不動産投資×少額投資！クラウドファンディングで始める高利回りリターンの実現方法

「不動産投資に興味はあるけど、多額の初期費用やリスクが不安…」と感じている方は多いのではないでしょうか？

本記事では、そんな方に向けて、少額から始められる不動産投資「クラウドファンディング」について解説します。
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不動産投資を行う方法です。
本記事では、不動産クラウドファンディングで期待できるリターンやメリット・リスク、そして、失敗しないための不動産クラウドファンディングの選び方まで、具体的に紹介します。

少額投資から始められる不動産投資で、安定収入と資産形成を目指しましょう。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資の魅力

不動産投資は、株式投資や債券投資などと比べて、安定した収益や資産形成、インフレヘッジ、節税メリットなど、多くの魅力を持つ投資先として人気があります。ここでは、不動産投資の主な魅力について解説します。

1.1 安定収入と資産形成

不動産投資の最大の魅力は、家賃収入という安定収入を得られることです。空室リスクはありますが、一度入居者が決まれば、毎月安定した家賃収入を得ることができ、長期的な収入源として期待できます。また、不動産は土地と建物という現物資産であるため、株や債券のように価格が大きく変動するリスクが低く、資産価値がゼロになる可能性も低い点が特徴です。そのため、長期的な視点で資産形成を目指す手段としても有効です。

1.1.1 安定収入

不動産投資では、家賃収入という形で安定収入を得ることが期待できます。賃貸需要が高いエリアや物件を選ぶことで、長期にわたって安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。家賃収入は、サラリーマンなどの給与所得とは別に得られるため、収入源の多角化にもつながります。

1.1.2 資産形成

不動産は、土地と建物という現物資産であるため、株や債券などと比べて価格変動リスクが低く、長期的な資産形成に適しています。また、インフレ時には、物価上昇に合わせて家賃や不動産価格も上昇する傾向があるため、インフレヘッジとしての効果も期待できます。さらに、ローンを活用することで、自己資金が少なくても大きな資産を築ける可能性があります。

1.2 インフレヘッジ

インフレとは、物価が上昇し、お金の価値が下がる経済現象です。インフレになると、同じ金額のお金では買えるものが少なくなってしまうため、資産価値が目減りしてしまう可能性があります。不動産は、インフレ時に価格が上昇する傾向があるため、インフレヘッジとして有効な手段となります。これは、インフレ時に建築資材や人件費などのコストが上昇し、新規の不動産供給が減少するためです。また、インフレになると、現金の価値が下がる一方で、実物資産である不動産の価値は相対的に上昇するため、資産価値が目減りするリスクを軽減することができます。

1.3 節税メリット

不動産投資には、様々な節税メリットがあります。代表的なものとしては、以下のものが挙げられます。

国税庁によると、これらの節税メリットを最大限に活用することで、税負担を軽減し、効率的に資産を運用することができます。

ただし、不動産投資は、多額の資金が必要となる場合や、空室リスク、金利変動リスク、災害リスクなど、いくつかのリスクも存在します。投資を検討する際には、メリットだけでなく、リスクもしっかりと理解した上で、慎重に判断することが重要です。

2. 不動産投資のハードル

不動産投資は、多くの魅力的なリターンが期待できる一方で、いくつかのハードルも存在します。これらのハードルを理解し、対策を講じることで、成功の可能性を高めることができます。

2.1 多額の初期費用

不動産投資における初期費用には、主に以下のような項目があります。

• 物件購入費用：不動産の購入価格自体が最も大きな支出です。地域や物件の種類によりますが、数百万円から数千万円、場合によってはそれ以上の資金が必要です。
• 頭金：多くの不動産購入はローンを利用しますが、一般的には物件価格の10%～30%程度の頭金を用意する必要があります。
• 諸経費：登記費用、仲介手数料、印紙税、ローン手数料、火災保険などが含まれます。これらは物件価格の７～10%前後になることが多いです。
• リフォーム・リノベーション費用：賃貸物件として運用する場合、入居者を引きつけるためのリフォームやリノベーションが必要になることがあります。
• 運転資金：投資後の賃貸運営やローン返済、突発的な修繕に備えるための資金も必要です。

2.1.1 初期費用が高い理由

不動産は一般的に高価であり、その資産価値は長期的に保たれることが期待されます。このため、初期費用が高額になる傾向があります。さらに、物件の購入に関連する各種手数料や税金、保険料も合計すると大きな金額になります。

2.1.2 初期費用を抑える方法

高額な初期費用がハードルとなる場合でも、以下の方法でその負担を軽減することが可能です。

• ローンを利用する：低金利の住宅ローンや投資用ローンを利用することで、自己資金を少なく抑えることができます。ただし、ローンの返済計画を慎重に立てる必要があります。
• 共同投資：家族や友人と共同で投資を行うことで、初期費用を分担し、負担を軽減することができます。
• 小規模物件を選ぶ：初期費用が比較的少ない小規模な物件（ワンルームマンションやアパート一室など）からスタートすることで、リスクを抑えつつ不動産投資に参入することができます。
• 中古物件を購入する：新築物件よりも中古物件の方が価格が安く、初期費用を抑えやすいです。さらに、リノベーションで価値を高めることも可能です。

2.2 不動産市況のリスク

不動産投資における「不動産市況のリスク」は、投資の成功に大きな影響を与える要因です。市場の状況によっては、不動産の価値が下落したり、収益性が低下したりするリスクが伴います。以下に、不動産市況のリスクとその対策について詳しく説明します。

2.2.1 経済環境の変動

リスク

不動産市場は、経済環境の変動に大きく影響されます。景気の後退、失業率の上昇、消費者信頼感の低下などが起こると、不動産価格が下落する可能性があります。特に、景気が悪化すると需要が減少し、物件の売買が滞ることがあります。

