不動産投資の新たな選択肢！民泊経営のメリット・デメリットを分かりやすく解説

不動産投資を検討しているけれど、民泊って実際どうなの？と疑問をお持ちではありませんか？
この記事では、不動産投資における民泊のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

高利回りという魅力がある一方で、法規制や近隣トラブルといったリスクも存在します。
この記事を読むことで、民泊投資の全体像を掴み、アパート経営など他の投資方法との違いも理解することができます。
最終的には、ご自身にとって民泊投資が最適な選択肢なのかどうかを判断するための材料を提供します。
具体的には、旅館業法、住宅宿泊事業法、民泊新法といった複雑な法規制についても分かりやすく説明し、適切な物件選びや効果的な集客戦略、顧客満足度を高める工夫など、成功のためのポイントも具体的に解説。

よくある質問への回答も掲載しているので、疑問を解消し、民泊投資への理解を深めることができます。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 不動産投資における民泊とは？
2. 民泊投資のメリット
3. 民泊投資のデメリット
4. 不動産投資における民泊とアパート経営の比較
5. 民泊投資を成功させるためのポイント
6. 不動産投資の民泊でよくある質問（FAQ）
7. まとめ

1. 不動産投資における民泊とは？

不動産投資は、マンションやアパート経営など様々な方法がありますが、近年注目を集めているのが「民泊」です。民泊とは、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、一般住宅やマンションの一室などを宿泊施設として旅行者に提供する事業のことです。従来のホテルや旅館とは異なり、より生活感のある空間で宿泊体験ができるため、特に訪日外国人旅行者を中心に人気が高まっています。Airbnbなどのプラットフォームを通じて簡単に予約・決済ができることも、民泊の魅力の一つです。

民泊は、不動産投資の一形態として、所有する物件を有効活用し、収益を上げる手段として注目されています。空き家問題の解決策としても期待されており、地方創生にも貢献する可能性を秘めています。しかし、法規制や近隣住民とのトラブルといったリスクも存在するため、始める前にしっかりと理解しておく必要があります。

1.1 民泊の種類

民泊には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

種類	概要	営業日数制限	許可・届出
旅館業法	簡易宿所、ホテル営業など。旅館業法に基づく許可が必要。	制限なし	都道府県知事の許可
住宅宿泊事業法（民泊新法）	住宅を宿泊施設として提供。届出が必要。	年間180日以内	都道府県知事への届出
特区民泊	国家戦略特区において、旅館業法の適用が一部緩和された民泊。	各自治体によって異なる	各自治体への届出

それぞれの民泊形態によって、必要な手続きや営業日数制限などが異なります。ご自身の状況に合った形態を選択することが重要です。

1.2 民泊と賃貸経営の違い

民泊と一般的な賃貸経営との違いを理解することも重要です。以下に主な違いをまとめました。

項目	民泊	賃貸経営
契約期間	数日から数週間程度の短期	1年以上の中長期
収益性	高利回りも期待できるが、需要変動リスクも高い	安定した収益が見込めるが、利回りは比較的低い
管理の手間	清掃、鍵の受け渡し、問い合わせ対応など、手間がかかる	管理会社に委託することで手間を軽減できる
法的規制	旅館業法、住宅宿泊事業法などの規制を受ける	借地借家法などの規制を受ける

民泊は、賃貸経営に比べて高利回りが期待できる一方で、運営管理の手間や法的規制への対応など、考慮すべき点が多くあります。民泊を始める前に、これらの違いを理解し、自身のリスク許容度や経営スタイルに合った選択をすることが重要です。

より詳しい情報については、国土交通省の民泊制度ポータルサイトをご確認ください。

2. 民泊投資のメリット

民泊投資には、従来の不動産投資とは異なる様々なメリットがあります。以下に主なメリットを詳しく解説します。

2.1 高利回りが見込める

民泊は、宿泊料金を自由に設定できるため、需要と供給のバランスを見ながら価格調整を行い、高利回りを実現できる可能性があります。特に、立地条件が良い物件や、観光シーズン中は高い収益が見込めます。従来のアパート経営と比較して、短期間で投資回収できる可能性も秘めています。ただし、稼働率や経費などを考慮した上で、現実的な収益シミュレーションを行うことが重要です。

参考：【賃貸より高利回り】民泊投資の利回りは何パーセント？収益に影響する原因など解説！｜民泊M&A情報センター

2.2 空き家活用で収益化

地方を中心に増加している空き家を、民泊として活用することで、収益を生み出すことができます。空き家の維持管理費用の負担を軽減できるだけでなく、地域の活性化にも貢献できます。リフォーム費用が発生する場合もありますが、長期的な視点で見れば、有効な空き家対策と言えるでしょう。

