不動産投資の鍵！「旧耐震とは」を徹底解説、安全に稼ぐための知識

不動産投資で「旧耐震物件」に興味をお持ちですか？
高い利回りと購入価格の安さが魅力の一方で、耐震性や融資の難しさ、災害リスクといった不安もつきものです。

この記事では、「旧耐震とは何か」という基礎知識から、新耐震基準との決定的な違い、なぜ今旧耐震が注目されるのかを徹底解説します。
さらに、旧耐震物件に投資する際のメリットとデメリット、耐震診断や改修、補助金制度の活用、融資対策、そして出口戦略まで、リスクを最小限に抑えながら安全に収益を上げるための具体的な対策を網羅的にご紹介。

旧耐震物件で失敗せず、賢く資産形成するための実践的な知識を、この記事で全て手に入れてください。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資における旧耐震とは何か その基礎知識

1.1 旧耐震基準とは いつからいつまでの建物が該当するのか

不動産投資において「旧耐震」という言葉は頻繁に耳にしますが、具体的に何を指すのか、その定義を正確に理解しておくことが重要です。旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けて着工された建物に適用されていた耐震基準のことです。日本の建築基準法における耐震基準は、過去に何度か大きな改正が行われており、その中でも特に重要なのが1981年6月1日の改正です。

この改正を境に、それまでの基準を「旧耐震基準」、それ以降の基準を「新耐震基準」と呼んで区別しています。つまり、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準、それ以前の建物は旧耐震基準に則って建てられていると判断できます。

日本の耐震基準の主な変遷は以下の通りです。

1.2 新耐震基準との決定的な違いを理解する

旧耐震基準と新耐震基準の最も決定的な違いは、想定する地震の規模と、それに対する建物の被害目標にあります。この違いが、不動産投資におけるリスクとリターンを考える上で非常に重要なポイントとなります。

• 旧耐震基準の目標： 震度5強程度の中規模地震に対して、建物が倒壊・崩壊しないことを目標としていました。つまり、建物が大きく損傷しても、命が助かるレベルを想定していたと言えます。
• 新耐震基準の目標： 新耐震基準は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて改正されました。
  具体的には、以下の2つの目標が設定されています。
  • 震度5強程度の中規模地震：建物が軽微な損傷にとどまること。
  • 震度6強～7程度の大規模地震：建物が倒壊・崩壊しないこと。
  新耐震基準では、大規模地震が発生した場合でも、建物が完全に倒壊せず、居住者の安全を確保するだけでなく、建物自体が使用可能な状態を維持することも視野に入れています。これにより、地震後の生活再建や事業継続の可能性が高まります。

この目標の違いは、建物の構造計算や設計に大きな影響を与えます。新耐震基準では、より詳細な構造計算が義務付けられ、柱や梁、壁の配置、基礎の設計などが強化されています。特に木造住宅においては、2000年の建築基準法改正（2000年基準）で、地盤調査の義務化や接合部の強化など、さらなる詳細な規定が追加されました。

1.3 なぜ不動産投資で旧耐震が注目されるのか

旧耐震物件は、その耐震性に関する懸念があるにもかかわらず、不動産投資において一定の注目を集めています。その主な理由は、購入価格の安さとそれに伴う高い利回りの可能性にあります。

• 購入価格の安さ： 築年数が古い物件が多いため、新耐震基準の物件と比較して、圧倒的に安価で購入できる傾向にあります。特に都心部や駅近などの好立地でも、手頃な価格で見つかることがあります。
• 高い利回りの可能性： 購入価格が安いため、賃料収入に対する投資額の割合が高くなり、表面利回りが高くなる傾向があります。適切なリノベーションや運用戦略を立てることで、高い収益性を実現できる可能性があります。
• リノベーションによる価値向上： 築年数が古いからこそ、自由度の高いリノベーションが可能です。現代のニーズに合わせたデザインや設備に改修することで、入居者からの人気を高め、資産価値を向上させることができます。
• 節税効果の期待： 旧耐震物件は木造であれば法定耐用年数が短いため、減価償却費を大きく計上できる可能性があります。これにより、不動産所得の圧縮を通じた節税効果が期待できる場合があります。ただし、税務上の判断は専門家にご相談ください。

