サラリーマン必見！副業で始める不動産投資、ローン審査をクリアする戦略とは？

「サラリーマンだけど副業で不動産投資を始めたいけど、ローン審査が不安…」
そんな悩みをお持ちのあなたへ。

この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットから、ローン審査の仕組み、そして審査を突破するための具体的な戦略まで、分かりやすく解説します。
勤続年数が短くても、年収が低くても、この記事で紹介するポイントを押さえることで、あなたも夢の不動産投資を実現できるかもしれません。

ぜひ最後まで読んで、不動産投資成功への第一歩を踏み出しましょう！

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資がサラリーマンの副業におすすめな理由
2. 不動産投資におけるローン審査の仕組み
3. サラリーマンがローン審査を突破するための戦略
4. 不動産投資のローン審査でよくある質問
5. まとめ

1. 不動産投資がサラリーマンの副業におすすめな理由

1.1 安定収入を得られる

不動産投資は、家賃収入という形で安定収入を得られる点が大きなメリットです。サラリーマンの給与は、会社の業績や景気に左右されやすい側面がありますが、不動産投資であれば、入居者さえ確保できれば、比較的安定した収入を得ることが期待できます。もちろん、空室リスクはありますが、適切な物件選びや管理を行うことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。家賃収入を得ることで、収入源が複数になり、経済的な安定感が高まります。これは、将来に対する不安を軽減し、よりゆとりを持った生活を送るための基盤となります。

1.2 資産形成になる

不動産は、株式や投資信託などと比べて、価格変動が少なく、長期的に保有することで資産価値が上昇する可能性があります。また、ローンを組んで不動産投資を行う場合、家賃収入でローン返済を進めることで、自己資金が少なくても大きな資産を築くことができます。これは、将来のライフイベント(子供の教育資金や老後資金など)に備えるための有効な手段となります。また、インフレ対策としても有効です。インフレ時には、物価上昇に伴い、不動産の資産価値も上昇する傾向があります。そのため、インフレリスクヘッジとしても、不動産投資は有効な選択肢となります。

1.3 節税効果が期待できる

不動産投資には、様々な税金上の優遇措置が設けられています。例えば、ローン金利や固定資産税などの経費を経費計上することで、所得税や住民税を軽減できます。また、相続税対策としても有効です。不動産は、現金や株式と比べて評価額が低くなる傾向があるため、相続税の節税効果が期待できます。ただし、節税効果を期待して安易に不動産投資を行うことは避け、専門家への相談や綿密な計画に基づいて行うことが重要です。

メリット	詳細
安定収入	家賃収入により、給与以外の安定収入源を確保できる。
資産形成	不動産という現物資産を築くことができ、長期的な資産価値の上昇も見込める。
節税効果	ローン金利や固定資産税を経費計上することで、所得税や住民税の節税効果が期待できる。

上記のように、不動産投資はサラリーマンにとって魅力的な副業と言えるでしょう。ただし、不動産投資にはリスクも伴います。成功するためには、ファイナンシャル・プランナーなどに相談するなど、事前の情報収集や計画が重要です。

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2. 不動産投資におけるローン審査の仕組み

2.1 金融機関が審査するポイント

2.1.1 年収や勤続年数

金融機関は、融資をする際、返済能力を重視します。そのため、年収や勤続年数は重要な審査項目となります。一般的に、年収が高いほど、また勤続年数が長いほど、返済能力が高いと判断されます。

例えば、年収が500万円以上のサラリーマンは、年収300万円のサラリーマンよりも、高い返済能力があると見なされます。また、勤続年数が5年以上あるサラリーマンは、勤続年数が1年のサラリーマンよりも、安定した収入があると判断されます。

2.1.2 信用情報

過去の借入やクレジットカードの利用履歴などの信用情報も、重要な審査ポイントです。過去に返済遅延や滞納などがあると、信用情報に傷がつき、ローン審査に悪影響を与える可能性があります。

