【実例付き】不動産投資の管理会社選び方マニュアル｜入居率95%超の秘訣

不動産投資の成否は管理会社選びで8割決まると言われています。
同じ物件でも管理会社によって入居率が20%以上変わるケースは珍しくありません。

この記事では、入居率95%超を実現している優良管理会社の実例を分析し、客付け力・管理手数料・報告体制など具体的な選定基準を解説します。
初心者が陥りがちな「安さ重視」「大手信仰」の落とし穴や、契約時の重要チェックポイント、管理会社変更の判断基準まで網羅的に紹介。

この記事を読めば、あなたの投資物件に最適な管理会社を見極める力が身につき、安定した収益確保への道筋が見えてきます。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. 管理会社選びが不動産投資の収益を決める

1.1 なぜ管理会社選びが重要なのか

不動産投資において、物件選びと同じくらい重要なのが管理会社選びです。管理会社の質が直接的に入居率や家賃収入、物件の資産価値に影響を与えるためです。

優れた管理会社は、入居者募集から日常管理、トラブル対応まで迅速かつ的確に対応し、空室期間を最小限に抑えます。一方、管理能力の低い会社を選んでしまうと、空室が長期化し、想定していた利回りを大きく下回る結果となります。実際、同じ立地・同じ条件の物件でも、管理会社次第で入居率に20%以上の差が生じるケースも珍しくありません。

1.2 管理会社の業務範囲を理解する

管理会社の業務は大きく分けて「入居者管理」「建物管理」「収支管理」の3つに分類されます。それぞれの業務内容を理解することで、どの管理会社が自分の物件に適しているか判断できます。

管理委託契約には「一般管理」と「サブリース（一括借上げ）」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。一般管理は実際の入居状況に応じた家賃収入となりますが、サブリースは空室リスクを管理会社が負う代わりに家賃保証額が相場より低く設定されます。

1.3 入居率と管理会社の相関関係

管理会社の能力を測る最も重要な指標が入居率です。入居率95%以上を維持している管理会社は、客付け力と入居者満足度の両方に優れていると判断できます。

入居率は単に空室が少ないだけでなく、入居者の質や入居期間の長さにも関係します。優良な管理会社は入居審査を適切に行い、家賃滞納や近隣トラブルのリスクが低い入居者を選定します。また、入居後のきめ細かな対応により入居者満足度を高め、長期入居を実現しています。

さらに、高入居率を維持する管理会社は、不動産ポータルサイトへの効果的な広告掲載、仲介会社とのネットワーク構築、適切な家賃設定のアドバイスなど、総合的な客付け戦略を持っています。管理会社選びの際は、全体の入居率だけでなく、自分の物件と似た条件の物件での実績も確認することが重要です。

2. 優良管理会社を見極める選び方の基準

不動産投資で安定した収益を得るためには、優良な管理会社を選ぶための明確な基準を持つことが不可欠です。管理会社の質は入居率や長期的な資産価値に直結するため、複数の観点から総合的に評価する必要があります。

2.1 入居率実績の確認方法

管理会社を選ぶ際の最重要指標が入居率です。管理会社に直接入居率を確認する際は、全体平均だけでなくエリア別・物件タイプ別の実績も聞きましょう。一般的に入居率95%以上が優良の目安とされていますが、数字の算出方法も確認が必要です。「戸数ベース」なのか「面積ベース」なのかで数値が変わるため、具体的な計算根拠を質問することで管理会社の透明性も判断できます。

2.2 管理物件数と会社規模

管理戸数が多い会社は、それだけ多くのオーナーから信頼されている証拠ですが、規模だけでなく担当者一人あたりの管理戸数も重要な指標です。一般的に担当者一人が200戸以上を管理している場合、十分なサポートが受けられない可能性があります。

2.3 客付け力の強さを判断するポイント

客付け力は空室期間の長短を左右します。自社ホームページの充実度、大手ポータルサイトへの掲載状況、仲介会社とのネットワークを確認しましょう。特に入居者募集時の写真撮影の質や物件紹介文の工夫、VR内覧への対応などは客付け力の差が出やすいポイントです。

2.4 管理手数料は適正か

一般的な管理手数料は家賃の3～5%程度ですが、安易に安さだけで選ぶのは危険です。手数料に含まれる業務範囲と、別途費用が発生する項目を明確に確認することが重要です。退去時の清掃手配、設備トラブル対応、定期巡回の頻度などが基本料金に含まれているかチェックしましょう。

2.5 報告書と収支管理の透明性

毎月の管理報告書の内容とフォーマットを事前に確認しましょう。収支報告、入出金明細、物件の状況報告が分かりやすくまとめられているかが重要です。また、オンラインでリアルタイムに収支を確認できるシステムを提供している管理会社は、透明性が高く信頼できる傾向にあります。