これらの理由から、リスクを理解し、適切な対策を講じられる投資家にとって、旧耐震物件は魅力的な投資対象となり得るのです。

2. 旧耐震物件に投資するメリットとリスク

不動産投資において、旧耐震物件は新耐震物件とは異なる特性を持つため、投資判断にはそのメリットとリスクを深く理解することが不可欠です。高利回りの可能性を秘める一方で、耐震性、融資、災害といった潜在的なリスクも存在します。ここでは、旧耐震物件への投資を検討する際に知っておくべき、具体的なメリットとリスクについて詳しく解説します。

2.1 旧耐震物件の魅力：高い利回りと購入価格の安さ

旧耐震物件が不動産投資家にとって魅力的に映る最大の理由は、その購入価格の安さにあります。新耐震基準で建てられた物件と比較して、築年数が経過しているため、土地値がメインとなるケースが多く、建物部分の評価額が低い傾向にあります。この低い購入価格は、投資家にとって以下のような大きなメリットをもたらします。

• 高い表面利回り: 購入価格が安いため、賃料収入に対する表面利回りが新耐震物件よりも高くなる傾向があります。例えば、月額賃料が同程度であっても、購入価格が半額であれば利回りは倍になります。これにより、早期の投資回収やキャッシュフローの改善が期待できます。
• リノベーションによる付加価値向上: 購入価格が安いため、浮いた資金をリノベーション費用に充てることができます。内装や設備を一新することで、物件の魅力を高め、賃料アップや空室リスクの低減につなげることが可能です。結果的に、物件の資産価値を向上させながら、高い利回りを維持することも夢ではありません。
• 減価償却費による節税効果: 木造などの旧耐震物件は、法定耐用年数を過ぎているか、残存期間が短い場合が多いです。この場合、税法上の減価償却費を短期間で大きく計上できるため、不動産所得の圧縮による節税効果が期待できることがあります。ただし、これは税務上のメリットであり、実際のキャッシュフローとは異なる点に注意が必要です。

これらの要素は、少ない自己資金で不動産投資を始めたい方や、高い利回りを追求したい投資家にとって、旧耐震物件を魅力的な選択肢としています。

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fudousanpress.jp

2024.07.02

2.2 旧耐震物件が抱える主なリスク：耐震性、融資、災害

旧耐震物件は魅力的なリターンをもたらす可能性がある一方で、新耐震物件にはない固有のリスクも抱えています。これらのリスクを十分に理解し、適切な対策を講じることが、安全な不動産投資を実現するための鍵となります。

2.2.1 耐震性の問題と地震発生時のリスク

旧耐震物件の最も根本的なリスクは、その耐震性の問題にあります。旧耐震基準は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請が受理された建物に適用されていた基準であり、目標とされていたのは「震度5強程度の中規模地震で建物が倒壊・損壊しないこと」でした。しかし、1995年の阪神・淡路大震災や2011年の東日本大震災では、旧耐震基準の建物に大きな被害が出た事例が多く報告されています。

• 人命に関わる危険性: 大規模な地震が発生した場合、建物の倒壊や損壊により、居住者の生命に危険が及ぶ可能性があります。これは投資家として最も避けなければならない事態です。
• 資産価値の毀損: 地震による建物への損害は、その資産価値を著しく低下させます。修繕費用がかさむだけでなく、場合によっては再建築が必要となり、多額の追加費用が発生する可能性があります。
• 賃貸経営への影響: 賃貸物件の場合、地震による損害が発生すれば、入居者が退去を余儀なくされる可能性があります。また、損害がなくても、地震発生後に旧耐震物件への入居を敬遠する動きが強まり、空室リスクが高まることも考えられます。
• 特定行政庁からの是正命令: 極めて稀なケースではありますが、著しく危険な状態と判断された場合、特定行政庁から建物の使用制限や除却命令が下される可能性もゼロではありません。