信用情報は、信用情報機関と呼ばれる機関で管理されており、金融機関は、ローン審査の際に、信用情報機関に照会をかけて、申込者の信用情報を照会します。主な信用情報機関としては、指定信用情報機関（CIC）や日本信用情報機構（JICC）などがあります。

2.1.3 他のローンの状況

現在、他のローンを組んでいる場合、そのローンの状況も審査の対象となります。他のローンの借入残高が多い場合や、返済期間が長い場合、新たなローンの審査に影響を与える可能性があります。

例えば、住宅ローンを組んでいる人が、新たに不動産投資ローンを組む場合、住宅ローンの残高が多いと、不動産投資ローンの審査に通りにくくなる可能性があります。

2.1.4 担保価値

不動産投資ローンは、投資物件を担保として融資が実行されます。そのため、金融機関は、担保となる不動産の価値を評価し、融資額を決定します。担保価値が高いほど、融資を受けやすくなる傾向があります。

担保価値は、不動産の立地、築年数、広さ、周辺環境などを考慮して評価されます。一般的に、駅に近い、築年数が浅い、広さが広いなどの条件を満たす不動産は、担保価値が高いと評価されます。

2.2 金融機関が重視する属性

金融機関は、これらの審査ポイントに加えて、申込者の属性も考慮します。属性とは、年齢、性別、職業、勤務先、学歴などを指します。一般的に、属性が良いとされる申込者ほど、返済能力が高いと判断され、ローン審査に通りやすくなる傾向があります。

属性	内容
年齢	20代後半から40代前半が一般的
性別	男女で大きな差はない
職業	公務員、医師、弁護士などの安定した職業が有利
勤務先	上場企業や大手企業など、規模が大きく知名度が高い企業が有利
学歴	四大卒以上が有利とされる場合もある

2.3 返済能力の評価

金融機関は、申込者の返済能力を評価するために、DTIや年間元本返済額などを算出します。DTIとは、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合を示す指標です。DTIが高いほど、年収に占める住宅ローン返済額の割合が高く、返済負担が大きいことを意味します。年間元本返済額は、年間で返済するローンの元本部分の金額です。

金融機関は、これらの指標を総合的に判断し、申込者の返済能力を評価します。返済能力が高いと判断されれば、ローン審査に通る可能性が高くなります。

3. サラリーマンがローン審査を突破するための戦略

サラリーマンが不動産投資ローン審査を突破するには、綿密な準備と戦略が必要です。金融機関は「返済能力」を重視するため、以下の戦略を参考に、自身の状況に合わせて対策しましょう。

3.1 1. 副業収入を確定申告で明らかにする

副業で収入を得ている場合、確定申告を行い、その収入を金融機関に申告しましょう。確定申告を行うことで、収入源が透明化され、金融機関からの信頼度が高まります。副業の種類によっては、収入が不安定とみなされる場合もあるため、注意が必要です。また、確定申告を行うことで、経費計上による節税効果も期待できます。
国税庁：No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人

3.2 2. 金融機関を変更する

金融機関によって、ローン審査の基準は異なります。メガバンクなどの大手銀行は審査基準が厳しいため、地方銀行や信用金庫、ネット銀行などを検討してみましょう。これらの金融機関は、大手銀行に比べて審査基準が柔軟な場合があり、サラリーマンでもローンを通しやすいためです。
金融機関を変更する際は、金利や借入条件などを比較検討することが重要です。

3.3 3. 頭金を増やす

自己資金が多いほど、金融機関からの評価は高くなります。頭金を増やすことで、借入金額が減り、返済負担が軽減されるためです。また、自己資金が多いほど、ローンの金利が低くなる場合もあります。
頭金を増やすためには、日頃から計画的に貯蓄を行うことが大切です。

3.4 4. 物件価格を抑える

購入する物件価格を抑えることも、ローン審査通過の確率を高める戦略の一つです。物件価格が低いほど、借入金額も少なくなり、返済負担が軽減されるためです。
希望するエリアや間取り、築年数などを調整することで、物件価格を抑えることができます。

