ベトナム不動産投資で成功！富裕層が実践する投資戦略と成功事例【高利回り物件の見つけ方】

ベトナム不動産投資で成功を収めたいとお考えですか？
本記事では、なぜ今ベトナムが富裕層から注目され、高利回り投資のチャンスが広がっているのか、その理由を徹底解説します。

高い経済成長率と人口増加がもたらす恩恵から、ホーチミンでのコンドミニアム投資やリゾート開発でのキャピタルゲイン戦略など、具体的な成功事例を交えながら、富裕層が実践する投資戦略を深掘り。

高利回り物件を見つけるための市場分析、法規制、リスクヘッジ策まで、あなたのベトナム不動産投資を成功に導くための実践的な知識と戦略が手に入ります。

コジタク

業界歴18年。累計2000組以上の売買取引を担当。自身も100件以上の不動産を購入・売却の経験。自身で金融機関17行を開拓した経験から、金融機関の開拓の仕方・条件交渉のポイント・融資額を最大限に引き出すテクニックを軸に『収益不動産Labo』をスタートし多くの投資家をサポート。テクノロジーを使った収益不動産の分析が強み。”失敗しない不動産投資”を再現性高く結果を出している。

1. なぜ今、ベトナム不動産投資が注目されるのか

近年、世界の投資家、特に富裕層の間でベトナム不動産投資への関心が高まっています。その背景には、経済の急成長、若く豊富な人口、そして政府による積極的な外資誘致策が挙げられます。日本国内の低金利環境や少子高齢化が進む中で、高い経済成長率を背景とした高利回りの可能性を秘めるベトナムは、魅力的な投資先として注目を集めているのです。

1.1 高い経済成長率と人口増加がもたらす恩恵

ベトナムは、近年、世界経済が不安定な中でも、非常に高い経済成長率を維持しており、ASEAN地域でも特に注目を集めています。この力強い経済成長は、国民の所得向上と中間層の拡大を促し、住宅購入意欲と賃貸需要を押し上げています。特に、ホーチミンやハノイといった主要都市では、経済活動の活発化に伴い、国内外からの企業進出や駐在員の増加が顕著であり、これが質の高い住宅やオフィスへの需要を一層高めています。

また、ベトナムは、約1億人近い人口を擁し、その平均年齢が30代前半と非常に若いことが特徴です。この若年層の厚みは、将来にわたる労働力と消費市場の基盤となり、不動産市場の持続的な成長を支える大きな要因となっています。地方から都市部への人口流入も活発であり、都市化の進展が住宅不足を引き起こし、結果として不動産価格の上昇を後押ししています。

1.2 富裕層が注目するベトナムの不動産市場

世界の富裕層は、安定した先進国市場だけでなく、より高い成長性とリターンを追求し、ベトナムのような新興国市場に目を向けています。ベトナム政府は、外国人投資家に対する不動産所有規制の緩和を進め、市場の透明性と流動性を高める努力を続けています。これにより、海外の富裕層にとって、ベトナム不動産はアクセスしやすく、魅力的な投資対象となっています。

特にホーチミンやハノイといった大都市圏のコンドミニアムやサービスアパートメントは、高水準の賃貸利回りが期待できるだけでなく、将来的なキャピタルゲイン（売却益）も狙えることから、富裕層のポートフォリオに組み込まれるケースが増えています。国際的なホテルチェーンや高級デベロッパーによる大規模開発プロジェクトも活発で、これにより不動産の価値がさらに向上する可能性を秘めています。

1.3 日本人投資家にとっての魅力

日本人投資家にとって、ベトナム不動産投資にはいくつかの特有の魅力があります。まず、地理的な近さが挙げられます。日本からベトナムへのフライト時間は比較的短く、時差も少ないため、ビジネスや視察が容易です。また、ベトナムは歴史的に親日感情が強く、日本人にとってビジネスや生活がしやすい環境が整っています。

税制面では、日本とベトナムの間には「二重課税防止条約」が締結されており、適切に手続きを行うことで、国際的な不動産投資における税負担を軽減できる可能性があります。さらに、日本国内の低金利環境と比較して、ベトナムの不動産は高い賃貸利回りを期待できるため、インカムゲインを重視する投資家にとって魅力的な選択肢となり得ます。情報収集の面でも、近年は日本語での情報提供やサポート体制が充実しつつあり、日本人投資家が安心して投資に踏み切れる環境が整ってきています。