これらのリスクを軽減するためには、物件の耐震性を正確に把握し、必要に応じて耐震改修を行うことが極めて重要です。

2.2.2 金融機関からの融資の難しさと金利

旧耐震物件への投資を検討する際、金融機関からの融資の受けにくさも大きな課題となります。金融機関は融資の際、物件の担保価値を重視しますが、旧耐震物件は築年数が経過しており、法定耐用年数を過ぎていることが多いため、担保評価が低くなりがちです。

• 融資審査の厳格化: 新耐震物件と比較して、融資審査が厳しくなる傾向があります。特に大手銀行では、旧耐震物件に対する融資に消極的な姿勢を示すことが少なくありません。
• 自己資金比率の高さ: 融資が受けられたとしても、物件価格に対する自己資金の比率を高く求められるケースが多いです。フルローンや低頭金での購入は困難となるでしょう。
• 金利の上昇: 融資を受けられたとしても、金融機関にとってのリスクが高いため、新耐震物件に比べて金利が高く設定される傾向があります。これにより、毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。
• 融資期間の短縮: 法定耐用年数を基準に融資期間が設定されることが多いため、築年数の古い旧耐震物件では融資期間が短くなる傾向があります。融資期間が短いと、月々の返済額が増加します。

旧耐震物件への融資は、地方銀行や信用金庫、一部のノンバンクが比較的柔軟な対応を見せる場合があります。また、耐震改修を前提としたリフォームローンや、事業性評価に基づく融資を検討することも有効な戦略となります。

2.2.3 地震保険の加入と保険料について

地震発生時のリスクに備える上で、地震保険の加入は旧耐震物件において特に重要です。火災保険だけでは地震による火災、損壊、津波、噴火などの損害は補償されません。

地震保険の主な特徴と注意点は以下の通りです。

地震保険の保険料は決して安くありませんが、大規模な地震が発生した際の経済的損失を考えると、旧耐震物件においては加入を強く推奨します。万が一の事態に備え、適切な補償内容を検討することが重要です。

3. 旧耐震物件で安全に稼ぐための具体的な対策

旧耐震物件への投資は、高い利回りの可能性を秘める一方で、耐震性や融資といった特有のリスクを伴います。これらのリスクを適切に管理し、安全かつ確実に収益を上げるためには、事前の対策と計画的な運用が不可欠です。ここでは、旧耐震物件で成功するための具体的な対策について詳述します。

3.1 耐震診断と耐震改修の重要性

旧耐震物件に投資する上で最も重要な対策の一つが、耐震診断とそれに続く耐震改修の検討です。これにより、建物の安全性を確保し、将来的なリスクを低減するとともに、資産価値の維持・向上、融資の円滑化、地震保険料の優遇など、多岐にわたるメリットを享受できます。

3.1.1 耐震診断の流れと費用相場

耐震診断は、建物の現在の耐震性能を評価するための専門的な調査です。一般的に以下の流れで進められます。

1. 専門業者の選定と相談： 一級建築士事務所や耐震診断の実績が豊富な業者を選定します。
2. 予備調査（現地調査）： 建物の図面確認、外観や内装の目視調査、劣化状況の確認などを行います。
3. 一次診断・二次診断： 予備調査の結果に基づき、より詳細な構造計算や部材の強度確認などを行います。木造住宅の場合は一次診断が主流ですが、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）では二次診断まで実施されることが一般的です。
4. 報告書の受領と説明： 診断結果が報告書としてまとめられ、耐震評点や改修の必要性、具体的な補強箇所などが説明されます。