対策

• 経済指標のモニタリング：GDP成長率、失業率、消費者信頼感指数などの経済指標を定期的にチェックし、市況の変化を予測することが重要です。
• 景気循環を見極めた投資：景気が悪化している時期には慎重な投資を行い、景気回復の兆しが見えた段階で積極的な投資を行うなど、タイミングを見極めることが大切です。

2.2.2 金利の上昇

リスク

金利の上昇は、不動産投資における重要なリスク要因です。金利が上昇すると、住宅ローンや不動産ローンの返済額が増加し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。また、借入コストの上昇は不動産購入意欲を低下させ、不動産価格の下落を引き起こすことがあります。

対策

• 固定金利のローンを選択：金利上昇リスクを避けるために、固定金利のローンを利用することが一つの対策です。これにより、将来的な返済額を一定に保つことができます。
• 金利動向の注視：中央銀行の政策金利やインフレ率の動向を注視し、金利上昇の兆しが見えた場合には投資計画を再検討します。

2.2.3 供給過剰

リスク

特定の地域や市場で新築物件が大量に供給されると、供給過剰により不動産価格や賃料が下落するリスクがあります。特に、大規模な開発プロジェクトや新興エリアでこのリスクが高まります。

対策

• 市場の需給バランスを確認：物件を購入する前に、そのエリアの供給状況や将来的な開発計画を調査し、需給バランスを確認します。
• エリアの選定：需要が安定しているエリアや供給過剰のリスクが低いエリアを選ぶことで、価格下落リスクを低減できます。

2.2.4 地域経済の変動

リスク

地域経済が悪化すると、その地域の不動産市場も悪影響を受けます。例えば、主要企業の撤退や人口減少が進む地域では、需要が減少し、不動産価格が下がるリスクがあります。

対策

• 地域経済の強さを評価：投資先の地域が、産業基盤が強固であるか、人口増加が見込まれるかを評価します。経済的に安定した地域や成長が見込まれるエリアを選ぶことで、リスクを軽減できます。
• 複数地域への分散投資：一つの地域に依存せず、複数の地域に分散して投資することで、地域経済の変動によるリスクを分散させます。

2.2.5 法規制の変更

リスク

政府や地方自治体の法規制の変更も不動産市場に大きな影響を与えることがあります。例えば、住宅ローン控除の廃止、土地利用規制の強化、賃貸借契約に関する新たな規制などは、不動産投資の収益性に直接影響を及ぼします。

対策

• 法規制の情報収集：法律や規制の変更に関する情報を常に収集し、投資判断に反映させます。
• 専門家の活用：弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、法規制に対応した投資戦略を立てることが重要です。

2.2.6 自然災害リスク

リスク

地震、台風、洪水などの自然災害が発生すると、物件の価値が下がるだけでなく、修繕費用や保険料の増加、入居者の退去による収益減少などのリスクがあります。

対策

• 災害リスクの低いエリアを選ぶ：地震や洪水などの災害リスクが低いエリアを選定することが重要です。
• 保険の適切な加入：火災保険や地震保険など、適切な保険に加入し、万が一の際に備えます。

2.3 空室リスクや管理の手間

不動産投資における「空室リスク」や「管理の手間」は、投資家が直面する代表的な課題です。これらのリスクや手間を適切に管理することが、安定した収益を確保するためには非常に重要です。以下に、それぞれの詳細と対策を解説します。

2.3.1 空室リスク

空室リスクとは、投資物件が賃貸物件である場合に、入居者がいない期間が発生し、その間の家賃収入が得られないリスクのことです。空室が長引くと、ローン返済や維持費の負担が大きくなり、収益性が悪化します。

原因

• 賃料設定のミスマッチ：賃料が相場より高い場合、借り手が見つかりにくくなります。
• 物件の状態：老朽化や設備の不具合があると、入居者が敬遠する原因になります。
• 立地条件：交通の便が悪い、周辺環境が良くないなどの理由で人気がないエリアでは、空室リスクが高まります。
• 経済環境の悪化：景気の後退や地域の経済状況の悪化が原因で、賃貸需要が減少することもあります。

対策

• 適切な賃料設定：市場調査を行い、相場に合った賃料を設定します。必要に応じてキャンペーンや家賃の見直しを行い、入居者を集めやすくします。
• 物件のメンテナンス：定期的に物件の状態をチェックし、必要な修繕やリフォームを行うことで、魅力的な物件に保ちます。
• 立地の選定：需要が安定しているエリアや、再開発が進んでいるエリアの物件を選ぶことで、空室リスクを低減します。
• 入居者ターゲティング：家族向け、単身者向け、高齢者向けなど、ターゲット層に合った物件の特徴を強調することで、より多くの入居者を引きつけます。
• プロモーションと広告：賃貸サイトやSNS、地元の不動産仲介業者を活用して、物件の宣伝を積極的に行います。

2.3.2 管理の手間

不動産投資には、物件の管理に伴うさまざまな手間がかかります。これには、入居者対応、物件のメンテナンス、賃料の回収、空室の解消などが含まれます。

管理の手間の内容

• 入居者対応：入居者からの問い合わせやクレーム対応、契約更新や解約手続きなどを行います。
• 物件メンテナンス：建物の定期点検や修繕が必要です。特に、入居者が退去した後のクリーニングや修理は重要です。
• 賃料回収：毎月の賃料を確実に回収するための管理が必要です。遅延や未払いが発生した場合には、対応が求められます。
• 空室管理：空室が発生した場合、新しい入居者を探すための広告や仲介業者との連携が必要です。

