「不動産投資を始めたいけど、仲介手数料ってどのくらいかかるの？」
「少しでも費用を抑えたいけど、方法は？」
そんな疑問をお持ちのあなたへ。
不動産投資では、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。
中でも、高額になりがちなのが仲介手数料です。
知らないと損をする可能性もある、仲介手数料の基礎知識をしっかり押さえて、賢く不動産投資を始めましょう。
1. 不動産投資の仲介手数料とは？
不動産投資において、物件を購入する際、ほとんどの場合で仲介手数料が発生します。これは、不動産会社が物件の売主と買主の間に入り、売買契約の成立をサポートするサービスに対する報酬です。不動産投資では、高額な取引になることが多いため、仲介手数料も高額になりがちです。そのため、仲介手数料の相場や仕組みについて事前に理解しておくことが重要です。
1.1 仲介手数料が発生するタイミング
不動産投資における仲介手数料は、基本的に売買契約が成立したタイミングで発生します。つまり、不動産会社と媒介契約を締結しただけでは発生せず、実際に物件の売買契約が成立して初めて支払う義務が生じます。ただし、媒介契約の内容によっては、契約成立前に一部費用が発生する場合もあるため注意が必要です。 また、売買契約が成立しなかった場合でも、広告費や調査費などの名目で費用を請求されるケースもあります。契約前に、どのような場合に費用が発生するのか、しっかりと確認することが大切です。
1.2 なぜ仲介手数料は発生するのか？
不動産会社は、物件の売主と買主の間に入り、以下の様な様々な業務を行います。
- 物件情報の提供
- 物件の内見の手配
- 売買条件の交渉
- 契約書の作成
- 重要事項説明
- 物件の引き渡し
これらの業務は、売買契約をスムーズに進めるために必要不可欠であり、不動産会社はこれらの業務に対して報酬として仲介手数料を受け取っています。特に、不動産投資は高額な取引になることが多いため、専門知識を持った不動産会社のサポートが重要になります。そのため、仲介手数料を支払うことで、安心して不動産投資を進めることができるというメリットがあります。また、仲介手数料は、不動産会社の主な収入源となっており、これらの収入によって、更なるサービスの向上や人材育成などが行われています。結果として、利用者にとってより良いサービス提供につながっていると言えるでしょう。
仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限が定められていますが、これはあくまでも上限であり、不動産会社によって金額は異なります。そのため、複数の不動産会社に見積もりを取り、比較検討することが重要です。また、仲介手数料の支払い時期や方法についても、事前に確認しておくようにしましょう。
参考資料：不動産投資における仲介手数料 なぜかかる？どれだけかかる？｜不動産投資の店舗開発メディア
2. 不動産投資の仲介手数料の相場
不動産投資において、仲介手数料は無視できないコストです。物件価格によって変動する仲介手数料の相場を把握し、予算計画に役立てましょう。
2.1 物件価格別の仲介手数料
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。ただし、上限額いっぱいまで請求されるケースは少なく、実際には物件価格に応じて下記の表のような相場感で推移することが一般的です。
| 物件価格 | 仲介手数料の相場 | 計算式 | 上限額 |
|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格の5.5%（税込） | 物件価格 × 5% + 消費税 | 11万円（税込） |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格の4.4%（税込）+2万円 | 物件価格 × 4% +2万円+ 消費税 | 19.8万円（税込） |
| 400万円超 | 物件価格の3.3%（税込）+6万円 | 物件価格 × 3% +6万円+ 消費税 | ― |
参考資料： 法律で決まっている？ 賃貸＆売買、不動産における仲介手数料について…上限額から計算方法まで解説｜HOME’S
2.1.1 一般的な仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、以下の計算式で算出されます。
- 物件価格 × 仲介手数料率（3.3%または4.4%または5.5%）+（６万円または2万円または０円）＋ 消費税
例えば、3,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料率は3%＋６万円＋消費税となるため、仲介手数料は96万円＋消費税となります。計算式は以下の通りです。
- 3,000万円 × 3%＋6万円＋消費税 ＝ 105.6万円
2.1.2 仲介手数料の上限金額
仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限金額が定められています。物件価格が400万円以下の場合は、上記の表に記載の上限額を超える仲介手数料を請求することはできません。ただし、400万円を超える物件については、上限金額は設定されていません。
2.2 仲介手数料が無料・割引になるケース
不動産投資では、仲介手数料が無料または割引になるケースがあります。ただし、無料や割引になる条件は、不動産会社や物件によって異なるため、事前に確認が必要です。
2.2.1 新築物件の場合
新築物件の場合、売主が不動産会社であるケースが多く、その場合は、仲介手数料が無料または割引になる可能性があります。これは、売主である不動産会社が、販売促進のために仲介手数料を負担するケースがあるためです。ただし、すべての新築物件で仲介手数料が無料または割引になるわけではありません。
2.2.2 中古物件の場合
中古物件の場合、売主が個人のケースが多いため、仲介手数料が無料になることは稀です。しかし、不動産会社によっては、独自のキャンペーンなどで仲介手数料を割引くケースもあるため、複数の不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。
