【2025年最新】不動産投資の法律改正内容をわかりやすく解説！成功への道標

2025年はインボイス制度導入など、不動産投資を取り巻く環境が大きく変化する節目の年です。
この変化に適切に対応できなければ、想定外の負担増加や利益減少に繋がる可能性も。

本記事では、2025年に施行される不動産投資関連の法律改正内容を、インボイス制度、住宅ローン控除、相続税・贈与税を中心にわかりやすく解説します。
消費税の仕組みや控除制度の変更点といった基礎知識はもちろん、それぞれの改正が不動産投資に与えるメリット・デメリット、具体的な対策まで網羅的に解説。
さらに、最新の法律改正に合わせた投資戦略の再構築方法や専門家活用の重要性についても言及することで、2025年以降も成功を収めるための道標を提示します。

不動産投資で成功を収めたい方、将来に備えて安定した資産形成を目指したい方は必見です。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 2025年、不動産投資を取り巻く法律改正の全体像

2025年は不動産投資を取り巻く環境が大きく変化する年となります。特に、インボイス制度の導入、住宅ローン控除制度の見直し、相続税・贈与税の改正などは、不動産投資戦略に大きな影響を与えると予想されます。これらの改正は個別に捉えるのではなく、相互の関係性や全体像を理解することが重要です。本項では、2025年に施行される主要な法律改正の概要と、不動産投資への影響について解説します。

1.1 インボイス制度（適格請求書等保存方式）

2023年10月1日から開始されたインボイス制度は、不動産投資にも大きな影響を及ぼします。消費税の仕入税額控除の要件が厳格化されるため、不動産オーナーや投資家は適切な対応が必要です。特に、消費税の課税事業者であるかどうかで対応が異なります。

1.2 住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、一定の要件を満たせば所得税が控除される制度です。2025年以降もこの制度は継続されますが、控除率や控除期間など、詳細な条件については変更の可能性があります。最新の情報を常に確認し、適切な投資計画を立てることが重要です。

1.3 相続税・贈与税

相続税・贈与税は、相続や贈与によって財産を取得した際に課税される税金です。不動産は高額な資産であるため、相続税・贈与税対策は不動産投資において非常に重要な要素となります。税制改正の情報に注意を払い、適切な対策を講じる必要があります。

これらの改正以外にも、不動産投資に関連する法律や制度は常に変化しています。常に最新の情報にアンテナを張り、変化に対応できる柔軟な投資戦略を立てることが、2025年以降も成功を収める鍵となります。詳細な情報については、国土交通省のウェブサイトなどを参照ください。国土交通省

2. インボイス制度導入による不動産投資への影響

2023年10月1日から開始されたインボイス制度は、不動産投資にも大きな影響を与えます。消費税の仕組みに関する理解を深め、制度のメリット・デメリット、そして具体的な対策を把握することで、2025年以降も安定した不動産投資を実現できるでしょう。

2.1 消費税の仕組みに関する基礎知識

消費税は、商品の販売やサービスの提供などに対して課される税金です。事業者は、仕入れた商品やサービスにかかる消費税（仕入税額控除）を差し引いた上で、顧客から受け取った消費税を納税します。これが従来の仕組です。インボイス制度では、この仕入税額控除を受けるために、適格請求書（インボイス）の保存が必要になります。

2.2 インボイス制度が不動産投資に与えるメリット・デメリット

インボイス制度は、不動産投資においてメリットとデメリットの両方をもたらします。まずは両方を理解し、適切な対応策を検討することが重要です。

2.3 インボイス制度対応のための具体的な対策

インボイス制度への対応策としては、以下のようなものが考えられます。

• 免税事業者から課税事業者への転換を検討する：売上が1,000万円以下の事業者は免税事業者となることができますが、インボイス制度においては課税事業者となることで、入居者から受け取った家賃にかかる消費税を仕入税額控除に充当できるようになります。ただし、消費税の納税義務が生じるため、慎重な判断が必要です。
• 取引先との契約内容の見直し：免税事業者である取引先との契約を見直し、課税事業者への転換を促す、あるいは課税事業者である取引先を探すなどの対応が必要です。家賃の値上げ交渉も視野に入れるべきでしょう。
• 会計システムの導入・変更：インボイスの発行・管理を効率化するために、会計システムの導入や変更を検討しましょう。国税庁が提供する無料のインボイス発行システムを利用することも可能です。