管理の手間を軽減する方法

• 管理会社の活用：プロの不動産管理会社に物件管理を委託することで、日々の手間を大幅に軽減できます。管理会社は、入居者募集、賃料回収、メンテナンス対応などを代行してくれます。
• システムの導入：賃料の回収や入居者管理を効率化するために、オンラインシステムや管理ソフトを導入することが効果的です。
• 自主管理の工夫：自分で管理を行う場合は、入居者とのコミュニケーションを円滑にするために、定期的な連絡や迅速な対応を心掛けます。また、地元の信頼できる業者とのネットワークを構築しておくと、緊急時に迅速な対応が可能になります。

2.4 不動産投資に関する専門知識や経験不足

不動産投資を始める際、多くの人が直面する課題の一つが、専門知識や経験の不足です。不動産市場は複雑であり、知識や経験が不足していると、リスクを見逃したり、思わぬ損失を被ったりする可能性があります。以下に、専門知識や経験が不足していることによるリスクと、それを克服する方法を説明します。

2.4.1 専門知識や経験が不足するリスク

• 市場理解の欠如：不動産市場の動向、地域特性、物件選びのポイントを理解していないと、需要のない物件を購入したり、価格の下落に対応できなかったりするリスクがあります。
• 法務や税務の理解不足：不動産投資には複雑な法務や税務が絡みます。これらを理解していないと、契約トラブルや税務上の不利な立場に立たされることがあります。
• 資金計画の不備：資金計画が不十分だと、キャッシュフローが悪化し、最終的にはローンの返済が滞る可能性があります。
• 管理の難しさ：物件の管理や入居者対応に不慣れだと、空室が続いたり、物件の価値が下がったりすることがあります。

2.4.2 知識や経験不足を克服する方法

自己学習と情報収集

• 不動産投資関連の書籍や記事を読む：基本的な知識を身につけるためには、不動産投資の入門書や専門書、業界ニュースを読みましょう。これにより、マーケットの基礎や最新のトレンドを把握できます。
• セミナーやウェビナーに参加：不動産投資に関するセミナーやウェビナーに参加することで、専門家の知見を直接学ぶことができます。質問や相談ができる場でもあるため、理解を深めるのに役立ちます。
• オンラインコースの受講：専門的な知識を体系的に学ぶためには、不動産投資のオンラインコースを受講するのも有効です。多くのコースでは、基礎から実践的な内容までカバーしています。

専門家のサポートを活用

• 不動産エージェントやコンサルタントに相談：経験豊富な不動産エージェントやコンサルタントに相談することで、物件選びや投資戦略に関するアドバイスを受けることができます。彼らは市場動向や地域特性について深い知識を持っているため、リスクの軽減に役立ちます。
• 税理士や弁護士の活用：税務や法務に関しては、税理士や不動産専門の弁護士に相談することで、正確なアドバイスを受けることができます。これにより、契約や税務上のリスクを回避できます。

実践を通じて経験を積む

• 少額から投資を始める：初めての不動産投資は、小規模な物件や少額から始めるのが安全です。これにより、リスクを最小限に抑えつつ、実際の投資経験を積むことができます。
• シミュレーションを行う：投資前に、さまざまなシナリオでキャッシュフローやリターンをシミュレーションすることで、リスクを予測しやすくなります。これにより、投資計画の精度が向上します。
• リスクの小さい物件を選ぶ：最初の投資では、リスクの低いエリアや物件を選ぶことで、リスクをコントロールしながら経験を積むことができます。

ネットワークの構築

• 投資コミュニティへの参加：不動産投資に関心のある人たちが集まるコミュニティやオンラインフォーラムに参加することで、他の投資家の経験やアドバイスを得ることができます。また、人脈を広げることで、有益な情報を得るチャンスが増えます。
• 勉強会やミートアップの活用：定期的に開催される勉強会やミートアップに参加することで、実際に不動産投資を行っている人々と交流し、リアルな経験談を聞くことができます。

2.4.3 長期的な視点を持つ

不動産投資は長期的な視点で考えることが重要です。知識や経験は一朝一夕で身につくものではありませんが、継続的に学び、実践することで徐々に身についていきます。焦らずに、確実に成長していくことを目指しましょう。

2.5 出口戦略 の難しさ

「出口戦略」は、投資物件をどのタイミングで、どのような方法で売却するか、あるいは他の投資に切り替えるかを計画する重要な部分です。出口戦略がうまくいかないと、期待していたリターンを得られなかったり、損失を被ったりするリスクがあります。以下に、出口戦略の難しさとその克服方法について詳しく解説します。

2.5.1 出口戦略の重要性

出口戦略は、不動産投資の終点であり、最終的に利益を確定するための計画です。この戦略がなければ、適切なタイミングで物件を売却できず、資産価値の低下や市場の変動による損失が発生する可能性があります。また、売却できなかった場合、資金が拘束され、他の投資チャンスを逃すことにもつながります。

2.5.2 出口戦略の難しさ

以下に、不動産投資における出口戦略が難しい理由を挙げます。

市場動向の予測が難しい

• 不動産市場の変動：市場の動向は経済状況、金利、地域の需要などに影響され、予測が難しいため、最適な売却タイミングを見極めるのが難しくなります。特に、景気が悪化したり、金利が上昇したりすると、不動産価格が下落し、売却が難しくなることがあります。

流動性の低さ

• 物件の売却に時間がかかる：不動産は株式や債券に比べて流動性が低く、すぐに売却できないことが多いです。特に買い手が見つからない場合、売却に長期間かかることがあります。これにより、売却益を確定するまでに時間がかかり、資金が拘束されます。

売却コストの高さ

• 高額な手数料や税金：不動産を売却する際には、仲介手数料、譲渡所得税、登記費用などが発生します。これらのコストが高いため、利益が減少するリスクがあります。また、税金に関する知識が不足していると、予期せぬ負担が発生することもあります。

