健全な経営状況の会社を選ぶことが、安定した家賃収入を得るための第一歩です。以下の点を重点的に確認しましょう。

7.1.1 確認すべき項目

• 会社の設立年数と事業実績：長年の実績を持つ会社は、経営基盤が安定している可能性が高いです。
• 財務状況：会社の決算書を確認し、売上高、利益、自己資本比率などをチェックしましょう。帝国データバンクや東京商工リサーチなどの企業情報データベースを利用するのも有効です。
• 過去の実績：過去のサブリース事業の実績、例えば、滞納率や解約率などを確認することで、会社の信頼性を判断する材料になります。
• 親会社や関連会社：大手企業の子会社や関連会社であれば、経営基盤がより強固であると推測できます。
• 会社の評判：インターネット上の口コミや評判も参考になります。ただし、情報の出所には注意が必要です。

これらの情報を総合的に判断し、信頼できるサブリース会社かどうかを見極めることが重要です。

7.2 契約内容の詳細な確認

サブリース契約は、複雑な内容を含む場合もあります。契約内容をしっかりと理解することが、後々のトラブルを避けるために不可欠です。

7.2.1 確認すべき項目

契約書は必ず隅々まで読み、不明な点は担当者に確認しましょう。必要に応じて、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

参考：サブリース契約におけるトラブル原因や対処法、事例について解説｜SEIWA

7.3 物件の立地と需要

サブリース契約を検討する際には、物件の立地と需要も重要な要素です。需要の高い物件は、空室リスクが低く、安定した家賃収入が見込めます。

7.3.1 確認すべき項目

• 交通アクセス：駅からの距離、バスの便など、交通の利便性を確認しましょう。
• 周辺環境：スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、学校などの生活利便施設の有無を確認しましょう。
• 競合物件：周辺の賃貸物件の状況、家賃相場などを確認しましょう。
• 人口動態：将来的な人口増加が見込まれる地域は、需要の増加も期待できます。
• 地域特性：単身者向け、ファミリー向けなど、地域特性に合わせた物件選びが重要です。

物件の立地と需要を分析し、長期的な視点で投資価値を判断することが重要です。

7.4 専門家への相談

サブリース契約は、専門的な知識が必要となる場合もあります。不動産投資に精通した専門家に相談することで、より的確な判断ができます。

7.4.1 相談できる専門家

• 不動産コンサルタント：不動産投資全般に関するアドバイスを受けられます。
• 税理士：税金に関するアドバイスを受けられます。
• 弁護士：契約内容に関する法的アドバイスを受けられます。
• ファイナンシャルプランナー：資金計画に関するアドバイスを受けられます。

専門家の意見を参考に、ご自身の状況に最適な判断を下しましょう。複数の専門家に相談することで、より多角的な視点を得ることができます。

これらのチェックポイントを踏まえ、メリット・デメリットを比較検討し、ご自身の投資目標に合致するかどうかを慎重に見極めることが、サブリース契約を成功させる鍵となります。

税理士選びについて知りたい方は、こちらの記事をご覧下さい。

不動産投資の税理士選びで成功を掴む！おすすめポイントと失敗談、厳選事務所を紹介

本記事では、不動産投資で成功を収めるための税理士選びのポイントを徹底解説します。ぜひ、この記事を参考に、成功への第一歩を踏み出しましょう。

fudousanpress.jp

2025.01.30

8. 不動産投資のサブリース契約に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、サブリース契約に関するよくある質問にお答えします。

8.1 サブリース契約は誰でも利用できる？

いいえ、誰でも利用できるわけではありません。サブリース会社は、物件の立地や築年数、オーナーの属性などを審査し、契約の可否を判断します。例えば、築年数が古すぎる物件や、立地条件が悪い物件は、サブリース会社が契約を断る可能性があります。また、オーナーの信用情報なども審査対象となる場合があります。安定した経営状況にあるサブリース会社を選ぶことが重要です。詳しくは東急住宅リースのウェブサイトも参考にしてください。

8.2 サブリース契約の費用は？

サブリース契約にかかる費用は主に以下の通りです。

これらの費用の他に、原状回復費用や修繕費用など、別途費用が発生する場合があります。契約前に費用の詳細を確認し、総費用を把握しておくことが重要です。詳しくはサブリース契約の費用はいくらかかるのか？賃貸経営ガイドも参考にしてください。

8.3 サブリース契約の期間は？

サブリース契約の期間は、一般的に2年から30年と幅があります。長期契約が多いですが、契約期間や更新条件はサブリース会社によって異なります。更新時に家賃の見直しが行われる場合もあります。契約期間と更新条件は契約前に必ず確認しましょう。詳しくはサブリースの契約期間はどれくらい？基本的な仕組みや注意点とは｜KASEグループも参考にしてください。

8.4 サブリース契約と通常の賃貸借契約の違いは？

サブリース契約では、オーナーとサブリース会社、サブリース会社と入居者の間でそれぞれ契約が締結されます。通常の賃貸借契約では、オーナーと入居者間で直接契約を結びます。このため、サブリース契約では、オーナーは入居者と直接やり取りする必要がありません。家賃の支払いや入居者からのクレーム対応などはサブリース会社が行います。ただし、サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が受けられなくなるリスクがあります。

8.5 サブリース契約のメリット・デメリットは？

サブリース契約のメリットは、空室リスクの軽減や管理業務の負担軽減です。一方、デメリットは家賃収入が通常の賃貸借契約よりも低くなる可能性や、サブリース会社の倒産リスクなどがあります。メリット・デメリットを理解した上で契約を検討する必要があります。

8.6 解約時の注意点は何ですか？

サブリース契約を解約する場合は、契約書に記載されている解約条件に従う必要があります。一般的に、契約期間満了前に解約する場合、違約金が発生します。違約金の金額は、契約期間や残存期間によって異なります。解約前に契約内容をしっかりと確認し、解約費用を把握しておくことが重要です。また、入居者への対応もサブリース会社と協議する必要があります。詳しくはサブリースの解約方法と注意点を解説！契約解除の手順も教えます｜イエコンも参考にしてください。

9. まとめ

この記事では、不動産投資におけるサブリース契約について、メリット・デメリット、リスクと成功の秘訣を解説しました。

サブリース契約は、安定した家賃収入と管理業務の軽減といったメリットがある一方で、家賃収入の減少やサブリース会社の倒産リスクといったデメリットも存在します。
成功のためには、サブリース会社の信頼性、契約内容、物件の立地などを慎重に検討することが重要です。
特に、契約期間や更新条件、家賃保証の内容、解約条件は必ず確認しましょう。
また、サブリース会社の経営状況も重要なチェックポイントです。
帝国データバンクなどの企業情報データベースを活用し、財務状況を把握することで、倒産リスクをある程度予測できます。
加えて、物件の立地と需要も成功を左右する重要な要素です。
将来的な空室リスクを避けるためにも、需要の見込めるエリアを選びましょう。

最終的には、専門家である弁護士や税理士、不動産コンサルタントに相談することで、より安全で確実な不動産投資を行うことが可能になります。
サブリース契約はメリットとデメリットを理解した上で、慎重に検討することが成功への鍵となります。