3.5 5. 不動産投資ローンに強いFPに相談する

不動産投資ローンに精通したファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのも有効な手段です。FPは、顧客の経済状況やニーズに合わせて、最適な金融商品やサービスを紹介する専門家です。
FPに相談することで、自分に合った金融機関やローン商品を選ぶことができ、ローン審査通過の可能性を高めることができます。
一般社団法人日本FP協会

3.6 6. 属性に自信がない場合は保証会社付きのローンを検討する

勤続年数が短かったり、年収が低かったりするなど、属性に自信がない場合は、保証会社付きのローンを検討しましょう。保証会社とは、万が一、ローン返済が滞った場合に、代わりに金融機関へ返済を行う会社のことです。保証会社が付くことで、金融機関は貸し倒れリスクを軽減できるため、審査が通りやすくなる可能性があります。
ただし、保証会社を利用するには、保証料が発生することに注意が必要です。

3.7 7. 団体信用生命保険への加入を検討する

団体信用生命保険（団信）とは、ローン返済中に、契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残りのローン残高が保険金で支払われる保険です。団信に加入することで、金融機関は万が一の場合でも、ローン残高を回収できるため、審査に通りやすくなる可能性があります。
ただし、団信に加入するには、保険料が発生することに注意が必要です。また、健康状態によっては、加入を断られる場合もあります。

3.8 8. 借入金額を減らす

借入希望額を減らすことで、毎月の返済額を減らし、返済負担率を下げることができます。返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合を示す指標です。返済負担率が低いほど、返済能力が高いと判断され、審査に通りやすくなる可能性があります。

3.9 9. 返済期間を長くする

返済期間を長くすることで、毎月の返済額を減らすことができます。ただし、返済期間が長くなると、総返済額が増えることに注意が必要です。

3.10 10. クレジットカードの利用状況を見直す

クレジットカードの利用状況も、ローン審査に影響を与える可能性があります。クレジットカードの支払いを延滞したり、利用限度額いっぱいまで利用したりしていると、信用情報に傷がつき、審査に不利になる可能性があります。
クレジットカードを利用する際は、計画的に利用し、支払いを延滞しないように注意しましょう。また、複数のクレジットカードを持っている場合は、不要なカードを解約するなど、クレジットカードの枚数を見直すことも有効です。

戦略	メリット	デメリット
金融機関を変更する	審査基準が柔軟な場合がある	金利や借入条件が異なる場合がある
頭金を増やす	借入金額が減り、返済負担が軽減されるローンの金利が低くなる場合がある	まとまった資金が必要になる
物件価格を抑える	借入金額も少なくなり、返済負担が軽減される	希望の物件を見つけにくくなる場合がある
不動産投資ローンに強いFPに相談する	自分に合った金融機関やローン商品を選ぶことができる	相談料が発生する場合がある
保証会社付きのローンを検討する	属性に自信がない場合でも審査に通りやすくなる可能性がある	保証料が発生する
団体信用生命保険への加入を検討する	万が一の場合でも、ローン残高が保険金で支払われる	保険料が発生する健康状態によっては、加入を断られる場合がある
借入金額を減らす	毎月の返済額を減らし、返済負担率を下げることができる	希望する金額を借入できない場合がある
返済期間を長くする	毎月の返済額を減らすことができる	総返済額が増える
クレジットカードの利用状況を見直す	信用情報が改善され、審査に通りやすくなる可能性がある	–

これらの戦略を組み合わせることで、さらにローン審査通過の可能性を高めることができます。ただし、これらの戦略はあくまでも一般的なものであり、すべての人に当てはまるわけではありません。重要なのは、自身の状況をしっかりと把握し、自分に合った戦略を立てることです。

4. 不動産投資のローン審査でよくある質問

4.1 勤続年数が短くてもローンは組める？

4.1.1 新卒や転職直後など、勤続年数が短い場合でも不動産投資ローンは組める？

勤続年数が短い場合でも、不動産投資ローンを組むことは可能です。ただし、金融機関によって審査基準が異なり、一般的には1年以上の勤続年数が求められることが多いです。勤続年数が短い場合は、以下の点をアピールすることで審査通過の可能性を高めることができます。