価格設定の難しさ

• 適切な価格設定が必要：市場価格より高すぎる価格で設定すると、売却までに時間がかかり、逆に低すぎると利益を取り逃す可能性があります。物件の価値や市場動向を正確に把握し、適切な価格で売却することが求められます。

2.5.3 出口戦略を成功させるための方法

事前計画の徹底

• 投資前に出口戦略を計画する：投資を始める段階で、売却のタイミングや方法を計画しておくことが重要です。例えば、購入時に「10年後に売却する」といった明確な目標を設定することで、計画的に投資を進められます。

市場動向のモニタリング

• 市場の定期的なチェック：不動産市場の動向や経済指標を定期的にチェックし、売却のタイミングを見極めます。市場が上向いている時期に売却することで、より高い利益を確保できる可能性があります。

プロフェッショナルの活用

• 不動産エージェントやコンサルタントのサポート：専門知識を持つプロフェッショナルに相談することで、市場動向の分析や価格設定のアドバイスを得られます。また、売却プロセスのサポートも受けられるため、スムーズな売却が期待できます。

売却方法の柔軟性を持つ

• 複数の出口戦略を考える：売却以外にも、賃貸収益を得ながら保有し続ける、リノベーションして価値を高めてから売却する、他の投資家に部分的に売却するなど、複数の出口戦略を用意しておくことがリスク管理につながります。

税金対策

• 譲渡所得税の最適化：売却タイミングを調整することで、税負担を最小限に抑えることができます。長期保有することで譲渡所得税が軽減されるケースもあるため、税務の専門家と相談しながら最適なタイミングを見極めましょう。

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2025.05.28

3. 不動産投資における小口投資とは

不動産投資における小口投資とは、従来の高額な投資ではなく、少額の資金から不動産投資に参入できる投資方法です。数万円～数十万円程度の資金で始められるケースが多く、不動産投資に興味があっても、多額の初期費用がネックで挑戦できなかった投資家にとって、魅力的な選択肢となっています。従来の不動産投資と比較したメリットとしては、以下の点が挙げられます。

3.1 少額から始められる不動産投資

不動産投資は、株式投資や投資信託などと比較して、多額の資金が必要となるイメージが強いかもしれません。実際、一棟マンションやアパートを購入しようとすると、数千万～数億円単位の資金が必要となるのが一般的です。しかし、小口投資であれば、数万円～数十万円程度の少額資金からスタートできます。これは、小口投資が、複数の投資家から資金を集め、大型の不動産投資を行う仕組みであるためです。少額から始められるため、投資初心者の方でも、比較的リスクを抑えて不動産投資にチャレンジできます。また、まとまった資金が用意できるまで待つ必要がなく、時間を無駄にすることなく、投資をスタートできる点もメリットです。

3.2 不動産投資のハードルを下げる

小口投資は、従来の不動産投資と比較して、投資のハードルが低い点も魅力です。例えば、不動産投資では、物件の選定、購入、管理、賃貸経営など、多くの手間と時間、そして専門知識が求められます。しかし、小口投資の場合、これらの業務は専門の運営会社が代行してくれるため、投資家は不動産に関する専門知識や経験がなくても、手軽に不動産投資に参入できます。また、空室や家賃滞納などのリスクも、複数の投資家で分散できるため、従来の不動産投資と比較して、リスクを抑えられる点もメリットです。このように、小口投資は、従来の不動産投資のハードルを下げ、より多くの人にとって身近な投資となるよう、進化を続けています。

3.3 小口投資の代表的な種類

小口投資には、いくつかの種類があります。代表的なものとしては、以下の3つが挙げられます。

それぞれの投資方法には、メリット・デメリットがあります。投資を行う前に、それぞれの投資方法の特徴を理解し、自身のリスク許容度や投資目標に合った方法を選択することが重要です。

参考：【保存版】 不動産クラウドファンディングの6つのリスク・デメリットと対策ノウハウまとめ｜不動産テックラボ

補足として、関連記事を紹介します。ぜひ合わせてチェックしてみてください。

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2024.11.18

4. 不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて多数の投資家から資金を集め、不動産投資を行う仕組みです。従来の不動産投資は、多額の資金が必要で、一部の富裕層しか参加できないものでした。しかし、不動産クラウドファンディングの登場により、少額から不動産投資が可能になり、誰でも手軽に始められるようになりました。

4.1 小口投資を実現する仕組み

不動産クラウドファンディングは、不動産投資型クラウドファンディングとも呼ばれ、インターネット上のプラットフォームを通じて行われます。運営会社が投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

投資家は、自分が投資したい不動産やプロジェクトを選び、数万円～数十万円程度の少額から投資できます。従来の不動産投資に比べて、はるかに低い投資額で始められるため、投資初心者や若い世代にも人気があります。また、複数の案件に分散投資することで、リスクを抑えることも可能です。

不動産クラウドファンディングは、不動産投資のハードルを下げ、より多くの人が不動産投資に参加できるようになる画期的な仕組みとして注目されています。しかし、投資にはリスクが伴うことを理解しておく必要があります。投資する前に、不動産クラウドファンディングのリスクや仕組みについて詳しく確認しましょう。
参考：不動産投資クラウドファンディングの デメリットとその仕組み｜プレファン

5. 不動産クラウドファンディングで期待できるリターン

不動産クラウドファンディングでは、主に以下の2つのリターンを得ることができます。

5.1 分配金によるインカムゲイン

不動産クラウドファンディングでは、運用による利益の一部が分配金として投資家に支払われます。分配金は毎月、四半期ごと、毎年など、案件によって頻度や金額が異なります。分配金を受け取ることで、投資元本を減らすことなく、安定的な収入を得ることが期待できます。

