固定資産税の計算方法【不動産投資編】節税対策もバッチリ解説！

不動産投資を始めたいけど、固定資産税ってどれくらいかかるの？
どうやって計算するの？
そんな疑問をお持ちではありませんか？
固定資産税は不動産投資における重要な経費であり、正確な理解と計算が収益性に大きく影響します。

この記事では、不動産投資に特化した固定資産税の計算方法を、マンション、アパート、一戸建て、土地といった具体的な例を用いて分かりやすく解説します。
固定資産税評価額の算出方法から、適用される税率、そして節税対策まで、網羅的に網羅的に情報を提供することで、読者の皆様が固定資産税の負担を軽減し、不動産投資の成功に繋げるお手伝いをします。
さらに、納付方法や延滞金についても詳しく説明することで、思わぬトラブルを回避するための知識も身につけることができます。

この記事を読めば、固定資産税の仕組みを理解し、将来の投資計画をより精緻に立てることができるでしょう。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 固定資産税とは何か？

固定資産税とは、毎年1月1日（賦課期日）に土地や家屋などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。地方自治体の重要な財源となっており、道路や学校などの公共施設の整備や住民サービスの提供に活用されます。固定資産税は、資産の価値に応じて課税されるため、不動産投資を行う上で重要なコストとなります。所有している固定資産の評価額に基づいて計算され、毎年納付する必要があります。

1.1 固定資産税の概要

固定資産税は、地方税法に基づいて課税される税金であり、その税収は地方自治体の自主財源となります。地方公共団体によって税率が異なる場合があるため、注意が必要です。また、固定資産税は、土地、家屋、償却資産（事業用設備など）の3種類に分類されます。不動産投資においては、主に土地と家屋が対象となります。

固定資産税の算出方法は、以下の通りです。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率

固定資産税評価額は、3年に一度評価替えが行われ、その時点での時価を基に算出されます。税率は、標準税率1.4%が定められていますが、地方自治体によって条例で加算や減算される場合があります。

詳しくは総務省｜固定資産税をご確認ください。

1.2 固定資産税の納税義務者

固定資産税の納税義務者は、賦課期日（1月1日）現在、固定資産を所有している人です。不動産投資においては、物件の所有者が納税義務者となります。例えば、アパートやマンションを所有している場合は、その所有者が固定資産税を納付する必要があります。ただし、借地権が設定されている場合は、借地権者が納税義務者となるケースもあります。また、共有で所有している場合は、共有者それぞれが自分の持分に応じて納税義務を負います。

以下の表は、所有形態と納税義務者の関係を示したものです。

1.3 固定資産税の対象となる不動産

固定資産税の対象となる不動産は、土地と家屋です。土地は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地などが対象となります。家屋は、住宅、店舗、事務所、工場などが対象となります。ただし、プレハブ小屋や仮設住宅など、一定の要件を満たさないものは対象外となる場合があります。

詳しくは不動産投資の基礎知識｜三井住友トラスト不動産をご確認ください。

固定資産税の対象となる不動産と対象外となる不動産の例を以下に示します。

2. 不動産投資における固定資産税の計算方法

不動産投資を行う上で、固定資産税は避けて通れないランニングコストです。正確な計算方法を理解し、収益性を適切に見積もることが重要です。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。所有期間が1年未満の場合でも、日割り計算で課税される点に注意が必要です。

2.1 固定資産税評価額の算出方法

固定資産税の計算は、まず「固定資産税評価額」を算出することから始まります。この評価額は、実際の市場価格ではなく、市町村が独自に評価した価格です。評価額は3年に一度見直される「評価替え」が行われます。評価額は、土地と建物それぞれに算出されます。

土地の評価額は、路線価方式または倍率方式によって算出されます。路線価方式は、主要道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格（路線価）を基に計算する方法です。倍率方式は、固定資産税評価額を公示価格の7割程度に設定する方法です。詳しくは固定資産税評価額ってどう決まるの？仕組みや調べ方についてわかりやすく解説｜iemiruをご覧ください。

建物の評価額は、再建築価格方式によって算出されます。これは、評価対象と同じ建物を、評価時点において新築した場合に必要となる建築費を基に算出する方法です。建築費は、建物の構造、用途、築年数などを考慮して計算されます。新築の場合は建築確認申請時の金額を元に算定されます。

2.2 固定資産税率

固定資産税率は1.4%と定められていますが、市町村によって条例で加算または減算される場合があります。そのため、実際に適用される税率は各自治体に確認する必要があります。