これらの対策を講じることで、インボイス制度による影響を最小限に抑え、2025年以降も安定した不動産投資を継続することが可能になります。詳しくは、特集：インボイス制度｜国税庁をご確認ください。

3. 住宅ローン控除制度の変更点と対策

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、一定の要件を満たせば所得税の一部が控除される制度です。2022年以降、控除率が住宅ローンの年末残高の1%から0.7%に引き下げられるなど、制度の変更がありました。2025年時点では大きな変更はありませんが、今後の動向に注意が必要です。

3.1 住宅ローン控除制度の概要と変更点

2022年から住宅ローン控除制度は、地球温暖化対策や財政健全化を背景に、大幅な見直しが行われました。主な変更点は以下の通りです。

加えて、床面積要件も一部緩和され、40㎡以上50㎡未満の住宅も控除対象となりましたが、この場合は所得が1,000万円以下であることが条件です。さらに、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅に関しては、一定の省エネ基準に適合していない場合は控除対象外となるため、住宅性能への配慮がより重要になりました。

2025年現在、住宅ローン控除制度については、2022年の変更点以降、大きな変更はありません。しかし、社会情勢や経済状況の変化に応じて制度が見直される可能性もあるため、常に最新の情報を確認することが重要です。国土交通省のウェブサイトなどで最新情報を入手するようにしましょう。

国土交通省

3.2 2025年以降の住宅ローン控除制度の活用方法

住宅ローン控除を最大限に活用するためには、以下の点に注意する必要があります。

• 住宅の取得時期を適切に検討する：控除期間や控除率は変更される可能性があるため、将来の制度変更も考慮しながら取得時期を検討することが重要です。
• 住宅ローンの借入額を適切に設定する：控除額は住宅ローン残高に応じて計算されるため、必要以上に借入額を増やすことは避けるべきです。
• 長期固定金利型住宅ローンを検討する：金利上昇リスクを軽減し、長期的な返済計画を立てやすくなります。住宅金融支援機構のフラット35などが代表的な商品です。
• 繰り上げ返済を検討する：余裕資金がある場合は繰り上げ返済を行うことで、控除期間全体での控除額は減りますが、総返済額を減らすことができます。

また、住宅ローン控除以外にも、長期優良住宅化リフォーム推進事業などの住宅取得に関する支援制度があります。これらの制度も併せて活用することで、住宅取得にかかる負担を軽減することができます。

住宅購入時に受けられる補助金の種類や減税制度について｜HOME’S

4. 相続税・贈与税改正のポイントと不動産投資戦略

相続税・贈与税は、不動産投資を行う上で重要な検討事項です。改正のポイントを押さえ、適切な戦略を立てることで、将来的な負担を軽減し、より効果的な資産形成を実現できます。

4.1 相続税・贈与税改正の最新情報

相続税・贈与税に関する近年の改正点や、今後の改正予測について解説します。2025年時点での最新情報に基づき、不動産投資への影響を分析します。

4.1.1 生前贈与加算期間の延長（3年 → 7年）

2024年1月1日より、相続開始前の生前贈与が相続財産に加算される期間が、従来の3年から7年に延長されました。これにより、長期的な贈与計画が必要となり、不動産の生前贈与による節税効果が限定的になる可能性があります。ただし、相続開始前4年超7年以内の贈与については、総額100万円まで加算対象から除外されます。