5.1.1 分配金利回りの目安

分配金利回りは、投資金額に対する分配金の割合を示す指標です。一般的に、不動産クラウドファンディングの分配金利回りは年利3～8%程度で推移しています。ただし、利回りはあくまでも目安であり、案件の特性や市況によって変動する可能性があります。

5.2 売却益によるキャピタルゲイン

不動産クラウドファンディングでは、運用期間終了後に物件が売却され、その売却益が投資家に分配されることがあります。売却益は、物件の購入価格と売却価格の差額から、運用費用などを差し引いた金額となります。売却益を得ることで、投資元本以上の利益を得られる可能性があります。

5.2.1 売却益の大きさ

売却益は、物件の値上がり益やインカムゲインの積み重ねによって決まります。不動産市況や物件の運用状況によって大きく変動する可能性があるため、確実なものではありません。ただし、好条件の物件に投資することで、大きな売却益を得られる可能性もあります。

5.3 高利回りを実現するポイント

不動産クラウドファンディングで高利回りを実現するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。

5.3.1 利回りだけで判断しない

利回りは投資判断の重要な要素ですが、それだけで判断せず、リスクや運用期間なども考慮する必要があります。高利回りな案件は、その分リスクも高くなる傾向があるため、注意が必要です。リスク許容度や投資目標に合わせて、適切な利回りの案件を選びましょう。

5.3.2 運用実績や事業計画をチェック

過去の運用実績や今後の事業計画を参考に、運営会社の信頼性や案件の将来性を評価しましょう。実績豊富な運営会社や、実現可能性の高い事業計画の案件を選ぶことが重要です。

• 過去の運用実績：どのような物件で、どれくらいの利回りを達成してきたのかを確認する
• 今後の事業計画：投資対象の物件情報、想定される賃料収入、空室リスク対策などを確認する

5.3.3 信頼できる運営会社を選ぶ

不動産クラウドファンディングは、運営会社が投資家の代わりに不動産投資を行うため、運営会社の信頼性が非常に重要です。金融庁への登録状況や、資本金などの経営状況、顧客対応などを確認し、信頼できる運営会社を選びましょう。

• 金融庁への登録状況：第一種金融商品取引業の登録を受けているかを確認する
• 資本金などの経営状況：安定した経営基盤を持っているかを確認する
• 顧客対応：投資家に対する情報開示やサポート体制が充実しているかを確認する

これらのポイントを踏まえ、自身のリスク許容度や投資目標に合った案件を選ぶことが、不動産クラウドファンディングで成功するための鍵となります。

参考資料：不動産クラウドファンディングは「3つのポイント」で比較！大切な収益計算の方法も｜Redia

6. 不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには、従来の不動産投資と比較して、さまざまなメリットがあります。ここでは、主なメリットとして、少額投資の可能性、不動産選びや管理の手間が少ない点、分散投資によるリスク軽減の3点を詳しく解説します。

6.1 少額投資が可能

• 不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、少額から不動産投資に参入できる点です。従来の不動産投資では、数百万円、数千万円という多額の初期費用が必要でしたが、不動産クラウドファンディングでは、1万円程度から投資できる案件も存在します。そのため、まとまった資金がない方でも、不動産投資に挑戦しやすくなっています。

出典：1万円から不動産投資ができるってホント？｜プレファン

6.2 不動産選びや管理の手間が少ない

• 不動産クラウドファンディングでは、不動産の選定や物件管理はすべて運営会社が行うため、投資家は手間をかけずに不動産投資を行うことができます。従来の不動産投資では、物件探しから始まり、入居者募集、家賃の回収、物件の修繕など、多くの手間と時間がかかっていました。しかし、不動産クラウドファンディングでは、これらの業務を運営会社に任せることができるため、本業やプライベートの時間にも余裕を持つことができます。

6.3 分散投資によるリスク軽減

• 不動産クラウドファンディングでは、複数の不動産に少額ずつ投資することができるため、リスク分散効果が期待できます。従来の不動産投資では、一つの物件に多額の資金を投じるため、その物件の価格下落や空室発生などのリスクが大きくなってしまいます。しかし、不動産クラウドファンディングでは、複数の案件に分散投資することで、特定の案件で損失が発生した場合でも、他の案件でカバーできる可能性が高まります。

出典： 不動産クラウドファンディングは株式市場に影響されにくい？そのリスク対策とメリットを紹介します｜TOMOTAQU

6.4 安定したリターンが期待できる

• 不動産は比較的安定した資産クラスとされており、株式市場のような激しい価格変動が少ないです。特に賃料収入を得られるプロジェクトでは、安定したキャッシュフローが期待できます。

6.5 リスクの透明性が高い

• 多くの不動産クラウドファンディングプラットフォームは、プロジェクトに関する詳細な情報を提供します。投資前にプロジェクトの内容、リスク、予想リターンなどを確認できるため、リスクを理解した上で投資判断を行うことができます。

6.6 プロの運営による安心感

• プロジェクトは、経験豊富な不動産業者や投資家によって運営されます。彼らのノウハウやネットワークを活用することで、個人で行うよりも高い成功率が期待でき、安心して投資を行うことができます。

6.7 手軽に不動産投資の経験を積める

• 少額から投資できるため、不動産投資の経験がない初心者でも、リスクを抑えながら実際の投資経験を積むことができます。これにより、不動産投資に対する理解を深め、将来的により大規模な投資に挑戦するためのステップとして活用できます。

6.8 税務面でのメリット

• 一部の不動産クラウドファンディングでは、配当金が分配される際に源泉徴収が行われるため、確定申告が不要なケースがあります。これにより、税務処理が簡素化され、手間を省くことができます。

6.9 物件の多様性

• 不動産クラウドファンディングでは、オフィスビル、商業施設、住宅、ホテルなど、さまざまなタイプの不動産プロジェクトに投資できる機会が提供されます。これにより、個人ではアクセスが難しいプロジェクトにも参加することができます。