耐震診断の費用相場は、建物の構造や規模、診断の深度によって大きく異なります。以下の表は一般的な目安です。

多くの地方自治体では、耐震診断に対する補助金制度を設けていますので、活用を検討することで費用負担を軽減できます。

3.1.2 耐震改修の種類と費用 補助金制度の活用

耐震診断の結果、耐震性能が不足していると判断された場合、耐震改修を検討します。耐震改修には様々な方法があり、建物の構造や劣化状況、予算に応じて適切な方法が選択されます。

主な耐震改修の種類と費用相場は以下の通りです。

• 壁の補強： 筋交いの追加、構造用合板の設置、耐力壁の増設など。比較的費用を抑えやすい方法です。費用は1箇所あたり数万円～数十万円。
• 基礎の補強： ひび割れの補修、基礎の増し打ち、鉄筋の追加など。建物の土台を強化します。費用は数十万円～数百万円。
• 接合部の補強： 柱と梁、壁と基礎などの接合部に金物を取り付けて補強します。費用は数万円～数十万円。
• 屋根の軽量化： 重い瓦屋根を軽い金属屋根などに変更することで、建物全体の重心を下げ、地震時の揺れを軽減します。費用は数十万円～百万円以上。

耐震改修の総費用は、建物の規模や改修内容によって数百万円から数千万円に及ぶことがあります。しかし、耐震改修は単なる費用ではなく、入居者の安全確保、物件の資産価値向上、融資の受けやすさ、地震保険料の割引（耐震等級取得の場合）など、長期的なリターンをもたらす重要な投資です。

また、耐震診断と同様に、国や地方自治体による耐震改修への補助金制度が充実しています。例えば、国土交通省の「住宅・建築物耐震改修事業」や、各自治体独自の耐震改修補助金などがあります。これらの補助金は、改修費用の一部を補助するもので、申請には一定の条件を満たす必要があります。事前に自治体の窓口や専門業者に相談し、利用可能な制度を確認することが重要です。

3.2 旧耐震物件の購入時に確認すべきポイント

旧耐震物件の購入は、その後の運用を大きく左右するため、事前の徹底した調査と確認が不可欠です。以下のポイントを重点的に確認しましょう。

1. 建物の構造躯体の状態： 柱、梁、壁、基礎にひび割れ、傾き、沈下、雨漏りの跡などがないか、専門家によるインスペクション（建物状況調査）を依頼して詳細に確認します。特に、増改築履歴がある場合は、その部分の構造的な整合性も重要です。
2. 地盤の安全性： ハザードマップを確認し、液状化リスクや土砂災害リスクがないかを確認します。可能であれば、地盤調査報告書を入手し、建物の地盤が安全であるかを確認しましょう。
3. 耐震診断の有無と結果： 既に耐震診断が実施されている場合は、その報告書を入手し、耐震評点や改修の必要性を確認します。耐震改修が実施済みであれば、その内容と費用、完了時期も確認します。
4. 過去の修繕・リフォーム履歴： いつ、どのような修繕やリフォームが行われたかを確認します。特に水回りや屋根、外壁などの大規模修繕履歴は重要です。
5. 法規制の確認： 再建築不可物件ではないか、建ぺい率・容積率の制限、用途地域などを確認し、将来的な建て替えや大規模改修に支障がないかを確認します。
6. 金融機関からの融資可能性： 購入前に複数の金融機関に相談し、融資の可否、金利、借入期間などの条件を確認します。耐震診断や耐震改修の計画が融資に有利に働くこともあります。
7. 賃貸需要と周辺環境： 物件周辺の賃貸相場、空室率、入居者のターゲット層を把握します。駅からの距離、商業施設、学校、病院などの生活利便性も重要です。
8. 出口戦略の検討： 将来的な売却を想定し、売却時の市場価値や買い手のニーズを予測します。リノベーションや耐震改修が売却価格に与える影響も考慮に入れましょう。