4.1.2 相続時精算課税制度の基礎控除新設

相続時精算課税制度において、年間110万円の基礎控除が新設されました。これにより、制度選択後も少額の贈与がしやすくなり、不動産の贈与計画に柔軟性が増しました。特に、将来的に価値が上昇する可能性のある不動産を早期に贈与する戦略が有効となります。

4.1.3 相続税評価額の見直しと特例の延長

賃貸不動産の相続税評価額は、実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額を基に算出され、借地権割合や借家権割合によって評価額が低く抑えられる仕組みが継続されています。また、「小規模宅地等の特例」などの評価減特例も延長されており、相続税対策としての不動産投資の有効性は依然として高いとされています。

現時点では、2025年に相続税・贈与税の大幅な改正が予定されているという公式な情報はありません。しかし、社会情勢の変化に伴い、将来的に改正が行われる可能性は常にあります。常に最新情報に注意を払い、適切な対策を講じる必要があります。

相続税・贈与税に関する詳しい情報は、相続・贈与｜国税庁をご確認ください。

4.2 不動産投資における相続税・贈与税対策

不動産投資において、相続税・贈与税を効果的に節税するための対策を具体的に解説します。

4.2.1 相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、生前に財産を贈与した場合に、贈与税の負担を軽減できる制度です。2025年時点での制度概要、メリット・デメリット、活用時の注意点などを説明します。

注意点は以下の通りです。

• 一度選択すると撤回できない：相続時精算課税を選ぶと、それ以降毎年の贈与において「暦年課税制度」に戻ることができません。つまり、毎年110万円まで非課税になる贈与制度が使えなくなるので、慎重に判断が必要です。
• 相続時に贈与分が加算される：この制度で贈与した財産は、相続の際にすべて相続財産として加算され、課税対象になります。つまり、「今のうちに贈与して相続財産を減らす」という目的にはなりません。
• 不動産の評価リスク：不動産を贈与した場合、その評価額は贈与時の時価で確定します。贈与時の価格が高く、相続時に値下がりしていた場合、実際よりも高い評価で相続税が課されるリスクがあります。
• 登録免許税・不動産取得税は別途必要：不動産を贈与した際には、登録免許税や不動産取得税が課税されるため、相続と比較して初期費用が高くなることがあります。
• 基礎控除の扱いに注意：2024年の改正により、相続時精算課税制度を使っていても年間110万円までの贈与は非課税となりました。ただし、贈与が110万円を超えると、その年の贈与はすべて課税対象としてカウントされるため、金額調整に注意が必要です。

4.2.2 配偶者控除の活用

配偶者控除は、配偶者に財産を贈与した場合に、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。2025年時点での制度概要、控除額、適用条件などを説明します。

4.2.2.1 主な変更点

• 基礎控除の引き上げ：48万円 → 58万円
• 給与所得控除の最低保障額の引き上げ：55万円 → 65万円
• 配偶者控除の適用要件となる配偶者の合計所得金額：48万円以下 → 58万円以下

これにより、配偶者の給与収入が123万円以下であれば、配偶者控除の対象となります。

4.2.2.2 控除額と適用条件

適用条件は以下の通りです。

• 配偶者の合計所得金額：58万円以下（給与収入のみの場合、年収123万円以下）
• 納税者の合計所得金額：1,000万円以下
• 生計を一にしていること：配偶者と同一の生計であること

4.2.2.3 配偶者特別控除について

配偶者の合計所得金額が58万円を超え、133万円以下（給与収入のみの場合、年収123万円超～201.6万円以下）の場合は、配偶者特別控除の対象となります。

配偶者特別控除の控除額は、配偶者の所得金額に応じて段階的に減少します。例えば、配偶者の合計所得金額が95万円以下（給与収入のみの場合、年収160万円以下）であれば、配偶者控除と同額の38万円の控除を受けられます 。