転職前の職歴も含めて、安定した収入を得てきたことをアピールする
転職理由がキャリアアップなど、前向きな理由であることを説明する
頭金を多めに用意する
親族の連帯保証をつける

勤続年数が短い場合は、不動産投資ローンに特化した金融機関や、ノンバンクなども検討してみましょう。これらの金融機関は、勤続年数よりも返済能力を重視する傾向があります。ただし、金利が高めに設定されている場合もあるため、事前にしっかりと比較検討することが大切です。

4.1.2 勤続年数が短い場合、どのような物件を選べば審査に通りやすい？

勤続年数が短い場合は、収益性が高い物件を選ぶことが重要です。収益性が高い物件であれば、万が一返済が滞っても、家賃収入でカバーできる可能性が高いためです。具体的には、以下のような物件が考えられます。

駅近のワンルームマンション
大学や企業に近い物件
築年数は古くても、リフォーム済みの物件

また、物件価格を抑えることも有効です。物件価格が低ければ、ローンの借入額も少なくなり、審査に通る可能性が高まります。ただし、あまりにも価格が安い物件は、何かしらの問題を抱えている可能性もあるため、注意が必要です。信頼できる不動産会社に相談し、慎重に物件を選びましょう。

4.1.3 転職直後に不動産投資ローンを組む際の注意点

転職直後に不動産投資ローンを組む場合は、以下の点に注意しましょう。

試用期間中は、ローン審査に通らない可能性が高い
転職後の収入が安定してからローンを申し込む
転職理由を明確に説明できるようにしておく

転職直後は、収入が安定していないと判断されやすく、ローン審査に通りにくい傾向があります。転職後の収入が安定してからローンを申し込むようにしましょう。また、転職理由によっては、金融機関からマイナス評価を受ける可能性もあります。転職理由を明確に説明できるように、事前に準備しておきましょう。

4.2 年収が低いと審査に通らない？

4.2.1 年収が低いサラリーマンでも不動産投資ローンは組める？

年収が低いサラリーマンでも、不動産投資ローンを組むことは可能です。ただし、金融機関によって審査基準が異なり、一般的には年収400万円以上が目安とされています。年収が低い場合は、以下の点をアピールすることで審査通過の可能性を高めることができます。

勤続年数が長い
勤務先が大手企業や公務員である
信用情報に問題がない
頭金を多めに用意する

金融機関は、返済能力の有無を重視して審査を行います。年収が低い場合でも、安定した収入を得ていることや、返済能力が高いことをアピールすることが重要です。また、不動産投資ローンに特化した金融機関や、ノンバンクなども検討してみましょう。これらの金融機関は、年収よりも返済能力を重視する傾向があります。ただし、金利が高めに設定されている場合もあるため、事前にしっかりと比較検討することが大切です。

4.2.2 年収が低い場合、どのような物件を選べば審査に通りやすい？

年収が低い場合は、ローンの借入額を抑えることが重要です。具体的には、以下のような物件が考えられます。

中古のワンルームマンション
地方都市の物件

また、収益性が高い物件を選ぶことも有効です。収益性が高い物件であれば、万が一返済が滞っても、家賃収入でカバーできる可能性が高いためです。具体的には、以下のような物件が考えられます。

駅近の物件
大学や企業に近い物件

年収が低い場合は、不動産会社に相談し、自分の年収や属性に合った物件を紹介してもらうようにしましょう。信頼できる不動産会社であれば、親身になって相談に乗ってくれるはずです。また、複数の金融機関にローン審査を申し込むことも有効です。金融機関によって審査基準は異なるため、複数の金融機関に申し込むことで、審査に通る可能性を高めることができます。ただし、短期間に複数の金融機関に申し込むと、信用情報に傷がつく可能性もあるため、注意が必要です。