仲介手数料は高額になる場合もあるため、事前に相場や仕組みを理解しておくことが大切です。信頼できる不動産会社に相談し、納得のいく取引を行いましょう。
3. 仲介手数料の仕組み
3.1 宅地建物取引業法との関係
不動産投資における仲介手数料は、単なる慣習として発生するものではなく、法律に基づいたものとなっています。その根拠となるのが宅地建物取引業法です。この法律では、宅地建物取引業者（不動産会社）が宅地や建物の売買や賃貸などの仲介を行う際に、依頼者（売主・買主または貸主・借主）から受け取ることができる報酬の上限額が定められています。
宅地建物取引業法の目的は、宅地建物取引を公正かつ透明に行い、消費者である国民の利益を保護することにあります。仲介手数料の上限を定めることで、不動産会社が不当に高額な手数料を要求することを防ぎ、適正な価格で取引が行われるようにすることを目指しています。
3.2 重要事項説明と媒介契約
不動産投資の取引を進めるにあたって、宅地建物取引業法では、不動産会社が依頼者に対して、取引の対象となる物件に関する重要な事項を説明することが義務付けられています。これが「重要事項説明」です。重要事項説明では、物件の価格や面積、権利関係などの基本的な情報のほか、仲介手数料についても詳しく説明する必要があります。
重要事項説明を受けた後、依頼者が不動産会社に仲介を依頼する場合は、「媒介契約」を締結します。媒介契約は、不動産会社と依頼者との間で、不動産取引の仲介を依頼し、その報酬として仲介手数料を支払うことを約束する契約です。媒介契約書には、仲介手数料の金額や支払い時期、媒介契約の有効期間などが明記されます。
3.3 仲介手数料の支払い時期
仲介手数料の支払い時期は、一般的に以下のようになります。
| 区分 | 支払い時期 |
|---|---|
| 売買の場合 | 売買契約締結時または引き渡し時 |
| 賃貸の場合 | 賃貸借契約締結時 |
ただし、媒介契約の内容によって支払い時期が異なる場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。
4. 不動産投資の仲介手数料を節約する方法
不動産投資において、仲介手数料は大きな負担となる可能性があります。しかし、いくつかの方法を試みることで、仲介手数料を節約できる場合があります。
4.1 複数の不動産会社に相談する
複数の不動産会社に物件探しや仲介を依頼し、手数料率やサービス内容を比較検討しましょう。不動産会社によって手数料率は異なり、中には独自の割引キャンペーンを実施している会社もあります。相見積もりを取ることで、より有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
4.2 交渉で仲介手数料を下げてもらう
仲介手数料は法律で上限が定められているものの、必ずしもその上限額を支払わなければならないわけではありません。特に、高額な物件や複数の物件を同時に購入する場合などは、不動産会社に交渉することで仲介手数料を下げてもらえる可能性があります。
ただし、値引き交渉はあくまでも交渉であることを理解しておきましょう。無理な値引きを要求したり、強引な態度を取ったりすると、交渉が決裂する可能性もあります。誠意を持って、粘り強く交渉することが重要です。
4.3 仲介手数料無料の会社を利用する
近年、仲介手数料無料を謳う不動産会社が増えています。これらの会社を利用すれば、仲介手数料を大幅に節約することができます。ただし、仲介手数料無料の会社には、以下のような注意点があります。
4.3.1 仲介手数料無料の仕組み
仲介手数料無料の会社は、売主から仲介手数料を受け取ることで、買主からの仲介手数料を無料にしています。そのため、仲介手数料無料の会社は、売主にとってより有利な条件で取引を進める傾向があります。
4.3.2 物件の選択肢が限られる場合がある
仲介手数料無料の会社は、自社で専任媒介契約を結んでいる物件や、レインズなどの不動産情報サイトに掲載されていない物件を多く扱っています。そのため、希望するエリアや条件の物件が見つかりにくい場合があります。
4.3.3 サービスの質が低い場合がある
仲介手数料無料の会社の中には、顧客獲得のために低価格なサービスを提供している会社もあります。そのため、物件情報の提供や内見の対応など、サービスの質が低い場合もあります。
仲介手数料無料の会社を利用する場合は、メリットだけでなくデメリットも理解した上で、慎重に判断することが重要です。
4.4 不動産ポータルサイトを活用する
「SUUMO」「HOME’S」「at home」といった不動産ポータルサイトでは、多くの物件情報が掲載されており、仲介手数料が割引される物件も見つけることができます。これらのサイトを活用することで、効率的に物件探しを進めることができます。
4.5 REIT（リート）への投資を検討する
REIT（不動産投資信託）は、複数の投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設などの不動産に投資し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。REITに投資する場合、不動産の売買にかかる仲介手数料は発生しません。
不動産投資における仲介手数料は、物件価格や不動産会社によって大きく異なります。そのため、事前にしっかりと情報収集し、複数の選択肢を比較検討することが重要です。上記で紹介した方法を参考に、自分に合った方法で仲介手数料を節約しましょう。
4.6 参考資料
ちなみに、この記事に関連する内容として、以下の記事もおすすめです。ぜひご覧ください。
5. まとめ
この記事では、不動産投資における仲介手数料の相場や仕組み、節約方法について解説しました。
仲介手数料は物件価格によって異なり、高額になるケースもあります。
しかし、法律で上限額が定められているため、上限を超える金額を請求されることはありません。
また、新築物件や未公開物件など、仲介手数料が無料または割引になるケースもあります。
仲介手数料を節約するためには、複数の不動産会社に相談したり、交渉したりすることが重要です。
ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのではなく、親身になって相談に乗ってくれる信頼できる会社を選びましょう。