2. ベトナム不動産投資の成功事例から学ぶ

ベトナム不動産投資で実際に成果を上げた富裕層の事例から、その成功の要因と共通する投資戦略を深掘りします。彼らがどのように市場を読み、どのような物件を選び、どのような戦略で高収益を実現したのかを具体的に見ていきましょう。

2.1 【事例1】ホーチミン中心部コンドミニアム投資で高利回り実現

ホーチミン市中心部に位置する高級コンドミニアムへの投資は、多くの富裕層が実践し、安定したインカムゲインと将来的なキャピタルゲインの両方を狙える戦略として注目されています。特に、外国人駐在員や富裕層ベトナム人からの賃貸需要が非常に高く、高い稼働率を維持しやすいのが特徴です。

ある投資家は、ホーチミン市1区の新しい開発プロジェクトにおけるプレビルド物件（完成前の先行販売物件）に投資しました。完成後、すぐに欧米系企業の駐在員に高額で賃貸を開始。物件価格の上昇と賃料収入の増加により、想定を上回る高利回りを実現しました。

2.2 【事例2】リゾート開発エリアでのキャピタルゲイン戦略

ベトナムのダナンやフーコック島といったリゾート開発が盛んなエリアでは、将来的な観光需要の爆発的な増加を見越したキャピタルゲイン狙いの投資が成功を収めています。政府による観光インフラ整備や大規模リゾート開発が進む中で、地価や物件価格が大きく上昇するポテンシャルを秘めています。

ある投資家は、ダナン近郊の海岸線に開発されたホテルコンドミニアムに投資しました。購入時はまだ開発初期段階でしたが、数年後には国際空港の拡張や新たな観光施設の建設が進み、観光客が急増。その結果、物件の市場価値が大幅に上昇し、短期的な売却で大きなキャピタルゲインを得ることに成功しました。

2.3 【事例3】長期保有でインカムゲインを狙う戦略

都市部の郊外や新興住宅地など、将来的に中間層の居住需要が高まるエリアでの不動産投資は、安定した賃料収入を目的とした長期保有戦略に適しています。ベトナムでは中間所得層が急速に増加しており、彼らの住宅需要は今後も堅調に推移すると予測されています。

ある投資家は、ホーチミン市近郊の、交通インフラ整備が進むエリアに開発されたファミリー向けコンドミニアムに投資しました。初期の賃貸利回りは中心部に比べてやや低めでしたが、物件管理を徹底し、安定した入居者を確保。経済成長に伴う家賃の上昇と、長期的な資産価値の向上により、着実なインカムゲインと将来的な資産形成を実現しています。

2.4 成功事例に共通する投資戦略の視点

上記の成功事例から見えてくるのは、単に「ベトナムに投資する」だけでなく、明確な目的と緻密な戦略を持って臨むことの重要性です。富裕層の投資家は、以下の共通する視点を持って投資に成功しています。

• 徹底した市場分析とエリア選定: どのエリアが、どのような目的の投資に適しているかを深く分析しています。経済成長率、人口増加、インフラ整備計画、賃貸需要、将来の開発ポテンシャルなどを総合的に評価します。
• 投資目的の明確化: インカムゲイン（賃料収入）を重視するのか、キャピタルゲイン（売却益）を狙うのか、その両方を狙うのかを事前に明確にし、それに応じた物件選定と戦略を立てています。
• 信頼できるパートナーの選定: ベトナムの法規制や商慣習を熟知した現地の不動産会社や弁護士、会計士といった専門家との連携は、成功の鍵となります。物件情報の入手から購入手続き、賃貸管理、売却まで、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
• リスクヘッジと情報収集: 為替変動リスク、法規制の変更リスク、流動性リスクなどを理解し、常に最新の市場情報を収集することで、リスクを最小限に抑える努力を怠りません。

これらの視点は、ベトナム不動産投資を成功に導くための基盤となります。単なるブームに乗るのではなく、自身の投資目標に合致した戦略を立て、実行することが、富裕層が実践するベトナム不動産投資の真髄と言えるでしょう。