4.3 信用情報に問題があると審査に通らない？

4.3.1 過去にクレジットカードの支払いの延滞など、信用情報に問題がある場合でも不動産投資ローンは組める？

過去にクレジットカードの支払い延滞やローン滞納など、信用情報に問題がある場合でも、不動産投資ローンを組むことは不可能ではありません。ただし、一般的な金融機関では審査が厳しく、ローン審査に通らない可能性が高くなります。このような場合は、以下の方法を検討してみましょう。

信用情報を開示し、問題を把握する
金融機関に状況を説明し、改善の努力をアピールする
不動産投資ローンに特化した金融機関やノンバンクを検討する

4.3.2 信用情報に問題がある場合の不動産投資ローンの審査対策

信用情報に問題がある場合、以下の対策を講じることで、不動産投資ローンの審査通過の可能性を高めることができます。

信用情報をクリーンにする：過去に支払い延滞などがあった場合は、完済してから5年以上経過すると、信用情報から削除されます。信用情報がクリーンな状態になってから、ローン審査を申し込むようにしましょう。
頭金を多めに用意する：頭金を多めに用意することで、金融機関からの信頼を得やすくなります。また、ローンの借入額も少なくなるため、審査に通る可能性が高まります。
安定した収入をアピールする：金融機関は、ローンの返済能力の有無を重視して審査を行います。安定した収入を得ていることをアピールすることで、審査通過の可能性を高めることができます。具体的には、源泉徴収票や納税証明書などを提出します。
信頼できる不動産会社に相談する：信用情報に問題がある場合でも、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社もあります。信頼できる不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

信用情報に問題がある場合、不動産投資ローンの審査は厳しくなりますが、諦めずに対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。まずは、自分の信用情報の状況を把握することから始めましょう。信用情報を開示するには、指定信用情報機関に申請する必要があります。信用情報機関には、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つがあります。いずれかの機関に申請すれば、自分の信用情報を確認することができます。信用情報を確認したら、問題点を把握し、改善に努めましょう。そして、信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、不動産投資を実現していきましょう。

4.4 他のローンがあると審査に通らない？

4.4.1 現在、自動車ローンや教育ローンなど、他のローンを組んでいる場合でも不動産投資ローンは組める？

現在、自動車ローンや教育ローンなど、他のローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンを組むことは可能です。しかし、他のローンの返済状況や借入総額によっては、審査に影響が出る可能性があります。金融機関は、返済負担率（年収に占める年間のローン返済額の割合）を重視して審査を行います。返済負担率が高すぎると、返済能力が低いと判断され、審査に通らない可能性があります。

金融機関	目安
銀行	30%〜40%
ノンバンク	40%〜50%

上記はあくまでも目安であり、金融機関や個人の属性によって異なります。例えば、年収が高く、信用情報に問題がない場合は、返済負担率が多少高くても審査に通る可能性があります。逆に、年収が低く、信用情報に問題がある場合は、返済負担率が低くても審査に通らない可能性があります。

4.4.2 他のローンがある場合の不動産投資ローンの審査対策

他のローンがある場合、以下の対策を講じることで、不動産投資ローンの審査通過の可能性を高めることができます。

返済負担率を下げる：他のローンの返済額が多い場合は、返済負担率を下げるために、繰り上げ返済を検討しましょう。繰り上げ返済をすることで、ローンの残高を減らし、返済負担率を下げることができます。また、おまとめローンを利用して、複数のローンを一本化するのも有効です。
頭金を多めに用意する：頭金を多めに用意することで、金融機関からの信頼を得やすくなります。また、ローンの借入額も少なくなるため、返済負担率を下げることができます。
収入を増やす：収入を増やすことができれば、返済負担率を下げることができます。副業をする、転職をするなど、収入アップの方法を検討してみましょう。

他のローンがある場合、不動産投資ローンの審査は厳しくなる可能性がありますが、諦めずに対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。まずは、自分の返済負担率を確認し、問題があれば改善に努めましょう。そして、信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、不動産投資を実現していきましょう。

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