これらのポイントを総合的に判断し、リスクとリターンのバランスを慎重に見極めることが、旧耐震物件投資成功の鍵となります。

3.3 出口戦略を見据えた旧耐震物件の運用方法

旧耐震物件投資の成功は、購入時の判断だけでなく、その後の運用と出口戦略にかかっています。物件の価値を最大化し、安定した収益を確保するための運用方法を確立しましょう。

3.3.1 リノベーションによる資産価値向上

旧耐震物件の魅力を高め、競争力を向上させる上で、リノベーションは非常に有効な手段です。単に内装を新しくするだけでなく、耐震性の向上も視野に入れた戦略的なリノベーションを検討しましょう。

• デザイン性と機能性の向上： 現代のライフスタイルに合わせた間取り変更、最新設備（システムキッチン、ユニットバスなど）の導入、省エネ性能の向上（断熱材の追加など）により、入居者の満足度を高めます。
• 耐震改修との同時実施： 耐震改修とリノベーションを同時に行うことで、工事費用を効率化し、耐震基準適合証明書の取得を目指すことができます。これにより、住宅ローン減税の対象となるなど、売却時のメリットも大きくなります。
• ターゲット層に合わせた計画： 単身者向け、ファミリー向けなど、想定する入居者のニーズに合わせてリノベーションのコンセプトを決定します。過剰な投資にならないよう、投資対効果を常に意識することが重要です。

適切なリノベーションは、賃料アップ、空室期間の短縮、売却価格の向上に直結し、旧耐震物件の資産価値を大きく向上させます。

3.3.2 賃貸経営での入居者確保と注意点

旧耐震物件の賃貸経営においては、入居者確保のための工夫と、物件特有の注意点を理解しておく必要があります。

• 物件の魅力のアピール： リノベーションによって向上したデザイン性や機能性、立地条件の良さ、賃料の割安感などを積極的にアピールします。耐震改修済みであれば、その安全性も強調しましょう。
• 適切な賃料設定： 周辺の類似物件の賃料相場を参考に、物件の魅力を考慮した適切な賃料を設定します。高すぎると空室が続き、低すぎると収益性が悪化します。
• 入居者への説明： 旧耐震物件であることや、耐震改修の有無、地震保険の加入状況など、安全性に関する情報を透明性を持って入居者に説明することが、信頼関係構築に繋がります。入居者にも地震保険への加入を推奨するなどの配慮も重要です。
• 定期的なメンテナンス： 建物の老朽化を遅らせ、快適な住環境を維持するために、定期的な点検とメンテナンスを怠らないようにしましょう。特に水回りや外壁、屋根などは計画的な修繕が必要です。
• 賃貸管理会社の活用： 入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、退去時の立ち会いなど、賃貸経営には多岐にわたる業務が発生します。専門の賃貸管理会社に委託することで、これらの業務を効率化し、安定した賃貸経営を実現できます。

これらの対策を講じることで、旧耐震物件でも入居者からの信頼を得て、安定したキャッシュフローを確保し、長期的な不動産投資を成功させることが可能になります。

4. まとめ

旧耐震物件への不動産投資は、購入価格の安さや高い利回りという大きな魅力を持つ一方で、耐震性への懸念、金融機関からの融資の難しさ、災害リスクといった課題が表裏一体です。

しかし、これらのリスクは、適切な知識と具体的な対策を講じることで十分に管理可能です。耐震診断と必要に応じた改修、購入前の詳細な確認、そして出口戦略を見据えた運用計画が、旧耐震物件で安全に収益を上げるための鍵となります。

単に価格の安さだけに目を向けるのではなく、リスクを正しく理解し、専門家と連携しながら計画的に取り組むことで、旧耐震物件は魅力的な投資対象となり得ます。

情報収集と対策を怠らず、賢明な判断で安全な不動産投資を実現しましょう。