参考：空き家で民泊は儲かるのか？収益性とリスクを徹底解説！｜town life

補足として、関連記事を紹介します。ぜひ合わせてチェックしてみてください。

2.3 インバウンド需要獲得のチャンス

訪日外国人旅行者の増加に伴い、宿泊施設の需要が高まっています。民泊は、ホテルや旅館とは異なる宿泊体験を提供できるため、インバウンド需要を取り込む大きなチャンスとなります。多言語対応や、日本の文化体験を提供するなど、外国人旅行者向けのサービスを提供することで、更なる集客効果が期待できます。

参考：日本政府観光局（JNTO）

2.4 多様な物件で始められる

民泊は、マンションの一室から戸建て住宅、別荘まで、多様な物件で始めることができます。初期投資額を抑えたい場合は、小規模な物件からスタートし、徐々に規模を拡大していくことも可能です。また、それぞれの物件の特性を活かした、ユニークな民泊経営も可能です。

物件の種類	メリット	デメリット
マンション	初期投資額が比較的低い、管理が容易	他の居住者への配慮が必要
戸建て住宅	広々とした空間を提供できる、プライバシーが高い	初期投資額が高くなる場合がある
別荘	リゾート地で運営できる、非日常的な体験を提供できる	稼働率が季節変動しやすい

参考：不動産投資×民泊で成功するには？初期費用や物件の選び方を解説｜中山不動産

3. 民泊投資のデメリット

民泊投資は魅力的な側面を持つ一方で、いくつかのデメリットも存在します。事前にしっかりと理解しておくことで、リスクを最小限に抑え、成功へと繋げることが可能です。

3.1 法律・規制の遵守

民泊運営にあたっては、関連法規の遵守が必須です。無許可営業は罰則の対象となるため、細心の注意が必要です。

3.1.1 旅館業法

旅館業法は、宿泊施設の営業に関する法律です。簡易宿所、ホテル営業など、それぞれの許可要件を満たす必要があります。許可取得には、設備投資や消防法令への適合など、一定のハードルが存在します。旅館業法の適用を受ける場合は、各自治体の条例も確認する必要があります。

3.1.2 住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、住宅を宿泊施設として提供する場合のルールを定めた法律です。年間営業日数の上限（180日）や届出の義務など、遵守すべき事項が定められています。届出には、消防設備の設置や近隣住民への説明など、必要な手続きがあります。 無許可で営業した場合、罰金や営業停止などの処分を受ける可能性があります。

これらの法律に加え、各自治体独自の条例も存在します。例えば、騒音規制やゴミ処理に関するルールなど、地域によって異なる場合があります。事前に自治体のホームページなどで詳細を確認することが重要です。

参考：観光庁　民泊制度ポータルサイト

3.2 近隣住民とのトラブルリスク

民泊は住宅地で運営されることも多いため、近隣住民とのトラブルリスクが伴います。騒音、ゴミ問題、違法駐車など、様々なトラブルが発生する可能性があります。トラブル発生時の対応マニュアルを作成する、近隣住民への挨拶を徹底するなど、事前の対策が重要です。 また、近隣住民からの苦情に迅速かつ適切に対応することで、トラブルの拡大を防ぐことができます。

3.3 運営管理の手間

民泊運営には、集客、予約管理、清掃、問い合わせ対応など、様々な業務が発生します。これらの業務を自身で行う場合は、多大な時間と労力を要します。 外注する場合でも、費用が発生するため、収益性を圧迫する可能性があります。運営管理の手間を軽減するために、民泊運営代行サービスの利用を検討することも有効な手段です。

3.4 需要変動のリスク

民泊の需要は、季節やイベント、経済状況など様々な要因によって変動します。需要が低迷した場合、収益が減少するリスクがあります。 需要変動リスクを軽減するために、適切な価格設定や効果的な集客戦略が重要です。また、長期的な視点で投資計画を立てることも重要です。

項目	旅館業法	住宅宿泊事業法(民泊新法)
営業日数制限	制限なし	年間180日以内
許可・届出	都道府県知事への許可が必要	都道府県知事への届出が必要
設備基準	各営業形態ごとに基準あり	住宅の用途変更不要、比較的簡易な基準

参考：民泊投資とは何か？メリット・デメリットや運営方法を徹底解説｜maneKEY

4. 不動産投資における民泊とアパート経営の比較

不動産投資の選択肢として、民泊とアパート経営はどちらも魅力的な選択肢ですが、それぞれ異なる特徴を持っています。投資を成功させるためには、それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況や投資目標に合った方を選択することが重要です。以下、初期費用、ランニングコスト、収益性、リスク、管理の手間といった観点から比較していきます。