2.3 固定資産税の具体的な計算例

具体的な計算例を、物件の種類ごとに見ていきましょう。以下の例では、固定資産税率を1.4%で統一しています。ただし、実際には各自治体によって異なるため、注意が必要です。

2.3.1 マンションの場合

2.3.2 アパートの場合

2.3.3 一戸建ての場合

2.3.4 土地の場合

これらの計算例はあくまで目安です。 実際の固定資産税額は、各自治体の評価額や税率によって異なります。また、軽減措置が適用される場合もあります。詳しくは、各自治体にお問い合わせください。

3. 不動産投資における固定資産税の納付方法と納付時期

不動産投資を行う上で、固定資産税の納付は避けて通れません。スムーズな納税のため、納付方法と納付時期、そして延滞した場合のリスクについてしっかりと理解しておきましょう。

3.1 納付方法

固定資産税の納付方法は、主に以下の4つがあります。

特に、不動産投資で複数の物件を所有している場合は、口座振替を利用することで、納付忘れを防ぎ、管理の手間を軽減できます。 各自治体によって対応している納付方法が異なる場合があるので、詳細は不動産投資の固定資産税額は価格の0.3~1%【減らし方、事例も】｜ウェルスハックなどを参照ください。

3.2 納付時期

固定資産税の納付時期は、原則として毎年1月1日時点の所有者に、その年の4月、7月、10月、翌年1月の4回に分けて納付が求められます。1月1日時点で所有していなくても、年度途中で所有権を取得した場合は、その時点から固定資産税の納税義務が発生します。

また、納付期限は各期ごとに定められており、通常は月末です。ただし、月末が土日祝日の場合は翌営業日となります。納付期限を過ぎると延滞金が発生するため、注意が必要です。 各自治体の具体的な納付期限は、送付される納税通知書で確認できます。

3.3 延滞金について

固定資産税を納付期限までに納付しなかった場合は、延滞金が発生します。延滞金の利率は、法定利率に年4%を加算した割合です。延滞期間が長くなるほど延滞金の額も大きくなるため、期限内に納付することが重要です。また、延滞が続くと、財産の差し押さえなどの法的措置が取られる可能性もあります。

延滞金の計算方法は、未納額×延滞利率×延滞日数で計算されます。例えば、10万円の固定資産税を30日間延滞した場合、法定利率が年1%、延滞利率が年5%だとすると、延滞金は約411円となります。（100,000円 × 0.05 ÷ 365日 × 30日 ≒ 411円）

延滞金の利率は変動する可能性があるため、最新の情報は各自治体にご確認ください。 また、不動産投資の落とし穴？マンションの固定資産税計算方法や知っておきたい特例措置｜投資のトーシンも参考になります。

4. 固定資産税の軽減措置と節税対策

不動産投資を行う上で、固定資産税は大きな負担となります。しかし、様々な軽減措置や節税対策を活用することで、この負担を軽減することが可能です。ここでは、代表的な軽減措置と、その他効果的な節税対策について解説します。

4.1 新築住宅に対する減額措置

新築住宅を取得した場合、一定期間固定資産税が減額される措置があります。これは、住宅の取得を促進し、良質な住宅ストックの形成を図ることを目的としています。

4.1.1 新築住宅の減額措置の内容

一般住宅の場合、新築後3年度分（120㎡までの部分）は固定資産税評価額が1/2に減額されます。120㎡を超える部分は減額の対象外です。また、マンションなどの区分所有住宅の場合は、床面積にかかわらず、新築後5年度分は固定資産税評価額が1/2に減額されます。

ただし、この減額措置を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。詳しくは住宅：新築住宅に係る税額の減額措置｜国土交通省をご確認ください。

4.2 住宅用地の特例

住宅を建設するための土地（住宅用地）についても、一定の要件を満たせば固定資産税が減額されます。小規模住宅用地の場合、200㎡までの部分が1/6に減額されます。200㎡を超える部分は、住宅用地であっても減額の対象外です。また、中高層耐火住宅等が建設されている土地は、1/3に減額されます。これは、防災性の高い住宅の建設を促進するための措置です。

住宅用地の特例を受けるための要件や詳細については、住宅用地の特例とは？固定資産税を軽減する方法をわかりやすく解説｜HOME4Uなどで確認できます。

4.3 固定資産税路線価と評価替え

固定資産税評価額は、3年に一度評価替えが行われます。評価額は、路線価方式や倍率方式などによって算出されます。路線価は、主要道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格を示すもので、毎年1月1日時点の価格が公示されます。路線価が変動すると、固定資産税評価額も変動し、それに伴い固定資産税額も変化します。地価の変動を注視し、固定資産税への影響を把握しておくことが重要です。