2.6 オーナー対応の質

問い合わせへの対応スピードと質は、管理会社の姿勢を表します。初回相談時の対応や、質問への回答の的確さ、提案内容の具体性などから判断しましょう。緊急時の連絡体制や担当者不在時のバックアップ体制も確認しておくと安心です。実際のオーナーの口コミや評判も参考になります。

3. 入居率95%超の管理会社実例研究

実際に高い入居率を維持している管理会社の事例を分析することで、優良な管理会社に共通する特徴が見えてきます。ここでは入居率95%以上を安定的に実現している管理会社の具体例から、その成功要因を解明していきます。

3.1 実例①積和不動産の高入居率の仕組み

積和不動産は大和ハウスグループの賃貸管理会社として、全国で約60万戸の管理実績を持ち、平均入居率97%という業界トップクラスの実績を誇っています。その高入居率を支える仕組みは、グループ内の建設部門との連携による物件の品質管理、全国規模のネットワークを活かした広域集客、そしてDXを活用した迅速な入居者対応にあります。特に独自の入居者アプリによる24時間対応や、AIを活用した家賃設定の最適化など、テクノロジーを積極的に導入している点が特徴的です。

3.2 実例②地域密着型C社の成功ポイント

東京都内の特定エリアに特化した中堅管理会社の事例では、地域の不動産仲介会社との強固なネットワーク構築が高入居率の鍵となっています。管理物件数は約3,000戸と大手に比べれば少ないものの、地域内の仲介会社との定期的な情報交換会の開催、迅速な鍵の受け渡し体制、そして仲介手数料の柔軟な対応により、地域内での客付け力を確立しています。また物件オーナーとの距離が近く、小回りの利く対応ができることも強みとなっています。

3.3 実例③リロケーション・ジャパンの強み

転勤者向け賃貸に特化したリロケーション・ジャパンは、法人契約を中心としたビジネスモデルにより安定した入居率を実現しています。企業の転勤者ニーズを把握した物件提案力、法人との長期的な信頼関係、そして入居から退去までの一貫したサポート体制が特徴です。特に法人顧客との継続的な関係構築により安定した入居者供給を確保しており、空室期間の短縮に成功しています。

3.4 高入居率を実現する共通施策

これらの事例から見えてくる共通施策をまとめると、以下のような要素が挙げられます。

特に重要なのは、これらの施策を単発ではなく継続的に実施し、PDCAサイクルを回しながら改善を続けている点です。高入居率の管理会社は、市場環境の変化に応じて柔軟に戦略を見直す姿勢を持っています。

4. 不動産投資初心者のための管理会社選び方

4.1 初めての管理会社選びで確認すべきこと

不動産投資初心者が管理会社を選ぶ際には、基本的な業務内容と対応範囲を明確に確認することが重要です。まず、入居者募集から契約手続き、家賃集金、クレーム対応、退去時の精算業務まで、どこまでが管理業務に含まれるのかを具体的に把握しましょう。

特に初心者の場合、24時間対応の緊急連絡窓口があるか、原状回復工事の手配や立会いを代行してくれるか、確定申告に必要な収支報告書を適切に作成してくれるかといった点を確認することで、実際の運用開始後の負担を大きく軽減できます。また、管理会社の担当者が不動産投資の初心者に対して丁寧に説明してくれる姿勢があるかも重要な判断材料となります。

管理会社費用について詳細を知りたい方はこちらの記事も参考になります。

管理会社費用で損しない!不動産投資の管理委託料と隠れたコストの全て

この記事では、管理会社が担当する業務内容から費用の内訳、地域別・物件タイプ別の相場まで徹底解説。 さらに複数社からの見積もり取得方法や業務範囲の見直しによるコストカット術、契約書で確認すべき重要項目もご紹介します。

fudousanpress.jp

2025.12.02

4.2 信頼できる管理会社の見分け方

信頼できる管理会社を見分けるには、客観的な指標と実際の対応の両面から判断する必要があります。まず、宅地建物取引業の免許番号を確認し、更新回数が多いほど長期的に事業を継続している証拠となります。

また、実際に問い合わせをした際のレスポンスの速さと回答の丁寧さは、その後の運用における対応品質を予測する重要な指標です。質問に対して具体的なデータや事例を示しながら説明してくれる管理会社は、信頼性が高いと判断できます。