不動産クラウドファンディングには、少額から始められる手軽さ、分散投資のしやすさ、手間がかからない点など、数多くのメリットがあります。また、プロの運営による安心感や、リスクを理解した上での投資が可能であることも魅力です。

7. 不動産クラウドファンディングのリスク

7.1 元本割れのリスク

不動産クラウドファンディングでは、投資した元本が全額回収できない可能性があります。不動産プロジェクトが失敗したり、市場が予想以上に悪化したりすることで、配当が減少したり、元本が割れるリスクが生じます。

対策

• 分散投資：複数のプロジェクトやプラットフォームに分散して投資することで、リスクを分散します。
• プラットフォームの選定：信頼できるプラットフォームを選び、過去の実績や評判を調査します。
• 慎重なプロジェクト選定：投資するプロジェクトの内容やリスク要因をよく理解し、リスクが高いと感じる場合は投資を避けます。

7.2 流動性リスク

不動産クラウドファンディングは、株式や債券に比べて流動性が低いです。通常、投資期間中は資金を引き出すことができず、急に現金が必要になった場合に対応できないことがあります。

対策

• 投資額の調整：余裕資金で投資を行い、急な資金需要に備えて他の資産とバランスを取ります。
• 投資期間の理解：投資期間がどれくらいの長さかを確認し、自分の資金計画に合うかどうかを判断します。

7.3 プラットフォームの経営リスク

投資先の不動産クラウドファンディングプラットフォーム自体が経営不振に陥ったり、破綻したりするリスクがあります。この場合、投資家への配当や元本の返還が滞る可能性があります。

対策

• プラットフォームの財務健全性を確認：プラットフォームの運営会社の財務状況や過去のプロジェクト成功率を確認します。
• 複数のプラットフォームを利用：一つのプラットフォームに依存せず、複数のプラットフォームに分散して投資することで、リスクを軽減します。

7.4 市場リスク

不動産市場は経済状況や金利動向、地域の需要供給バランスなどに大きく影響されます。市場が悪化すると、不動産価格が下落し、予定していたリターンが得られなくなるリスクがあります。

対策

• 市場動向のモニタリング：投資対象地域の経済状況や不動産市場の動向を定期的にチェックし、リスクの高まりを早期に察知します。
• リスク分散：異なる地域や市場での投資を組み合わせることで、市場リスクを分散します。

7.5 プロジェクトの運営リスク

プロジェクトの運営が計画通りに進まない場合、リターンが大幅に減少することがあります。例えば、建設の遅延、コストオーバーラン、入居者の確保に失敗するなどのリスクです。

対策

• プロジェクトの詳細な分析：プロジェクトの計画、運営会社の実績、リスク要因などをよく調査し、投資前に理解しておきます。
• 運営会社の実績確認：プロジェクトを運営する会社の過去の実績や信頼性を確認し、実績のある会社を選びます。

7.6 法的リスク

不動産クラウドファンディングには、国や地域による規制があり、法律が変わることで投資に影響を与える可能性があります。また、契約内容が十分に理解されていない場合、後からトラブルになることもあります。

対策

• 契約書の確認：投資前に契約書や規約をしっかりと読み、疑問点があればプラットフォームに確認します。
• 専門家への相談：法律や契約に不安がある場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することを検討します。

7.7 税務リスク

不動産クラウドファンディングの配当や売却益には税金がかかります。税務処理を誤ると、税務上のペナルティを受ける可能性があります。

対策

• 税務知識の習得：配当や売却益にかかる税金の種類や計算方法について理解を深めます。
• 税理士への相談：自分で税務処理が難しい場合は、税理士に相談して正確な申告を行います。

不動産クラウドファンディングは魅力的な投資手段ですが、リスクも多岐にわたります。さまざまなリスクを理解し、それぞれに対策を講じることが重要です。

8. 不動産クラウドファンディングの選び方

8.1 利回りだけで判断しない

不動産クラウドファンディングの魅力の一つに、比較的高い利回りが期待できる点が挙げられます。しかし、利回りの高さだけに注目して投資先を選ぶのは危険です。

利回りはあくまでもリスクとリターンのバランスで決まるものです。高い利回りの案件は、その分リスクも高い可能性があることを理解しておきましょう。例えば、開発段階の物件や築年数の古い物件は、想定外の費用が発生するリスクが高いため、利回りが高めに設定されていることがあります。

利回りだけでなく、物件の担保価値や事業者の実績、リスク対策なども総合的に判断することが重要です。

8.2 運用実績や事業計画をチェック

投資を検討する際には、過去の運用実績や事業計画をしっかりと確認することが重要です。特に、以下のような点に注目しましょう。

8.2.1 過去の運用実績

過去にどの程度の利回りを達成しているのか、また、当初の事業計画通りに運用が進められているのかを確認しましょう。実績のある運営会社は、過去のデータに基づいて、より精度の高い事業計画を立てることができます。

8.2.2 事業計画の内容

投資対象となる物件の収益見通しや、賃料収入の根拠、空室リスク対策などを確認しましょう。具体的な数字や根拠が明確に示されている事業計画は、信頼性が高いと言えるでしょう。また、想定されるリスクとその対策についても詳しく説明されているかどうかも重要なポイントです。

8.3 信頼できる運営会社を選ぶ

不動産クラウドファンディングは、運営会社によって、サービス内容や投資対象、手数料などが大きく異なります。そのため、運営会社選びは非常に重要です。

信頼できる運営会社を選ぶためのポイントは以下の通りです。

8.3.1 金融庁への登録状況

不動産クラウドファンディング事業者は、金融庁への登録が義務付けられています。運営会社のウェブサイトなどで、登録番号や登録の有無を確認しましょう。登録されている事業者は、法律に基づいた運営を行っているため、一定の信頼度があると判断できます。