路線価や評価替えに関する情報は、国税庁の財産評価基準書で確認できます。

4.4 その他、不動産投資で活用できる節税対策

固定資産税の軽減措置以外にも、不動産投資で活用できる節税対策はいくつかあります。代表的なものを以下にまとめました。

これらの節税対策を適切に活用することで、不動産投資における税負担を軽減し、収益性を向上させることができます。ただし、税制は複雑で頻繁に改正されるため、常に最新の情報を確認し、専門家（税理士など）に相談することが重要です。

ちなみに、節税対策に関連する内容として、以下の記事もおすすめです。ぜひご覧下さい。

不動産投資×税金対策：賢く節税＆節約する最強テクニック

この記事では、不動産投資による税金対策のメリットから、具体的な節税方法、よくある失敗例まで、わかりやすく解説します。

fudousanpress.jp

2024.08.28

5. 固定資産税に関するよくある質問

固定資産税について、よくある質問とその回答をまとめました。

5.1 Q. 固定資産税の評価額はどのように決まるのですか？

固定資産税の評価額は、毎年1月1日時点の評価額を基準に算出されます。評価額は、その不動産が持つ収益性、市場性、費用性の3つの要素を基に、総務大臣が定める固定資産評価基準に従って評価されます。具体的には、土地は路線価方式または倍率方式、建物は再建築価格方式または原価方式によって評価されます。評価額は3年に一度、評価替えが行われ、実勢価格に近づけられます。

評価額の詳細については、総務省の固定資産税の概要をご参照ください。

5.2 Q. 固定資産税の減額措置を受けるにはどうすれば良いですか？

固定資産税には、いくつかの減額措置があります。例えば、新築住宅や耐震基準を満たす住宅、省エネルギー住宅などには減額措置が適用される場合があります。また、住宅用地についても一定の要件を満たせば減額措置が適用されます。減額措置を受けるためには、各市町村の担当窓口に申請する必要があります。必要な書類や申請期限などは、各市町村によって異なるため、事前に確認することをお勧めします。

詳しくは、お住まいの市町村のホームページや窓口でご確認ください。

5.3 Q. 固定資産税を滞納するとどうなるのですか？

固定資産税を滞納すると、督促状が送付されます。督促状に従って納付しない場合、延滞金が発生します。延滞金の利率は、法定利率に年14.6%を加算した割合で計算されます。さらに、それでも納付しない場合は、財産の差し押さえを受ける可能性があります。

5.4 Q. 固定資産税の計算方法は？

固定資産税は、以下の式で計算されます。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%

ただし、都市計画税が課税される地域では、都市計画税も併せて納付する必要があります。都市計画税の税率は、市町村によって異なりますが、上限は0.3%です。

5.5 Q. 固定資産税評価証明書はどこで取得できますか？

固定資産税評価証明書は、その不動産が所在する市町村役場の税務課で取得できます。申請方法には、窓口での申請、郵送での申請、オンラインでの申請などがあります。必要な書類や手数料は、各市町村によって異なるため、事前に確認することをお勧めします。

5.6 Q. 固定資産税の納付方法にはどのようなものがありますか？

固定資産税の納付方法は、以下の通りです。

6. まとめ

この記事では、不動産投資における固定資産税の計算方法、納付方法、軽減措置、そして節税対策について解説しました。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有状況に基づいて課税される地方税であり、不動産投資を行う上で避けて通れない経費です。
計算方法は、固定資産税評価額に税率を乗じることで算出されます。
評価額は、建物の構造、築年数、用途などを考慮して決定されます。
また、土地についても路線価などを元に評価額が算出されます。

固定資産税の納付は、原則として年4回に分けて行います。
延滞すると延滞金が発生するため、納付期限を守ることが重要です。
軽減措置としては、新築住宅に対する減額措置や住宅用地の特例などがあります。
これらの措置をうまく活用することで、節税効果を高めることができます。
その他にも、固定資産税路線価の変動や評価替えなども理解しておくことで、より効果的な節税対策を講じることが可能です。

不動産投資を成功させるためには、固定資産税の仕組みを理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。
この記事が、皆様の不動産投資における固定資産税対策の一助となれば幸いです。