4.3 相談しやすい管理会社の特徴

初心者にとって相談しやすい管理会社には、いくつかの共通した特徴があります。まず、定期的な報告と面談の機会を設けている管理会社は、オーナーとのコミュニケーションを重視している証拠です。月次や四半期ごとに収支報告書を送付し、必要に応じて対面やオンラインでの相談機会を提供している会社を選ぶとよいでしょう。

また、専任の担当者が付き、窓口が一本化されている管理会社は、相談や問題解決がスムーズに進みます。問い合わせのたびに担当者が変わるような体制では、継続的な関係構築が難しく、初心者には不向きです。さらに、オーナー向けのセミナーや勉強会を定期的に開催している管理会社は、顧客教育に力を入れており、長期的なパートナーとして適しています。

5. 管理会社選びで避けるべき注意点

管理会社選びでは、一見魅力的に見える提案や条件が、実は不動産投資の収益を損なう落とし穴になることがあります。ここでは、多くのオーナーが陥りやすい失敗パターンと、その回避方法を具体的に解説します。

5.1 安さだけで選んではいけない理由

管理手数料が相場より大幅に安い管理会社は、一見コストメリットがあるように感じられますが、サービス品質の低下により空室期間が長期化し、結果的に収益を圧迫するリスクがあります。管理手数料の相場は家賃の5%程度ですが、3%以下の会社は人員配置が薄く、入居者対応や物件メンテナンスが後回しにされる傾向があります。

安価な管理会社では、客付け活動が不十分で広告費をかけない、内見対応が遅い、クレーム対応が放置されるといった問題が発生しやすくなります。月1万円の管理費削減を優先した結果、空室が1ヶ月延びれば家賃収入10万円の損失となり、本末転倒です。

5.2 ブランドイメージに惑わされない

大手不動産会社だから安心という思い込みは危険です。全国展開している大手でも、担当エリアや支店によって管理品質にばらつきがあり、地域特性への理解が浅いケースも少なくありません。

重要なのは会社の知名度ではなく、実際に物件を管理する支店や担当者の実績です。地域密着型の中小管理会社の方が、エリアの賃貸需要を熟知し、地元の仲介会社とのネットワークが強固で、結果的に高い入居率を維持できることもあります。ブランド名だけでなく、担当エリアでの実績数値を必ず確認しましょう。

5.3 囲い込みに注意する

囲い込みとは、管理会社が自社で入居者を見つけることにこだわり、他の仲介会社への物件情報提供を制限する行為です。広告図面を他社に渡さない、問い合わせに「募集終了」と虚偽の回答をするなどの囲い込みにより、客付け機会が大幅に減少します。

囲い込みを避けるには、契約時に「専任媒介でも広く情報公開する」という姿勢を確認し、定期的にレインズ登録状況や広告掲載状況をチェックすることが重要です。

5.4 契約書の落とし穴

管理委託契約書には、オーナーに不利な条項が紛れ込んでいることがあります。特に注意すべきは、解約予告期間が6ヶ月と長期に設定されている、原状回復費用の負担区分が曖昧、管理会社の免責範囲が広すぎるといった条項です。

解約予告期間は通常1〜3ヶ月が適正ですが、6ヶ月と設定されていると、サービスに不満があってもすぐに変更できません。また、「善管注意義務を果たせば免責」といった抽象的な表現は、トラブル時の責任の所在が不明確になります。契約前には必ず弁護士や不動産投資に詳しい専門家に契約書をチェックしてもらい、不明点は必ず質問して明確にしましょう。

6. 管理会社との契約から運用開始まで

6.1 複数社への問い合わせと比較

管理会社を選ぶ際は、最低3社以上に問い合わせて比較検討することが重要です。1社だけでは判断基準が不明確になり、相場観も掴めません。問い合わせ時には、所有物件のエリアや築年数、間取りなどの基本情報を伝え、具体的な管理プランと費用の見積もりを依頼しましょう。

比較検討する際は、管理手数料だけでなく、入居率実績、空室時の対応スピード、リフォーム費用の透明性、報告書の頻度と内容などを総合的に評価します。各社の提案内容を一覧表にまとめると比較しやすくなります。

6.2 面談で確認すべき質問事項

書面だけでは判断できない部分を確認するため、必ず担当者と面談を実施しましょう。面談では、具体的な空室対策の内容や過去のトラブル対応事例を質問することが重要です。

確認すべき主な質問事項は以下の通りです。所有物件エリアでの客付け実績、空室発生時の平均募集期間、入居者審査の基準、家賃滞納時の対応フロー、原状回復工事の業者選定方法、大規模修繕の提案実績などを具体的に聞きましょう。担当者の対応スピードや説明の丁寧さも、今後の関係性を判断する重要なポイントとなります。