3. 富裕層が実践するベトナム不動産投資戦略

富裕層がベトナム不動産投資で成功を収めるには、単なる物件購入に留まらない、緻密な戦略と深い市場理解が不可欠です。彼らは短期的なトレンドに惑わされず、長期的な視点とリスク管理を徹底し、自身の資産形成目標に合致した投資アプローチを選択します。

3.1 投資目的と期間に応じた戦略立案

ベトナム不動産投資において、富裕層は自身の投資目的と期間を明確にし、それに応じた戦略を立案します。主な戦略として、インカムゲイン重視の長期保有と、キャピタルゲイン狙いの短期・中期売却が挙げられます。

3.1.1 インカムゲイン重視の長期保有戦略

安定した賃料収入（インカムゲイン）を主な目的とする戦略です。長期的な視点で資産を形成したい富裕層に適しています。主に都市部のコンドミニアムやサービスアパートメントが対象となります。

この戦略では、立地条件が良く、賃貸需要が安定している物件を選定することが重要です。具体的には、ビジネス街や主要大学、国際学校、病院などに近いエリアの物件が人気を集めます。賃貸管理は専門の管理会社に委託することで、手間をかけずに安定収入を得ることが可能です。

3.1.2 キャピタルゲイン狙いの短期・中期売却戦略

物件価格の上昇による売却益（キャピタルゲイン）を主な目的とする戦略です。経済成長による資産価値の早期最大化を目指す富裕層に選ばれます。成長著しい新興開発エリアのプレビルド物件や、観光開発が進むリゾートエリアの物件が主なターゲットとなります。

この戦略では、将来的な開発計画やインフラ整備の進捗状況を綿密に調査し、購入タイミングを見極めることが成功の鍵となります。しかし、市場変動リスクや法規制の変更リスクも伴うため、十分な情報収集と専門家のアドバイスが不可欠です。

両戦略の主な違いを以下の表にまとめました。

3.2 高利回り物件を見つけるための市場分析

富裕層は、表面的な利回りだけでなく、その背景にある市場の成長ポテンシャルを深く分析し、真に価値のある高利回り物件を見極めます。

3.2.1 成長著しいエリアの選定

ベトナムの経済成長を牽引するホーチミンやハノイといった大都市圏はもちろんのこと、ダナン、ニャチャン、フーコックといった観光都市も注目されています。特に、政府のインフラ投資が活発なエリアや、大手企業の進出が続く工業団地周辺、国際学校や商業施設が新たに建設されるエリアは、将来的な賃貸需要や資産価値の上昇が見込めます。例えば、ホーチミンでは地下鉄開通が予定されているエリアや、東部の開発地区などが挙げられます。

3.2.2 開発プロジェクトの将来性評価

物件単体だけでなく、その物件が属する開発プロジェクト全体の将来性を評価します。具体的には、デベロッパーの過去の実績、資金力、プロジェクトの規模、周辺のインフラ整備計画（道路、橋、公共交通機関など）、そして都市計画における位置付けなどを総合的に判断します。特に、大規模な複合開発プロジェクトは、居住環境の魅力が高まり、長期的な資産価値維持に寄与する可能性が高いです。

3.3 法規制と税制を理解したリスクヘッジ戦略

ベトナムの不動産投資には、外国人投資家特有の法規制や税制が存在します。富裕層はこれらのルールを深く理解し、潜在的なリスクを回避するための戦略を講じます。

ベトナムでは土地の所有権は国家に帰属し、外国人は土地使用権を取得する形となります。また、コンドミニアムの外国人所有枠（通常、各プロジェクトの30%）も存在します。これらの規制を遵守し、合法的に投資を進めることが不可欠です。

税制面では、賃貸収入に対する個人所得税、物件売却益に対するキャピタルゲイン税などが課されます。税率は状況によって変動する可能性があるため、常に最新情報を確認し、適切な納税計画を立てることが重要です。正確な情報は、日本貿易振興機構（JETRO）や在ベトナム日本国大使館などの公的機関から得ることができます。