8.3.2 資本金や経営状況

資本金は、企業の財務基盤の安定性を示す指標の一つです。資本金が多いほど、経営が安定していると言えるでしょう。また、決算公告などを確認し、業績や経営状況が良好であるかも確認しましょう。財務状況が健全な運営会社は、万が一問題が発生した場合でも、投資家を守ることができる可能性が高くなります。

8.3.3 情報開示の姿勢

投資家にとって、投資判断に必要な情報を適切に開示しているかどうかは非常に重要です。運営会社のウェブサイトなどで、投資対象に関する情報やリスク説明などが分かりやすく開示されているかを確認しましょう。情報開示に積極的な運営会社は、透明性が高く、投資家からの信頼も厚いと言えるでしょう。

8.3.4 顧客対応

投資家からの問い合わせに迅速かつ丁寧に対応してくれる運営会社は、信頼できるパートナーと言えるでしょう。ウェブサイトや資料請求などで、実際に問い合わせてみるのも良いかもしれません。また、投資家向けの説明会やセミナーなどを開催している運営会社もあります。積極的に情報提供を行っている姿勢は、顧客重視の考え方の表れと言えるでしょう。

これらのポイントを踏まえ、複数の運営会社を比較検討し、自身にとって最適な運営会社を選びましょう。運営会社について詳しく調べることで、より安心して投資できるようになります。

上記はあくまでも一般的な不動産クラウドファンディングの選び方です。投資を行う際は、必ずご自身で詳細な情報収集を行い、リスクを十分に理解した上で、自己責任において投資判断を行ってください。

9. 不動産クラウドファンディングの始め方

9.1 ステップ1：口座開設

不動産クラウドファンディング投資は、複数の投資家が集まって少額ずつ資金を出し合い、不動産プロジェクトに投資する仕組みです。口座開設の目的は、投資家がプラットフォームを通じて安全かつスムーズに投資を行えるようにすることです。これには、以下の要素が含まれます。

• 本人確認：投資家の身元を確認することで、不正行為を防止し、投資の安全性を確保します。
• 資金管理：投資家の資金を適切に管理し、投資先プロジェクトへの振り込みや、配当金の受け取りをスムーズに行うための準備を整えます。
• 情報提供：投資家に対して、投資先の情報や進捗状況を適時提供するための通信手段を確立します。

9.1.1 口座開設の手順

投資プラットフォームの選定

まずは、どの不動産クラウドファンディングプラットフォームを利用するかを決めます。選定の際には以下のポイントを考慮しましょう。

• 運営会社の信頼性：実績や評判を確認します。
• 投資案件の種類：自分が興味のある不動産プロジェクトが提供されているか確認します。
• 手数料：手数料やコストを確認し、適切なプラットフォームを選びます。
• 最低投資金額：自分の予算に合った投資ができるプラットフォームを選びます。

アカウントの登録

プラットフォームを選んだら、次にアカウントを登録します。以下の手順に従います。

• 公式ウェブサイトにアクセス：選んだプラットフォームの公式ウェブサイトにアクセスします。
• 新規登録：「新規登録」や「アカウント作成」といったボタンをクリックし、メールアドレスやパスワードを入力してアカウントを作成します。
• 個人情報の入力：氏名、住所、生年月日、電話番号などの基本的な個人情報を入力します。

本人確認手続き

次に、法律に基づき本人確認を行います。これは、不正な利用を防ぐために必要なステップです。

• 本人確認書類の提出：運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど、写真付きの本人確認書類を提出します。
• 住所確認書類の提出：公共料金の請求書や住民票など、現住所を確認できる書類を提出します。
• 書類のアップロード：スマートフォンやスキャナーを使って書類を撮影し、プラットフォームにアップロードします。

銀行口座の登録

投資資金の入金や配当金の受け取りに使用する銀行口座を登録します。

• 銀行口座情報の入力：口座名義、銀行名、支店名、口座番号などの情報を入力します。
• 口座の確認：プラットフォームによっては、登録した銀行口座に少額の入金が行われ、その金額を確認することで口座が本人のものであることを証明する場合があります。

審査と口座開設完了

すべての情報が入力され、書類が提出されたら、プラットフォーム側で審査が行われます。審査が完了すると、口座が正式に開設され、投資を始める準備が整います。

投資の開始

口座開設が完了したら、プラットフォームにログインし、提供されている不動産プロジェクトから投資したい案件を選びます。案件を選んだ後は、投資金額を設定し、入金を行います。入金後、正式に投資が開始されます。

配当金の受け取りと投資のモニタリング

投資したプロジェクトの進捗状況を定期的に確認し、配当金が振り込まれる時期を待ちます。配当金は、登録した銀行口座に自動的に振り込まれます。

9.2 ステップ2：投資案件の選択

9.2.1 投資案件の比較

9.2.2 投資判断のポイント

プロジェクトの内容と目的を理解する

• 物件の種類：住宅、オフィスビル、商業施設など、投資対象の不動産の種類を確認します。物件の種類によって、リスクやリターンが異なります。
• 立地条件：不動産の価値に大きな影響を与える立地条件をチェックします。都市部や需要が高いエリアの物件はリスクが低く、安定した収益が見込めることが多いです。
• プロジェクトの目的：ノベーション、再開発、新築など、プロジェクトの目的を理解します。目的によって、投資期間やリスクが異なるため、注意が必要です。

リスク評価

• 投資リスク：不動産クラウドファンディングには、元本割れや期待通りのリターンが得られないリスクがあります。プロジェクトのリスク評価を行い、自分のリスク許容度と照らし合わせて判断します。
• プラットフォームの信用力：プラットフォームの運営会社がどれだけ信頼できるかも重要です。過去の実績や評判、透明性をチェックしましょう。
• リスク分散：一つのプロジェクトに全てを投資するのではなく、複数のプロジェクトに分散して投資することで、リスクを軽減できます。