6.3 契約時の重要チェックポイント

管理委託契約書は、契約期間、解約条件、管理業務の範囲、免責事項を特に注意して確認する必要があります。契約期間が長期で自動更新される場合、途中解約時の違約金条項がないか必ず確認しましょう。

管理業務の範囲については、入居者募集、賃料徴収、クレーム対応、設備点検、修繕手配などの具体的な業務内容が明記されているか確認します。また、オーナー負担となる費用項目と管理会社が負担する費用項目の区分も明確にしておくことが重要です。契約書に不明点があれば、署名前に必ず質問して解消しておきましょう。

6.4 運用開始後のコミュニケーション

契約後は、定期的な報告を受けるだけでなく、オーナー側から積極的にコミュニケーションを取る姿勢が良好な関係構築につながります。月次報告書の内容を確認し、気になる点があれば早めに質問することで、問題の早期発見と解決が可能になります。

また、年に1回程度は担当者と面談して、物件の現状や市場動向、今後の運用方針について意見交換すると効果的です。管理会社との信頼関係が築ければ、より質の高い提案やきめ細かい対応が期待できるようになります。

7. 管理会社変更が必要なケースと手順

7.1 管理会社を変更すべき判断基準

不動産投資の成功には適切な管理会社との関係が不可欠ですが、現在の管理会社に問題がある場合は変更を検討する必要があります。入居率が地域平均より5%以上低い状態が6ヶ月以上続いている場合は、管理会社の客付け力に問題がある可能性が高いです。

また、月次報告書の提出が遅れる、連絡しても返信が遅い、修繕費の見積もりが不透明といった対応面の問題も変更を検討すべきサインです。特に空室が発生しても積極的な募集活動が見られない、入居者トラブルへの対応が遅いなど、オーナーの利益を最優先に考えた行動が取られていない場合は早急な変更が必要でしょう。

管理手数料が相場より高いにもかかわらずサービス内容が見合っていない、契約更新時に不当な値上げを要求されるといった金銭面での問題も判断基準となります。

7.2 変更手続きの流れ

管理会社の変更は計画的に進める必要があります。まず現在の管理契約書を確認し、解約予告期間や解約条件を把握しましょう。一般的には3ヶ月前の書面通知が必要とされているケースが多いです。

新旧管理会社の引き継ぎでは、入居者情報、賃貸借契約書、預かり敷金、修繕履歴、鍵などの確実な受け渡しが重要です。

7.3 変更時の注意点

管理会社変更時には入居者への配慮が最も重要です。管理会社変更の1ヶ月前には必ず入居者に書面で通知し、家賃の振込先変更や新しい連絡先を明確に伝えましょう。通知が不十分だと入居者の不安を招き、退去につながる可能性があります。

また、敷金の引き継ぎは特に慎重に行う必要があります。現管理会社から新管理会社への敷金移管が確実に行われたか、金額に間違いがないか必ず確認してください。この確認を怠ると、将来的にオーナーが敷金返還義務を負うリスクがあります。

変更のタイミングも重要で、繁忙期である1月〜3月は避けるのが賢明です。入居者の入退去が多い時期の変更は混乱を招きやすく、書類の引き継ぎミスも発生しやすくなります。できれば閑散期に余裕を持って変更手続きを進めることをおすすめします。

8. まとめ

不動産投資の成功において、管理会社選びは収益性を大きく左右する重要な要素です。入居率が数%変わるだけで年間の収支は大きく変動するため、慎重な選定が求められます。

優良な管理会社を見極めるには、入居率実績、客付け力、報告体制の透明性、オーナー対応の質など、複数の基準から総合的に判断することが必要です。管理手数料の安さだけで選ぶと、結果的にサービスの質が低く、空室期間が長引いて収益を圧迫するリスクがあります。

入居率95%超を維持する管理会社には、積極的な客付け活動、迅速な入居者対応、適切な物件メンテナンス、地域ネットワークの活用といった共通の取り組みが見られます。これらの実践が高い入居率につながっています。

管理会社選びでは、必ず複数社を比較検討し、直接面談して担当者の対応や提案内容を確認することが重要です。契約書の内容、特に解約条件や報告義務については、トラブル防止のため入念にチェックしましょう。

現在の管理会社の対応に不満がある場合、入居率が低下している場合、報告が不透明な場合は、管理会社の変更を検討すべきタイミングです。変更手続きには一定の期間が必要なため、契約内容を確認した上で計画的に進めることが大切です。

不動産投資において管理会社は単なる外注先ではなく、収益を生み出すパートナーです。本記事で紹介した選び方の基準と注意点を参考に、あなたの投資物件に最適な管理会社を見つけて、安定した不動産経営を実現してください。