4.1 初期費用

初期費用は、民泊とアパート経営で大きく異なります。民泊の場合は、物件取得費に加えて、家具、家電、リネン類などの備品購入費用、場合によってはリフォーム費用が必要となります。一方で、アパート経営の場合は、建築費用や土地購入費用など、民泊に比べて高額な初期費用が必要となる傾向があります。ただし、中古物件の活用や、規模の小さいアパート経営を選択することで初期費用を抑えることも可能です。

項目	民泊	アパート経営
物件取得費	マンション、戸建てなど	土地、建物
その他費用	家具、家電、リネン、リフォーム費用など	建築費用、外構工事費用など

初期費用を抑えたい場合は、中古のマンションの一室を民泊として運用する方法が有効です。 一方で、長期的な視点で安定した収益を求めるなら、アパート経営も有力な選択肢となります。

4.2 ランニングコスト

ランニングコストも、民泊とアパート経営で異なります。民泊の場合は、光熱費、清掃費用、消耗品費、予約サイトへの手数料、管理委託費用などが発生します。アパート経営の場合は、固定資産税、都市計画税、修繕積立金、管理委託費用などが発生します。民泊は清掃頻度が高いため、清掃費用が大きな割合を占める傾向があります。

項目	民泊	アパート経営
主な費用	光熱費、清掃費、消耗品費、予約サイト手数料、管理委託費用など	固定資産税、都市計画税、修繕積立金、管理委託費用、火災保険料など

ランニングコストを削減するためには、清掃を自身で行う、管理会社を慎重に選ぶなど、工夫が必要です。

4.3 収益性

民泊は、需要に応じて宿泊料金を柔軟に設定できるため、高利回りを実現できる可能性があります。特に、観光地やイベント開催地に近い物件は、高い収益が見込めます。しかし、需要変動の影響を受けやすく、稼働率が低い時期は収益が減少するリスクもあります。アパート経営は、家賃収入が安定しているため、長期的に安定した収益を得ることができます。ただし、空室が発生すると収益が減少するため、空室対策が重要です。

民泊は、立地や運営方法によって収益性が大きく変動します。適切な価格設定と効果的な集客が成功の鍵となります。

4.4 リスク

民泊は、近隣住民とのトラブル、法律・規制の変更、需要変動などのリスクがあります。アパート経営は、空室リスク、家賃滞納リスク、建物老朽化リスクなどがあります。リスクを最小限に抑えるためには、事前の調査や対策が重要です。

4.5 管理の手間

民泊は、予約管理、顧客対応、清掃、トラブル対応など、運営管理の手間がかかります。運営代行サービスを利用することで手間を軽減できますが、手数料が発生します。アパート経営は、入居者募集、契約手続き、家賃管理、修繕対応など、管理の手間がかかります。管理会社に委託することで手間を軽減できますが、手数料が発生します。

管理の手間を軽減するために、民泊では運営代行サービス、アパート経営では管理会社の活用を検討しましょう。

5. 民泊投資を成功させるためのポイント

民泊投資で成功を収めるためには、事前の綿密な計画と戦略、そして継続的な努力が不可欠です。下記に重要なポイントをまとめました。

5.1 適切な物件選び

物件選びは民泊投資の成功を大きく左右する重要な要素です。立地、間取り、設備などを慎重に検討しましょう。

5.1.1 立地の選定

ターゲットとする顧客層を明確にし、その層に合った立地を選びましょう。観光客向けであれば、主要観光地へのアクセスが良い場所が有利です。ビジネスマン向けであれば、駅近やオフィス街に近い場所が適しています。需要の高いエリアを選ぶことで、安定した集客が見込めます。エリアの特性を理解し、競合物件の状況も把握しておくことが重要です。Airbnbなど既存の民泊サイトで、周辺の物件の価格や稼働率を参考にしましょう。

5.1.2 間取り・設備

ターゲット顧客のニーズに合わせた間取りと設備を選びましょう。ファミリー層には広いリビングや複数の寝室が、単身者にはコンパクトで機能的な空間が好まれます。無料Wi-Fi、キッチン用品、洗濯機、乾燥機などは必須設備と言えるでしょう。その他、バリアフリー対応や多言語対応なども付加価値として魅力を高めます。快適な空間を提供することで、顧客満足度を高め、リピーター獲得にも繋がります。