主要な税制の概要は以下の通りです。

これらの法規制や税制に関する専門的な知識は、現地に精通した弁護士や会計士と連携することで、正確に理解し、適切に対応することが可能になります。

3.4 信頼できるパートナー選びの重要性

ベトナムでの不動産投資は、現地の商慣習や法制度が日本と異なるため、信頼できる現地のパートナーの存在が成功を大きく左右します。富裕層は、以下のような専門家との連携を重視します。

• 不動産エージェント：市場の最新情報、未公開物件情報、購入手続きのサポート。実績と専門知識が豊富で、日本語対応が可能なエージェントを選ぶことが望ましいです。
• 弁護士：契約書のリーガルチェック、法規制に関するアドバイス、物件の権利関係の確認。投資家保護の観点から非常に重要です。
• 会計士：税務に関するアドバイス、確定申告、資金送金時の税務処理。適切な納税と節税対策をサポートします。
• 不動産管理会社：購入後の賃貸管理、物件のメンテナンス、入居者対応。安定したインカムゲインを得るために不可欠です。

これらのパートナーは、単なる手続き代行業者ではなく、投資家の利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるための戦略的なアドバイザーとしての役割を担います。複数の候補から実績や評判を比較検討し、長期的な信頼関係を築けるパートナーを見つけることが、ベトナム不動産投資を成功に導く鍵となります。

4. 高利回りベトナム不動産物件の見つけ方と注意点

ベトナム不動産投資で高利回りを実現するためには、単に物件価格が安いというだけでなく、将来的な成長性や安定した賃貸需要を見極める洞察力が必要です。この章では、富裕層が実践する高利回り物件の探し方と、投資における潜在的なリスク、そしてその回避策について具体的に解説します。

4.1 新興開発エリアのポテンシャルを見極める

高利回り物件を発掘する上で最も重要なのは、現在の市場価格だけでなく、将来的な価値上昇が見込める新興開発エリアのポテンシャルを見極めることです。ベトナムの急速な経済成長は、特定のエリアに集中的な投資と開発をもたらします。例えば、ホーチミン市では、従来の中心部（1区）に加えて、インフラ整備が進む2区（現在のトゥドゥック市の一部）や9区、また隣接するビンズオン省やドンナイ省といった地域が注目されています。

これらのエリアは、政府による大規模なインフラ投資（地下鉄延伸、高速道路建設など）、新たな工業団地や経済特区の設立、国際学校や病院などの生活インフラの充実が計画・進行している場合が多く、人口流入や富裕層の居住地としての需要増加が期待できます。投資判断の際には、単なる現在の利回りだけでなく、都市開発計画や人口動態、周辺環境の変化を長期的な視点で分析することが不可欠です。

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fudousanpress.jp

2025.08.07

4.2 物件選定における重要チェックポイント

具体的な物件を選定する際には、以下の重要チェックポイントを念頭に置くことで、高利回りかつリスクの低い投資を実現しやすくなります。

4.2.1 立地と交通アクセス

不動産投資の基本は「立地」です。ベトナムにおいてもこれは変わりません。特に、ホーチミン市やハノイ市のような大都市では、交通渋滞が深刻な問題となるため、中心業務地区（CBD）へのアクセス、主要道路への接続、将来的な地下鉄（メトロ）駅からの距離などが極めて重要になります。

また、外国人駐在員や国内富裕層をターゲットにする場合、国際学校、病院、大型商業施設、スーパーマーケットなど、生活利便施設へのアクセスも重要な要素です。これらの要素が揃っている物件は、高い賃貸需要と安定した賃料を維持しやすく、将来的な売却時にも有利に働きます。

4.2.2 デベロッパーの信頼性

ベトナムの不動産市場では、デベロッパーの信頼性が非常に重要です。過去にプロジェクトの遅延や法的な問題が発生したケースも存在するため、実績豊富で財務基盤が安定している大手デベロッパーが手掛ける物件を選ぶことが賢明です。

具体的には、過去の完成物件の品質、引き渡し実績、評判、そして建設許可や土地使用権などの法的文書が適切に取得されているかを確認することが必要です。信頼できる現地の不動産コンサルタントや弁護士を通じて、徹底的なデューデリジェンス（適正評価）を行うことを強く推奨します。