これらの改正により、配偶者の収入が増えても控除を受けられる範囲が広がり、共働き世帯の税負担が軽減される可能性があります。

4.2.3 小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、相続または贈与によって取得した一定の要件を満たす宅地等について、相続税または贈与税の評価額を減額できる制度です。2025年時点での制度概要、適用要件、減額割合などを説明します。また、特定居住用宅地、特定事業用宅地等のそれぞれについても解説します。

4.2.3.1 減額割合と限度面積

4.2.3.2 特定居住用宅地等の適用要件

• 配偶者が相続する場合：特別な要件はなく、全ての面積について特例の適用が可能です。
• 同居していた親族が相続する場合：相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地に居住し、所有していることが必要です。
• 別居の親族が相続する場合：被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自己または配偶者が所有する家屋に居住していないことなど、厳格な要件があります。

4.2.3.3 特定事業用宅地等の適用要件

• 被相続人が事業を行っていた宅地等：相続人がその事業を申告期限まで継続し、宅地等を所有し続けることが必要です。
• 被相続人と生計を一にしていた親族の事業用宅地等：相続開始前から申告期限まで事業を継続し、宅地等を所有していることが求められます。

4.2.4 生命保険の活用

生命保険は、相続税対策として有効な手段の一つです。受取人を適切に指定することで、相続税の納税資金を確保することができます。2025年時点での生命保険の活用方法、注意点などを説明します。

4.2.4.1 非課税枠の活用方法

• 非課税限度額：「500万円 × 法定相続人の数」で計算されます。
  例：法定相続人が3人（配偶者と子供2人）の場合、非課税限度額は1,500万円です。
• 適用条件：被相続人が契約者および被保険者であること。受取人が法定相続人であること。

この非課税枠は、相続税の基礎控除とは別に適用されるため、相続税対策として非常に有効です。

これらの対策は、個々の状況によって最適な方法が異なります。税理士などの専門家と相談しながら、ご自身の状況に合った対策を検討することが重要です。

4.2.4.2 生命保険活用時の注意点

• 受取人の指定：受取人が法定相続人以外の場合、非課税枠が適用されません。相続放棄をした相続人も、非課税枠の適用対象外となります。
• 契約形態の確認：契約者と受取人が異なる場合、贈与税の課税対象となる可能性があります。
• 保険金の分割：複数の相続人が保険金を受け取る場合、非課税枠は受取額の割合に応じて按分されます。
• 相続人以外への指定：相続人以外の人（例：孫や内縁の配偶者）を受取人に指定すると、相続税が2割加算される場合があります。

生命保険を活用した相続税対策は、適切に行えば大きな効果を発揮しますが、契約内容や受取人の指定など、注意すべき点も多くあります。

より詳しい情報や、具体的なシミュレーションについては専門家へ相談することをおすすめします。

5. 不動産投資における2025年最新法律改正への対応策

2025年の法律改正は、不動産投資市場に大きな変化をもたらします。改正内容に対応した投資戦略を立て、リスク管理を徹底することが、今後の成功には不可欠です。本項では、具体的な対応策を解説します。

5.1 最新の法律改正に合わせた投資戦略の再構築

2025年の法律改正の中でも、インボイス制度と住宅ローン控除制度の変更は、不動産投資戦略に大きな影響を与えます。これらの改正点に適切に対応するために、既存の投資戦略の見直しが必要です。

例えば、インボイス制度導入により、消費税の課税事業者としての登録が必要になるケースが増加します。これに伴い、経理処理や税務申告の負担が増加するため、事前に対策を講じる必要があります。また、住宅ローン控除制度の変更は、物件の購入時期や融資計画に影響を与える可能性があります。改正内容を理解し、最適な投資タイミングを見極めることが重要です。

具体的な投資戦略の再構築においては、以下の点を考慮しましょう。

5.2 専門家を活用したリスク管理の重要性

不動産投資は、多額の資金を投じるため、リスク管理が非常に重要です。特に、法律改正による影響を正確に把握し、適切な対策を講じるためには、専門家の助言が不可欠です。税理士、弁護士、不動産コンサルタントなど、それぞれの専門家に相談することで、リスクを最小限に抑え、安定した投資成果を上げることができます。