また、建物の築年数や状態も確認しましょう。古い物件の場合、修繕費用がかさむ可能性があります。耐震性なども考慮し、安全面にも配慮した物件選びが重要です。

5.2 効果的な集客戦略

魅力的な物件を用意しても、集客できなければ収益には繋がりません。多様な集客経路を確保し、効果的なプロモーションを行いましょう。

5.2.1 民泊予約サイトの活用

Airbnb、Booking.com、Expediaなど、主要な民泊予約サイトに登録し、物件情報を掲載しましょう。各サイトの特徴を理解し、ターゲット顧客に合わせたサイト選びが重要です。質の高い写真、魅力的な説明文、多言語対応など、物件の魅力を最大限に伝える工夫を凝らしましょう。

5.2.2 SNSの活用

Instagram、Facebook、TwitterなどのSNSを活用し、物件の魅力を発信しましょう。ハッシュタグを効果的に使用することで、より多くのユーザーにリーチできます。また、インフルエンサーマーケティングも有効な手段です。

5.2.3 独自のウェブサイト作成

独自のウェブサイトを持つことで、ブランドイメージの構築や直接予約の促進に繋がります。SEO対策を施し、検索エンジンからの流入を増やすことも重要です。

5.3 顧客満足度を高める工夫

顧客満足度を高めることは、リピーター獲得や口コミによる集客に繋がります。快適な滞在を提供するための工夫を凝らしましょう。

工夫	内容
清潔な環境の提供	徹底した清掃、アメニティの充実など、清潔で快適な空間を提供しましょう。
スムーズなコミュニケーション	予約からチェックアウトまで、迅速かつ丁寧な対応を心がけましょう。多言語対応も重要です。
地域情報の提供	周辺の観光情報や飲食店情報を提供することで、顧客の満足度を高めます。
独自のサービス提供	ウェルカムドリンクの提供や、近隣施設との提携など、他にはないサービスを提供することで差別化を図ります。

5.4 法令遵守の徹底

民泊運営には、旅館業法、住宅宿泊事業法などの法律や条例を遵守する必要があります。無許可営業は罰則の対象となるため、必ず必要な許可を取得し、適切な運営を行いましょう。厚生労働省の保健所所管区域案内で、地域の保健所を確認し、相談してみましょう。

これらのポイントを踏まえ、適切な準備と運営を行うことで、民泊投資を成功に導くことができるでしょう。

6. 不動産投資の民泊でよくある質問（FAQ）

民泊投資に関するよくある質問と回答をまとめました。これから民泊投資を始めようと考えている方はぜひ参考にしてください。

6.1 民泊の許可はどのように取得するのですか？

民泊を始めるには、旅館業法か住宅宿泊事業法（民泊新法）のいずれかの許可を取得する必要があります。

6.1.1 旅館業法

旅館業法の許可には、「簡易宿所営業」「ホテル営業」などいくつかの種類があります。それぞれ必要な設備や要件が異なりますので、各自治体の担当窓口に確認しましょう。消防設備の設置や衛生管理など、厳しい基準をクリアする必要があります。

6.1.2 住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法では、年間180日以内の営業日数制限があります。届出を行うことで、比較的簡単に民泊経営を開始できます。届出に必要な書類や手続きは、各自治体の窓口、もしくは民泊制度ポータルサイトの住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？で確認できます。

6.2 民泊の運営代行サービスはありますか？

はい、あります。民泊運営代行サービスを利用することで、集客、予約管理、清掃、ゲスト対応など、運営にかかる手間を大幅に削減できます。複数の代行サービスがありますので、手数料やサービス内容を比較して選ぶと良いでしょう。例えば、Airbnb公式パートナーの運営代行会社をAirbnbのウェブサイトで探すことができます。

6.3 近隣住民トラブルへの対策は？

近隣住民とのトラブルは、民泊経営における大きなリスクです。トラブルを未然に防ぐためには、事前に近隣住民への説明を行い、騒音やゴミ問題などに配慮することが重要です。宿泊ルールを明確に定め、ゲストに周知徹底することも大切です。また、24時間対応の連絡先を設けるなど、迅速な対応ができる体制を整えておくことも重要です。

6.4 民泊投資に必要な初期費用はどのくらいですか？

民泊投資に必要な初期費用は、物件の購入費用を除くと、数十万円から数百万円程度が目安です。主な内訳は以下の通りです。

項目	内容	費用目安
家具・家電製品	ベッド、冷蔵庫、洗濯機、テレビなど	数十万円～
リノベーション費用	内装工事、水回り設備の交換など	数十万円～数百万円
備品	アメニティ、調理器具、食器など	数万円～
許可申請費用	旅館業法、住宅宿泊事業法の申請費用	数万円～
広告費	Airbnb、Booking.comなどへの掲載費用	数千円～