リターンの見込み

• 想定利回り：プロジェクトごとに提示される想定利回り（年間のリターン）を確認します。一般的に、高利回りのプロジェクトはリスクが高くなる傾向があります。
• 収益配分：配当金や売却益など、どのように収益が配分されるのかを理解します。定期的な配当を得たいのか、それとも一括で大きなリターンを狙いたいのか、自分の投資目的に合ったものを選びます。
• 手数料とコスト：投資にかかる手数料やその他のコストを確認し、純粋なリターンがどれくらいになるのかを計算します。

投資期間

• 投資期間の確認：プロジェクトによって投資期間が異なります。短期（1年未満）から中長期（3年以上）までさまざまな期間がありますので、自分の資金運用の計画に合ったものを選びましょう。
• 流動性の考慮：不動産クラウドファンディングは、株式や投資信託と比べて流動性が低い場合が多く、途中で売却や引き出しが難しいことがあります。資金が拘束される期間を考慮して投資判断を行うことが重要です。

市場環境の確認

• 不動産市場の動向：現在の不動産市場の状況を理解することが重要です。例えば、景気の後退や金利の上昇が予想される場合、不動産価格が下落するリスクが高まります。
• 経済状況と政策の影響：金利や政府の不動産政策も市場に影響を与える要因です。これらの要素がどのようにプロジェクトに影響を与えるかを考慮します。

運営者の実績

• 運営者の経験と過去の実績：プロジェクトを運営する企業やチームの実績を確認します。成功したプロジェクトの履歴が豊富であれば、より信頼できると判断できます。
• 透明性：プロジェクトの進捗やリスクに関する情報が透明に公開されているかを確認します。投資家に対する情報提供がしっかりしているプラットフォームや運営者を選びましょう。

自己資金の管理

自己資金の状況を確認：投資額は自己資金の範囲内で、余裕を持って行うことが重要です。万が一、元本割れが発生した場合でも、生活に支障をきたさない範囲での投資を心掛けましょう。

9.3 ステップ3：投資実行

まずは、口座を開設した不動産クラウドファンディングプラットフォームにログインします。ログインには、登録したメールアドレスとパスワードを使用します。

9.3.1 投資金額の決定

投資案件の選定

ログイン後、プラットフォーム内で提供されている不動産投資案件を選びます。以下の点を確認しながら、自分に合った案件を選びましょう。

• 物件情報：投資対象の物件の詳細（所在地、用途、規模など）を確認します。
• 想定利回り：年間の利回りがどれくらい見込まれるかを確認し、リターンを予測します。
• 投資期間：資金がどのくらいの期間拘束されるかを確認します。短期、中期、長期と自分の運用計画に合った期間を選びます。
• リスク情報：物件やプロジェクトに関連するリスク情報をしっかりと確認します

投資額の決定

投資する案件が決まったら、実際に投資する金額を決定します。

• 最低投資金額：プラットフォームごとに最低投資金額が設定されています。その範囲内で自分の予算に合わせて金額を設定します。
• 投資分散の考慮：全資金を一つの案件に投入するのではなく、複数の案件に分散投資することでリスクを分散できます。

9.3.2 投資申し込みの手続き

投資額を決定したら、次に投資申込の手続きを行います。

• 投資申込フォームの入力：投資額やその他必要な情報を入力し、申込を行います。
• 契約書の確認と同意：投資に際しての契約書や約款を確認し、内容に同意します。これにより、正式に投資が確定します。
  

9.3.3 投資資金の入金

投資申込が完了したら、プラットフォームに対して投資資金を入金します。

• 指定口座への振込：プラットフォームが指定する銀行口座に、投資額を振り込みます。振込先情報はプラットフォーム内で確認できます。
• オンライン決済：一部のプラットフォームでは、クレジットカードやオンライン決済サービスを利用して資金を入金することが可能です。

9.3.4 投資実行の確認

入金が確認されると、プラットフォーム側で投資が正式に実行されます。通常、投資実行の完了通知がメールで送られてくることが多いです。

• 投資履歴の確認：プラットフォーム内で、自分の投資履歴を確認できます。ここで、投資した案件の状況や投資額、投資期間などを再確認しましょう。

9.3.5 投資後のモニタリング

投資が実行された後は、プロジェクトの進捗や配当金の支払い状況を定期的にモニタリングします。

• 定期レポートの確認：プラットフォームから送られてくる定期レポートを確認し、プロジェクトの進行状況やリターンをチェックします。
• 配当金の受け取り：投資期間中に発生する配当金は、登録した銀行口座に振り込まれます。配当のスケジュールも確認しておきましょう。

9.3.6 投資の終了と元本の返還

プロジェクトが終了すると、元本の返還が行われます。これにより、投資が完了します。

• 元本返還の確認：プラットフォームからの通知を受け、元本が返還されたことを確認します。返還された資金は、次の投資に再投資するか、銀行口座に残しておくかを検討します。

10. まとめ

不動産投資は、安定収入や資産形成、インフレヘッジ、節税メリットなど多くの魅力がある一方、多額の初期費用や市場リスク、管理の手間などのハードルがありました。

しかし、不動産クラウドファンディングの登場により、少額から始められるようになり、これらのハードルは大きく下がりました。
分配金や売却益などのリターンを得ながら、不動産投資の初心者でも始めやすい点が魅力です。
ただし、投資にはリスクがつきものです。元本割れのリスクや事業者の倒産リスクなども考慮する必要があります。

不動産クラウドファンディングで成功するためには、利回りだけで判断せず、運用実績や事業計画、運営会社の信頼性を慎重にチェックすることが重要です。