専門家を活用するメリットは以下の通りです。

• 最新の法律改正情報に基づいたアドバイスを受けられる
• 個別の状況に合わせた最適な対策を提案してもらえる
• 複雑な手続きや書類作成をサポートしてもらえる

専門家との継続的な関係構築は、変化の激しい不動産投資市場において、成功への鍵となります。積極的に専門家を活用し、的確な情報収集とリスク管理を行いましょう。

6. 2025年以降も成功するための不動産投資戦略

2025年以降も不動産投資で成功を収めるためには、法律改正への対応だけでなく、中長期的な視点に立った戦略と変化への対応力が不可欠です。社会情勢や経済動向を注視し、柔軟な対応を心がけることで、安定した収益を確保できる可能性が高まります。

6.1 中長期的な視点での不動産投資戦略

短期的な利益に捉われず、中長期的な視点で不動産投資戦略を立てることが重要です。人口減少や高齢化社会の進展など、社会構造の変化を踏まえ、需要の推移を予測しながら投資対象を選択しましょう。具体的には、以下の点を考慮することが重要です。

• 立地の選定：将来的な人口動態や都市開発計画などを考慮し、需要の増加が見込まれるエリアや、利便性の高い駅近物件などを中心に検討しましょう。
• 物件の種類：単身世帯の増加や高齢化社会の進展を踏まえ、需要の高いワンルームマンションや高齢者向け住宅などに注目することも有効です。
• 建物の維持管理：長期的な収益を確保するためには、計画的な修繕やメンテナンスを行い、建物の資産価値を維持することが重要です。修繕積立金の状況なども確認しましょう。

6.2 変化への対応力を高めるための情報収集

不動産投資を取り巻く環境は常に変化しています。法律改正だけでなく、経済動向や社会情勢、市場トレンドなども常に変化していく可能性があります。変化への対応力を高めるためには、常に最新の情報収集を怠らないことが重要です。具体的には、以下の方法が有効です。

• 不動産関連のニュースや専門誌：日経新聞や不動産専門誌など、信頼性の高い情報源から最新情報を入手しましょう。
• セミナーや勉強会への参加：専門家によるセミナーや勉強会に参加することで、最新の市場動向や法律改正に関する情報を効率的に収集できます。ただし、情報の出所や内容の信憑性を確認することが重要です。
• 専門家との相談：税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することで、個別の状況に合わせたアドバイスを受けることができます。ただし、相談する専門家の実績や信頼性を確認することが重要です。

これらの情報収集方法を組み合わせて活用し、常に変化に対応できる柔軟な投資戦略を構築しましょう。国土交通省のウェブサイトなども参考になります。 国土交通省

2025年以降の不動産投資は、変化への対応力が成功の鍵となります。中長期的な視点と情報収集を武器に、安定した収益を目指しましょう。

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fudousanpress.jp

2024.09.20

7. まとめ

2025年はインボイス制度導入や住宅ローン控除制度の変更など、不動産投資を取り巻く環境が大きく変化する年です。
特にインボイス制度は、消費税の仕入税額控除に影響を与えるため、不動産投資家の収益に直接的なインパクトを与える可能性があります。
事業規模や取引形態に応じて、適切な対応策を講じる必要があります。

また、住宅ローン控除制度の変更も、投資戦略に影響を与える可能性があります。
変更点の内容を理解し、2025年以降も効果的に活用していく方法を検討することが重要です。
相続税・贈与税についても、最新の改正情報を確認し、適切な対策を講じることで、将来的なリスクを軽減できます。

2025年以降も不動産投資で成功するためには、中長期的な視点に立ち、変化に柔軟に対応できる戦略を構築することが重要です。
常に最新の情報収集に努め、専門家のアドバイスも活用しながら、リスク管理を徹底しましょう。
本記事が、皆様の不動産投資戦略の一助となれば幸いです。