4.2.3 物件管理体制と賃貸需要

購入後のインカムゲインを安定させるためには、物件の管理体制と賃貸需要の有無が決定的に重要です。質の高いプロパティマネジメント会社が管理している物件は、共用部分の維持管理が適切に行われ、入居者トラブルへの対応もスムーズです。これにより、物件価値の維持と入居者の満足度向上に繋がり、結果として高い稼働率を維持しやすくなります。

また、その物件がどのような賃貸層をターゲットとしているのか、そしてその層からの需要が実際に高いのかを事前に調査することも大切です。例えば、外国人駐在員が多いエリアであれば、彼らが求める設備やサービスが整っているか、周辺の賃料相場はどうかなどを確認し、空室リスクを最小限に抑える戦略を立てましょう。

4.3 購入から管理までの具体的なステップ

ベトナム不動産投資は、日本とは異なる法制度や商慣習があるため、事前に具体的なステップを理解しておくことが重要です。以下に一般的なプロセスを示します。

4.4 ベトナム不動産投資における潜在リスクと回避策

ベトナム不動産投資は高いリターンが期待できる一方で、特有のリスクも存在します。これらのリスクを理解し、適切な回避策を講じることが、長期的な成功には不可欠です。

• 法規制の変更リスク
  ベトナムの不動産関連法規は、外国人による所有権や取引に関する規制を含め、比較的頻繁に改正される傾向があります。これにより、投資計画に予期せぬ影響が出る可能性があります。
  回避策：常に最新の法規制情報を収集し、信頼できる現地の弁護士やコンサルタントと密に連携を取り、法改正の動向を注視することが重要です。
• 為替リスク
  ベトナムドン（VND）と日本円（JPY）の為替レート変動は、投資元本や収益に影響を与えます。ドン安になれば、日本円換算での収益が目減りする可能性があります。
  回避策：為替ヘッジを検討する、または複数の通貨に分散投資を行うなど、為替変動による影響を最小限に抑える戦略を立てることが有効です。
• 流動性リスク
  ベトナムの不動産市場は、日本と比べて流動性が低い場合があります。特に、特定のエリアやタイプの物件では、売却したいときに買い手が見つかりにくい可能性があります。
  回避策：購入前に出口戦略を明確に描くこと。需要の高い立地やタイプの物件を選び、長期的な視点を持つこと。また、信頼できる仲介業者と良好な関係を築いておくことが重要です。
• デベロッパー・管理会社の不透明性
  一部のデベロッパーや管理会社では、情報開示が不十分であったり、サービス品質が安定しないケースが見られます。これが物件の価値低下や入居者トラブルに繋がることもあります。
  回避策：前述の通り、徹底的なデューデリジェンスを行い、実績と評判が確立された企業を選ぶこと。契約内容を細部まで確認し、不明点は必ず解消することが必須です。
• 市場の過熱・バブル崩壊リスク
  急速な経済成長に伴い、一部のエリアでは不動産価格が過熱し、実需を伴わない投機的な動きが見られることもあります。これがバブル崩壊に繋がる可能性もゼロではありません。
  回避策：綿密な市場調査を行い、過度に投機的な物件やエリアは避けること。実需に基づいた安定した賃貸需要が見込める物件に焦点を当て、長期的な視点での投資を心がけましょう。

5. まとめ

ベトナム不動産投資は、高い経済成長と人口増加を背景に、富裕層が注目する魅力的な機会です。

成功事例からは、ホーチミンなどの都市部コンドミニアム投資や、リゾート開発でのキャピタルゲイン、長期保有によるインカムゲインなど、多様な戦略が示されました。
成功の鍵は、自身の投資目的と期間に応じた戦略立案、成長エリアや開発プロジェクトの将来性を見極める市場分析力にあります。
法規制や税制理解、信頼できるパートナー選びによるリスクヘッジも不可欠です。
高利回り物件を見つけるには、立地、デベロッパー、管理体制、賃貸需要を綿密にチェックしましょう。

ベトナム不動産投資は大きなリターンが期待できる一方で、潜在リスクも存在するため、適切な知識と準備を持って臨むことが成功への道です。